Решение от 11 мая 2021 г. по делу № А53-3827/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3827/21
11 мая 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 307613201200013

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным отказа государственной регистрации обременения земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Лиманский»,

при участии:

от заявителя: ФИО2, представитель ФИО3 по доверенности от 05.08.2020,

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности от 09.12.2020,

от третьего лица: представитель ФИО5, доверенность 18.01.2021,

установил:

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконной приостановки государственной регистрации обременения земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию.

Впоследствии заявитель уточнил требования и просил суд признать незаконным отказ государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600019:233 в пользу ИП Главы КФХ ФИО2 на основании договора аренды от 24.01.2019,признать земельный участок с кадастровым номером 61:35:0600019:233 обремененным в пользу ИП Главы КФХ ФИО2 на основании договора аренды от 24.01.2019, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600019:233 в пользу ИП Главы КФХ ФИО2 на основании договора аренды от 24.01.2019.

Право формулирования требований является прерогативой заявителя, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лиманский».

В судебном заседании заявитель доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо поддержало доводы отзыва на заявление.

Третье лицо против удовлетворения требований возражало, поддержало доводы отзыва на заявление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

24 января 2019 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН 61:35:0600019:126 и ИП Главой КФХ ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Договор аренды зарегистрирован 01.02.2019 года регистрационная запись 61:35:0600019:126-61/041/2019-25,24.

01 апреля 2019 года зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с КН 61:35:0600019:233, выделенный из исходного земельного участка с КН 61:35:0600019:126, без обременения в пользу ИП Главы КФХ ФИО2

30.10.2020 в Управление поступило заявление ФИО2 о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с к.н. 61:35:0600019:233, расположенный по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, х. ФИО6, АО «Топилиснкое», поле № 55, принадлежащий на праве собственности ОО «Лиманский».

В качестве документа-основания заявителем на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка с к.н. 61:35:0600019:126, заключенный между собственниками указанного земельного участка и ФИО2.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о регистрации), государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой 12.11.2020 государственным регистратором прав было принято решение №КУВД-001/2020-22053649/1 о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600019:233 сроком до 12.02.2021 по основаниям, предусмотренным п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

12.01.2021 в соответствии со ст. 27 Закона о регистрации (истечение срока приостановления и неустранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав (ограничения прав)) государственным регистратором прав принято решение об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-22053649/2.

Изложенное послужило основанием для обращения заявителя в суд с настоящими заявлением.

Изучив материалы дела, и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельного кодекса Российской Федерации.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельного кодекса Российской Федерации и названным Законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 13 настоящего Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Следовательно, в случае выдела из земельного участка в счет земельных долей другого земельного участка лицом, которое выразило на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, то договор аренды на выделенный земельный участок прекращается.

Между тем нормами Закона об обороте земель прямо не урегулирована ситуация, при которой выдел земельного участка осуществляется лицом, которое выразило на собрании участников долевой собственности согласие на передачу в аренду общего земельного участка.

В таком случае необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению. При этом регистрационные действия по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены одновременно с государственной регистрацией права собственности лица на выделенный им земельный участок.

Приведенное толкование закона соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:35:0600019:126 находился в общей долевой собственности.

10.03.2019 между ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 заключено соглашение об определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

01.04.2019 государственным регистратором принято решение о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на вновь образованный (выделенный) земельный участок с кадастровым номером: 61:35:0600019:233 площадью 242300 кв. м.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером: 61:35:0600019:233 образован из состава земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600019:126 участниками общей долевой собственности, то реализация названными лицами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды с ФИО2 в отношении выделенного земельного участка.

Сделанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.06.2016 N 308-КГ16-5428 по делу N А32-2622/2015.

Между тем по сведениям, содержащимся в ЕГРН, 17.06.2020 на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка от 09.06.2020 в отношении земельного участка с к.н. 61:35:0600019:233 зарегистрировано право собственности ООО «Лиманский».

До вышеуказанной даты ООО «Лиманский» являлся арендатором земельного участка с к.н. 61:35:0600019:233 на основании договора аренды от 04.04.2019, заключенного обществом с собственниками земельных долей (ФИО10, ФИО16 и др.).

Третье лицо, ООО «Лиманский», возражая против удовлетворения заявленных требований, указало на недействительность состоявшегося 09.05.2018 собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:35:0600019:126, мотивировав свою позицию следующим.

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20.08.2018 по делу 2-193/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.11.2018 признано недействительным дополнительное соглашение от 21.08.2017 к ранее заключенному (31.05.2008) между сособственниками земельного участка и ФИО2 договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 31.05.2008 расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, контур поля №55 массива земель реорганизованного сельскохозяйственного предприятия ОАО «Топилинское», расположенного в границах участка кадастровый номер 61:35:600019:0126 общей площадью 728439,09 кв.м., применены последствия недействительности сделки путем прекращения аренды указанного земельного участка.

27.03.2018 в газете Ростовской области «Наше время» № 91 (24268) опубликовано сообщение Администрации Топилинского сельского поселения Ростовской области о проведении по предложению участника долевой собственности - ФИО10 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир контур поля №55 массива земель реорганизованного сельскохозяйственного предприятия АО "Топилинское". Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Семикаракорский, кадастровый номер 61:35:0600019:126.

Дата и время проведения общего собрания: 07 мая 2018 года в 12-00, начало регистрации в 11-30. Адрес места проведения общего собрания: <...>.

Повестка дня:

1) заключение договора аренды;

2) избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета, снятия с государственного кадастрового учета временных земельных участков, об исправлении кадастровых ошибок, технических ошибок, государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков.

07.05.2018 года состоялось указанное собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:0600019:126. Председателем собрания избрана ФИО17, секретарем собрания - ФИО18, счетная комиссия была избрана в составе ФИО19.

На указанном собрании от имени ФИО10, ФИО11, ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО12, ФИО15, ФИО8, ФИО7 присутствовал и принимал участие в голосовании по вопросам повестки дня ФИО20 по доверенностям от 11.09.2017 № 6-3143, от 05.09.2017 № 5-3073, от 09.10.2011 № 6-3622. Инициатором собрания предлагалось избрать: председателем собрания ФИО16, секретарем собрания - ФИО21, счетную комиссию - ФИО5.

По вопросу повестки дня заключение договора аренды поступило два предложения:

1) продлить договор аренды от 31.05.2008 с ИП ФИО2;

2) договор аренды от 31.05.2008 с ИП ФИО2 не продлевать, а заключить договор аренды с ООО «Лиманский».

По указанному вопросу повестки дня ФИО20 как представитель ФИО10, ФИО11, ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО12, ФИО15, ФИО8, ФИО7 голосовал против продления арендных отношений с ИП ФИО2 (как путем заключения дополнительного соглашения к уже имевшемуся договору аренды, так и против заключения нового договора аренды с ИП ФИО2) и голосовал за заключение договора аренды с ООО «Лиманский».

В обоснование указанных доводов третьим лицом представлен проект протокола от 07.05.2018.

Сообщение о проведении 09.05.2018 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:0600019:126, на которое в обоснование своих требований ссылается заявитель как основание для заключения договора аренды от 24.01.2019, опубликовано в газете «Наше время» № 94 (24271) от 29.03.2018.

Согласно пункту 5.2. статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.

С даты опубликования органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сообщения о проведении общего собрания в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи и до даты проведения этого общего собрания созыв и проведение общего собрания, повестка дня которого содержит аналогичные вопросы, не допускаются.

Изложенное, а также то обстоятельство, что объявление в газете «Наше время» от 29.03.2018 года опубликовано не органом местного самоуправления, по мнению третьего лица, свидетельствует о том, что принятые на общем собрании участников долевой собственности 09.05.2018 года решения являются недействительными.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из предмета и оснований заявленных требований суд приходит к выводу, что между ИП ФИО2 и ООО "Лиманский" имеет место спор о праве, который подлежит разрешению в порядке искового производства с применением соответствующего способа защиты.

Право аренды ООО "Лиманский" на земельный участок с к.н. 61:35:0600019:233 возникло 04.04.2019, то есть до обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

При не оспоренных в предусмотренном законом порядке и не признанных недействительным договоре аренды земельного участка аренда того же участка в пользу иного лица зарегистрирована быть не может.

Названный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.09.2016 N 308-КГ16-11064 по делу N А32-1555/2015.

Следует отметить, что в рамках дела № 2-1/2021 Семикаракорским районным судом Ростовской области рассматривалось исковое заявление ФИО2 к ФИО12, ФИО11, ФИО14, ФИО7, ФИО10, ФИО9, ФИО13, ФИО15, ФИО8 и ООО «Лиманский» о признании договора аренды земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности сделки и о признании земельного участка обремененным арендой в пользу прежнего арендатора. Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 21.01.2021 по делу № 2-1/2021 в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

При таких обстоятельствах заявленные требования индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяСолуянова Т.А.