Решение от 4 апреля 2019 г. по делу № А41-96053/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96053/18
05 апреля 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143912, <...>; дата регистрации - 11.01.2016) к

Обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 108841, город Москва, город Троицк, микрорайон В, дом 55, пом 1, ком 67/5-1; дата регистрации - 21.03.2014)

Доп. адрес: 119331, <...>, пом.I, комн.7;

третье лицо:

- Управление Росреестра по Московской области


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в суд к ООО «Проспект» с требованиями:

- Взыскать с ООО «Проспект» в пользу Администрации Городского округа Балашиха задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 05.04.2018 по Договору аренды земельного участка от 11.07.2006 № 01034-Z в размере 1 378 476,56 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 184 096,78 руб. по состоянию на 01.10.2018. Всего взыскать 1 562 573,34 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Управления Росреестра по Московской области.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

11.07.2006 Министерство имущественных отношений Московской области (арендодателем) и ЗАО "Архитекторы и строители Московской области" (арендатором) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 01034-Z (далее - Договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, площадью 439 168 кв. м с кадастровым номером 50:15:080801:0002, категория земель - "земли поселений", расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский р-н, вблизи д. Русавки-Поповщино. Земельный участок предоставлен арендатору для индивидуального жилищного строительства с учетом ограничений в использовании, установленных для территорий водоохранных зон водных объектов и их прибрежных защитных полос (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в аренду в соответствии с заявкой от 06.07.2006 N ЗАЗ-1688 сроком на 49 лет с 04.06.2006 по 30.06.2055 без оформления акта приема-передачи (пункт 2.1 договора аренды).

15.06.2009 между Министерством имущественных отношений Московской области, Администрацией городского округа Балашиха Московской области и ЗАО "Архитекторы и Строители Московской области" заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору, по условиям которого Министерство имущественных отношений Московской области передало права и обязанности арендодателя Администрации городского округа Балашиха.

18.04.2014 ЗАО "Архитекторы и Строители Московской области" и ООО "Ист-сайд плюс" заключили соглашение о перенайме земельного участка, которым ЗАО "Архитекторы и Строители Московской области" уступило свои права и обязанности арендатора по Договору ответчику.

22.04.2016 между ООО "Ист-сайд плюс" (арендатор) и ООО "Стройкомплект" (новый арендатор) заключено соглашение о перенайме земельного участка. Согласно условиям соглашения ответчик передал, а ООО "Стройкомплект" принял на себя права и обязанности арендатора по Договору.

Новый арендатор приобретает обязанности арендатора по Договору и становится ответственным переда арендодателем по Договору с момента государственной регистрации Соглашения (п. 3 Соглашения от 22.04.2016).

Соглашение от 22.04.2016 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 17.06.2016, номер государственной регистрации 50-50/015-50/015/008/2016-9984/1, таким образом, права и обязанности арендатора по Договору перешли ООО "Стройкомплект".

Соглашением от 31.10.2016 о расторжении Соглашения о перенайме земельного участка от 22.04.2016 права и обязанности арендатора переданы от ООО "Стройкомплект" ответчику.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора установлен в Приложении № 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется арендатором своевременно и должна быть внесена ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

На основании пункта 4.2.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды. За каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы (пункт 5.2 договора).

Руководствуясь изложенными нормами, истец начислил задолженность в размере 1 378 476,56 руб. за период с 01.01.01.2018г. по 05.04.2018г., на которую начислена неустойка по состоянию на 13 июня 2018 года в размере 184 096,78 руб. по состоянию на 01.10.2018.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Заявляя настоящий иск, истец указал на то, что ответчик не использует участок по целевому назначению, в связи с чем арендная плата рассчитана из двукратного размера Аб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области № 113/2014-ОЗ за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер аренной платы устанавливается в двукратном размере.

Довод ответчика о том, что не общество имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением по причине отсутствия установленных границ земельного участка, подлежит отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В Определении от 03 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Однако обществом доказательств возврата арендодателю земельного участка, а также сведений о прекращении арендных отношений в материалы дела не представлено, поэтому у ответчика сохранилась обязанность вносить соответствующую плату за пользование земельным участком.

Доводы ответчика о том, что земельный участок за спорный период используется по целевому назначению (для целей строительства) судом отклоняется ввиду следующего.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Однако ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно пункту 3 статьи 41 АПК РФ непринятие стороной мер к надлежащей реализации своих процессуальных прав и обязанностей относит на эту сторону все негативные риски, связанные с ненадлежащей защитой собственных прав и законных интересов.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, подтверждающих факт целевого использования спорного земельного участка. Ссылка ответчика на раздел земельного участка не относится к действиям, направленным на освоение и использование переданного в аренду имущества.

Кроме того в рамках дел № А41-104519/15, А41-33188/17 по искам Администрации городского округа Балашиха о взыскании задолженностей по договору аренды земельного участка № 01034-Z от 11 июля 2006 года, являющегося предметом также и в рамках настоящего дела, установлено, что установлено, что на земельном участке строительные работы не ведутся.

Доказательства обратного к моменту рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено.

Соответственно, администрация правомерно при расчете арендной платы использовала Аб в двойном размере.

Расчет администрации признан судом верным. Доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено. Таким образом, иск подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Истец просит взыскать пени.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Суд счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по своевременному внесению арендной платы установлен судом, соответственно истец правомерно просит взыскать неустойку, данное требование также подлежит удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Проспект» в пользу Администрации Городского округа Балашиха задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 05.04.2018 по Договору аренды земельного участка от 11.07.2006 № 01034-Z в размере 1 378 476,56 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 184 096,78 руб. по состоянию на 01.10.2018.

Всего взыскать 1 562 573,34 руб.

2. Взыскать с ООО «Проспект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 626 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.