Решение от 26 мая 2024 г. по делу № А27-2299/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-2299/2024



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации



27 мая 2024 г.                                                                                                    г. Кемерово


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Тимохина В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шубиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием

представителя истца по доверенности от 12.01.2024 ФИО1,

представителя ответчика по доверенности от 14.12.2023 ФИО2,

представителя третьего лица удостоверение ТО №338545 ФИО3,

дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой", г. Кемерово Кемеровской области - Кузбасса, ОГРН <***>, ИНН <***>

к Администрации города Кемерово, г. Кемерово Кемеровской области – Кузбасса, ОГРН <***>, ИНН <***>

о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории от 09.01.2014 г.

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, прокуратура Кемеровской области – Кузбасса 



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Администрации города Кемерово о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории от 09.01.2014 г.

Исковые требования мотивированы необходимостью завершения исполнения обязательств, принятых на себя истцом по Договору о развитии застроенной территории от 09.01.2014 г.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик полагал требуемый истцом срок продления Договора о развитии застроенной территории от 09.01.2014 г. избыточным.

Третье лицо полагало исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом необходимости соблюдения общественных интересов.

Как следует из материалов дела 09.01.2014 г. между ответчиком и истцом по результатам проведения открытого аукциона был заключен Договор о развитии застроенной территории в границах улиц Сарыгина (от дома №45 до дома №73), ул Чапаева (дома 101а, 101б), ул. Мостовая (от дома №40 до дома №69), ул. Телеграфная (дом №56) части микрорайона №52 Заводского района г. Кемерово (п. 1.1 договора). Площадь застроенной территории 55 309 кв.м.

Истец обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц:

подготовить и представить ответчику проект планировки территории (корректировку проекта планировки территории), подлежащей развитию, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом. Максимальный срок – 6 месяцев с момента заключения договора (п. 2.1.1 договора);

создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. Максимальный срок – 10 лет с момента утверждения проекта планировки (корректировки проекта планировки территории) (п. 2.1.2 договора);

уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения, признанные аварийными и подлежащими сносу и расположенные на территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Максимальный срок – 1 год с момента принятия Администрацией решения об изъятии (п. 2.1.3 договора);

осуществить жилищное и иное строительство на территории, подлежащей развитию, в том числе строительство объектов инженерной, коммунально-бытовой, социальной инфраструктуры (здания дошкольных образовательных, общеобразовательных, медицинских учреждений, объектов спортивного и культурного назначения и др.) в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальный срок – 10 лет с момента заключения договора (п. 2.1.4 договора);

передать в муниципальную собственность законченные строительством объекты инженерной, коммунально-бытовой, социальной инфраструктуры, строительство которых осуществлялось в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п. 2.1.5 договора);

приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащей изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством (п. 2.1.6 договора);

произвести оплату цены договора в порядке и сроки, установленные договором (п. 2.1.7 договора).

В рамках исполнения обязательств по договору в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории микрорайона №52 Заводского района города Кемерово, утвержденных постановлением Администрации г. Кемерово от 29.06.2015 N 1578 "Об утверждении проекта планировки (после корректировки) и проекта межевания (после корректировки), градостроительных планов земельных участков в составе проекта межевания (после корректировки) территории микрорайона N 52 Заводского района города Кемерово", ответчик:

из 55 жилых домов согласно проекту планировки застроенной территории (далее также – проект планировки) выкупил и снес 54 жилых дома, оплатив выкупную цену в общем размере 51 223 237,56 руб.;

приобрел права на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащей изъятию для муниципальных нужд на общую сумму 33 795 803 руб., в том числе выкупил земельные участки под строительство дошкольного образовательного учреждения;

построил и ввел в эксплуатацию 4 многоквартирных жилых дома общей площадью 57 731,5 кв.м.;

построил и ввел в эксплуатацию 2 трансформаторные подстанции;

безвозмездно передал в муниципальную собственность объекты инженерной инфраструктуры (сети) к построенным многоквартирным домам.

Выполнение указанных мероприятий истцом ответчиком не оспаривается.

Невозможность своевременного исполнения истцом своих обязательств по договору была вызвана несвоевременным изъятием для муниципальных нужд недвижимого имущества и земельных участков по причинам, от истца не зависящим, распространением в период 2020 г. новой коронавирусной инфекции и введением в связи с этим ограничений, которые создали существенные препятствия истцу в возможности осуществления строительства зданий и сооружений, введением с 2022 г. в отношении Российской Федерации иностранными государствами санкций, обусловивших рост цен на строительные материалы, и, как следствие, также создавших препятствия в строительстве объектов капитального строительства.

Наличие указанных обстоятельств и их негативное влияние на возможность своевременного исполнения договора ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что в период исполнения договора в проект планировки и проект межевания ответчиком 8 раз вносились изменения.

Кроме того, согласно проекту планировки территории и проекту межевания территории предусматривалось строительство дошкольного образовательного учреждения по адресу: ул. Сибиряков-Гвардейцев, 22в, без определения количества мест.

Согласно соглашению между ответчиком и истцом от 23.06.2023 г. о социально-экономическом сотрудничестве ответчик обязался выполнить работы по проектированию здания дошкольного образовательного учреждения с наполняемостью не менее 200 мест.

Исходя из нормативов градостроительного проектирования, утвержденных решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 29.06.2018 N 146 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования города Кемерово", количество мест в детском дошкольном учреждении для данного микрорайона должно составлять от 235 до 336.

В ходе совещания 26.12.2023 г. ответчиком было принято решение об увеличении с 200 до максимально возможного количества мест в предусмотренном проектом планировки и проектом межевания дошкольном образовательном учреждении (протокол от 26.12.2023 г., дополнения к отзыву ответчика от 22.04.2024 г.).

С учетом поступившей от управления образования администрации г. Кемерово информации, ответчик по указанию истца подготовил обоснование изменений в проект планировки территории, предусмотрев здание дошкольного образовательного учреждения с наполняемостью на 280 мест (письмо истца от 03.04.2024 г.).

Соответствующие изменения в проект планировки территории и проект межевания территории, требуемые ответчиком от истца в целях обеспечения граждан, проживающих в микрорайоне №52 Заводского района г. Кемерово, образовательными услугами, ответчиком до настоящего времени не утверждены (дополнения к отзыву ответчика от 22.04.2024 г.).

Из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 и пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решений, предусмотренных пунктами 6 и 10 части 1, пунктами 7 и 11 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В силу пунктов 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений сторон) срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Как следует из представленных доказательств, причиной отставания от ранее утвержденных сроков и графиков является распространение новой короновирусной инфекции (COVID-19), вследствие чего, строительство объектов приостанавливалось полностью, Правительство России вводило ряд мораториев на исполнение обязательств, нарушались обязательства по поставке отдельных групп товаров, а контрагенты истца не могли привлечь рабочую силу вследствие массовой заболеваемости и необходимости выполнения обязательных требования по борьбе с распространением короновирусной болезни.

Также после вступления в силу Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменился порядок финансирования строительства многоквартирных домов исключительно посредством эскроу-счетов с депонированием на них всех средств дольщиков до окончания строительства.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий для исполнения истцом своих обязательств в предусмотренный договором срок.

Кроме того, застройщик указывает на нарушение цепочек поставок строительных материалов в 2022 году, отсутствие части продукции, необходимой для завершения строительства, поскольку производство аналогичных материалов на территории РФ еще не налажено в полном объеме. До направления истцом предложения о заключении дополнительного соглашения условия договора исполнялись истцом надлежащим образом.

Из пояснений сторон следует, что актуальность строительства детского образовательного учреждения не утрачена, невозможность осуществления соответствующей обязанности истцом не зависела от его воли.

Прекращение исполнения договора о развитии застроенной территории в связи с истечением срока его действия противоречит общественным интересам.

Поскольку ответчиками не представлено доказательств, обосновывающих иные условия, в том числе, отличные от предложенной истцом формулировки пункта 2.1.4 договора, суд полагает возможным изложить пункт 2.1.4 договора в редакции истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в Договор о развитии застроенной территории от 09.01.2014 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" и Администрацией города Кемерово, изложив пункт 2.1.4 в следующей редакции: "2.1.4 Осуществить жилищное и иное строительство на территории, подлежащей развитию, в том числе строительство объектов инженерной, коммунально-бытовой, социальной инфраструктуры (здания дошкольных образовательных, общеобразовательных, медицинских учреждений, объектов спортивного и культурного назначения и др.) в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Максимальный срок выполнения обязательства – 13 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории.".

Взыскать с Администрации города Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный  суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                        В.В. Тимохин