Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А55-26503/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



24 марта 2022 года

Дело №

А55-26503/2021


Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании 24 марта 2022 года дело по исковому заявлению


общества с ограниченной ответственностью "ЮМА-ПРОЕКТ" (ИНН <***> ОГРН <***>)


к 1. Товариществу собственников жилья "Никитинское";

2. Департаменту градостроительства г.о. Самара


Третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

2. ФИО2


о признании права собственности


при участии в заседании


от истца – представитель ФИО3 (по доверенности от 19.04.21)

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЮМА-Проект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к товариществу собственников жилья "Никитинское", в котором просит признать за обществом с ограниченной ответственностью «ЮМА - Проект» право собственности на нежилое помещение н5, площадью 197,9 кв.м., расположенное на техническом этаже в многоквартирном жилом доме (литера А) по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 53, кадастровый номер 63:01:0102005:1837.

Определением от 22.12.2021г. суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Департамент градостроительства городского округа Самара.

Ответчик 1 представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ООО «ЮМА-Проект» владеет, пользуется спорным нежилым помещением и несет бремя расходов на содержание помещения до настоящего момента. О каких-либо правах и притязаниях иных лиц в отношении принадлежащего ООО «ЮМА-Проект» нежилого помещения ответчику не известно. Вопрос об удовлетворении исковых требований ответчик оставляет на усмотрение суда.

Ответчик 2 и третьи лица отзывы на исковое заявление в материалы дела не представили.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

Представители ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании ч.1, 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22 декабря 1998 года между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самара (Заказчик) и ООО «Энергомонтаж-Сервис» (Застройщик) был заключен договор № 20 «О долевом участии в проектировании и строительстве жилой застройки, ограниченной ул.ФИО5, Красноармейская, ФИО4 и Рабочая в Железнодорожном районе г.Самары».

Согласно п.1 предметом договора являлось долевое участие сторон в проектировании и строительстве жилых домов в границах улиц ФИО5, Красноармеская, ФИО4 и Рабочая г.Самара общей площадью 38 372 кв.м., при этом Заказчик принимает Застройщика в долевое участие по проектированию жилой застройки в объеме 100% и строительству жилой застройки в объеме 80%, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади на момент подписания договора 3,0 тыс. руб. (подлежит корректировке в соответствии с фактическими затратами на строительство жилой застройки).

В соответствии с п.2.1.1, 2.1.1 договора Заказчик принял на себя обязанность осуществлять функции заказчика на проектирование и строительство жилой застройки и заключить с Застройщиком договор генподряда на проектирование и строительство жилой застройки.

Пунктом 2.2.6 договора Застройщик обязался после утверждения актов государственной комиссии принять жилые дома на баланс или до ввода жилых домов в эксплуатацию создать товарищества собственников жилья, в уставе которых будет отражена приемка жилых домов на свой баланс.

Постановлением Главы г.о.Самара № 441 от 21.07.1999г. Департаменту строительства и архитектуры Администрации города было разрешено проектирование жилой застройки в Железнодорожном районе в границах улиц ФИО4, Рабочей, ФИО5, Красноармейской на земельном участке площадью 3,2га.

6 апреля 2000 года между ООО «Энергомонтаж-сервис» (ООО) и ООО «Содействие» (Организация) был заключен договор о совместной деятельности по проектированию и строительству двух секций №№ 16, 17 3-х секционного жилого дома по ул.Никитинская в 84 квартале Железнодорожного района по ул.Никитинская

Пунктом 2.1.1. договора ООО «Энергомонтаж-сервис» обязалось выполнять функции Генерального подрядчика и Заказчика по проектированию и строительству Объектов. Строительные работы будет производить ООО «Паллада» по договору подряда с Организацией.

В силу п.п.2.2.2-2.2.5 договора ООО «Содействие» было обязано привлечь на строительство «объектов» инвестиционные средства, заключив с дольщиками-инвесторами договора о долевом участии в строительстве «Объектов», принять их на свой расчетный счет с дальнейшим инвестированием в строительство Объектов, осуществлять продажу квартир и офисных помещений.

Постановлением Главы г.о.Самара № 157 от 23.04.2002г. был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул.Никитинской в Железнодорожном районе г.Самары и Департаменту строительства и архитектуры администрации города в аренду сроком на 3 года без права выкупа предоставлен земельный участок площадью 7317,90 кв.м., относящийся к категории земель поселений, по ул.Никитинской в Железнодорожном районе г.Самары согласно проекту границ земельного участка, а также разрешено строительство жилого дома со встроенными помещениями, подземного гаража, трансформаторной подстанции, центрального теплового пункта и распределительной подстанции на срок строительства 3 года (т.1 л.д.20).

29 августа 2002г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (Арендодатель) и Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самары (Арендатор) был заключен договор № 012136з аренды земельного участка площадью 7317,90 кв.м., по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Никитинская под строительство жилого дома со встроенными помещениями, подземным гаражом, трансформаторной подстанцией, центральным тепловым пунктом и распределительной подстанцией, сроком до 22 апреля 2005г. (т.1 л.д.21-22).

Распоряжением Администрации Железнодорожного района г.Самары № 1880 от 15.11.2002г. в связи с окончанием строительства жилого дома по ул.Никитинской (секции №№ 15, 16, 17 по генплану) Департаментом строительства и архитектуры администрации города дому был присвоен почтовый адрес: <...> (т.1 л.д.23).

08 августа 2003 года на нежилое помещение № н5, расположенное по адресу <...>, расположенное на техническом этаже, площадью 250,9 кв.м. АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» был подготовлен Технический паспорт, из которого следует, что нежилое помещение состоит из комнат №№ 1-18

16 февраля 2004г. между ООО «Содействие» (Заказчик) и ООО «Паллада» (Подрядчик) был заключен договор подряда № 15, которым заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы по реконструкции тепловой камеры ТК-31 по ул.ФИО5, стоимость работ 1 748 000 руб.

Согласно п.3.1. договора подряда в качестве оплаты Заказчик передает подрядчику нежилые помещения на 12 этаже 16 секции по ул.Никитинской площадью 200 кв.м. по цене 8 712 руб. за 1 кв.м.

Согласно Акту приема-передачи жилого дома от 03.08.2004г. жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу <...>, вместе со списком дольщиков и ключами от квартир, нежилых и подсобных помещений переданы ООО АПРСФ «Содействие» на обслуживание ТСЖ «Никитинское» (т.1 л.д.31).

К акту приложен список участников долевого строительства, в числе которых значится ООО «Паллада» - офис этаж 12, площадь 200 кв.м (т.2 л.д.16).

Нежилые помещения переданы обществом с ограниченной ответственностью «Содействие» обществу с ограниченной ответственностью «Паллада» по акту приема-передачи выполненных работ 20.10.2004г. (т.1 л.д.25).

03 августа 2004г. между ООО АПРСФ «Содействие» (Сторона -1) и ТСЖ «Никитинское» (Сторона-2) заключен договор на обслуживание участников долевого строительства жилого дома, в силу которого Сторона-2 приняла на себя обязанности по сбору денежных средств с участников строительства жилого дома по ул.Никитинская, строительный номер 53/55 (секция 16/17) для частичной оплаты расходов Стороны-1 по снабжению дома электрической и тепловой энергией, услугами водоснабжения и канализации (т.1 л.д.51).

Согласно протоколу общего собрания ТСЖ «Никитинское» от 01.11.2004г. секции № 16, 17 дома № 53 по ул.Никитинская в г.Самара приняты на техническое обслуживание ТСЖ (т.1 л.д.26).

28 декабря 2004г. государственной приемочной комиссией, созданной распоряжением главы администрации г.Самары, составлен и подписан Акт о приемке государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта: жилого дома секции № 2, 3 со встроенными нежилыми помещениями, распределительная подстанция и трансформаторная подстанция (т.1 л.д.27-28).

Указанный Акт утвержден Постановлением Главы г.Самары № 452 от 31.03.2005г. «Об утверждении Акта Государственной приемочной комиссии», жилой дом секции 2-3 (строительный № 16-17 по генплану) со встроенными нежилыми помещениями по ул.Никитинской, 53 решено ввести в эксплуатацию с постановкой на баланс ТСЖ «Никитинское» (т.1 л.д.29).

22 июля 2005 года между ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» (Заказчик), ООО «Паллада» (Дольщик) и гражданином ФИО2 (Правоприобретатель) был заключен Договор № 2207/05 о переуступке права на долевое участие в строительстве жилого дома по ул.Никитинская в г.Самара.

Согласно п.1.2. договора Дольщик переуступил права по долевому участию в строительстве по адресу: <...> в 84, 85 кварталах Железнодорожного района и права на получение по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию нежилого помещения на 12 этаже секции № 16, общей площадью 200,0 кв.м. Правоприобретателю. Цена уступки права требования согласно п.2.1. договора составила 1 742 400 руб.

Денежные средства в указанной сумме были внесены ФИО2 на счет ООО «Паллада» по приходному кассовому ордеру № 10 от 22.07.2005г. (т.1 л.д.96).

14 декабря 2005г. между ФИО2 (Дольщик) и ООО «ЮМА-проект» (Новый дольщик) заключен договор № 2207/05-П о переуступке права на долевое участие в строительстве жилого дома по ул.Никитинская в г.Самаре, согласно которому дольщик переуступает права по долевому участию в строительстве по адресу: <...>, и права на получение по окончании строительства и ввода в эксплуатацию нежилого помещения на 12 этаже секции № 16 общей площадью 200 кв.м. Новому дольщику.

Цена уступки права требования согласно п. 2.1. договора составила 1 742 400 руб. Согласно расходного кассового ордера № 2 от 14.12.2005г. ООО «ЮМА –Проект» выплатило ФИО2 денежную сумму по договору в размере 1 742 400 руб. 16.12.2005г. между ТСЖ «Никитинское» и ООО «ЮМА-проект» подписан Акт приема-передачи нежилого помещения, площадью 197,9 кв.м., состоящего из комнат №№ 1-16 в жилом доме по адресу: <...>. (т.2 л.д.14-16).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2008г. по делу № А55-5963/2007 ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» ИНН <***> признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство (т.1 л.д.36). Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.07.2013г. конкурсное производство в отношении ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» завершено (т.1 л.д.37-38).

10.10.2018г. ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

С заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Уведомлением от 10.01.2018г. истцу отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на помещение в связи с тем, что нежилое помещение на техническом этаже дома является общим имуществом здания и не может быть передано в собственность одного лица, и согласно сведениям ЕГРН согласно техническому паспорту домовладения на техническом этаже расположено два нежилых помещения площадью 96,8 кв.м., и 97,6 кв.м. (т.1 л.д.99-105).

Как было указано выше, 08 августа 2003 года на нежилое помещение № н5, расположенное по адресу <...>, расположенное на техническом этаже, площадью 250,9 кв.м. АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» был подготовлен Технический паспорт, из которого следует, что нежилое помещение состоит из комнат №№ 1-18

30.05.2019г. нежилое помещение н5, расположенное на техническом этаже дома №53 по ул.Никитинской в г.Самара поставлено на кадастровый учет как имеющее площадь 228 кв.м., кадастровый номер 63:01:0102005:1837 (т.1 л.д.39).

Между тем, как следует из Технического плана помещения, составленного 15 апреля 2021г. кадастровым инженером ФИО6, нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0102005:1837, расположенное на техническом этаже дома № 53 по ул.Никитинской в г.Самара имеет площадь 197,9 кв.м. и состоит из комнат №№ 1-16. (т.1 л.д.42-45). Комнаты №№17-18, являющиеся местами общего пользования, исключены из объекта, принадлежащего истцу. Соответственно, площадь помещения составила 197,9 кв.м. (250,9 кв.м. – 40,5 кв.м.– 12,5 кв.м.). Доказательств того, что комнаты №№1-16 являются местами общего пользования, в материалы дела не представлены. На основании имеющихся в деле документов указанный вывод не следует. Само по себе нахождение помещений на техническом этаже, который согласно имеющимся в деле документам изначально обозначался как 12 этаж дома, не означает, что помещения являются общей собственностью в многоквартирном доме.

Учитывая то, что застройщик, а также ООО «Паллада» в настоящее время исключены из ЕГРЮЛ, у истца отсутствует возможность подписать соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности во внесудебном порядке.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты права называет признание права.

В связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое помещение н5, площадью 197,9 кв.м., расположенное на техническом этаже в многоквартирном жилом доме (литера А) по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 53, кадастровый номер 63:01:0102005:1837.

Частью 1 ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Материалами рассматриваемого дела подтверждается, что по вышеописанному договору долевого участия в строительстве жилого дома, договорам уступки права требования, истец приобрел право на получение в собственность по окончании строительства нежилое помещение на 12 этаже секции № 16 общей площадью 200 кв.м в доме № 53 по ул.Никитинской в г.Самара. Оплата стоимости приобретения нежилого помещения произведена истцом в пользу предыдущего дольщика ФИО2

Помещения жилого дома переданы от застройщика ООО АПРСФ «Содействие» на обслуживание ТСЖ «Никитинское» по акту приема-передачи от 03.08.2004г. Жилой дом принят в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 28.12.2004г.

16.12.2005г. между ТСЖ «Никитинское» и ООО «ЮМА-проект» подписан Акт приема-передачи нежилого помещения, площадью 197,9 кв.м., состоящего из комнат №№ 1-16 в жилом доме по адресу: <...>. (т.2 л.д.14-16).

Согласно Техническому плану помещения, составленному 15 апреля 2021г. кадастровым инженером ФИО6, нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0102005:1837, расположенное на техническом этаже дома № 53 по ул.Никитинской в г.Самара имеет площадь 197,9 кв.м. и состоит из комнат №№ 1-16. (т.1 л.д.42-45)

16 декабря 2005г. между ООО «ЮМА-проект» и ООО «Образцовое содержание жилья» был заключен договор на обслуживание общего имущества, мест общего пользования, инженерного оборудования и коммуникаций, соответствующих проекту и находящихся в жилом доме по ул.Никитинская, 53 г.Самара, согласно которому Заказчику в соответствии с договором долевого участия в строительстве № 2207/05-П от 14.02.05г. принадлежит нежилое помещение на 12 этаже общей площадью 200 кв.м. в вышеуказанном жилом доме (т.1 л.д.48-50).

01 июля 2017 года между АО «Предприятие тепловых сетей» и ООО «ЮМА-проект» заключен договор теплоснабжения на предоставление и оплату тепловой энергии в горячей сетевой воде и (или) теплоносителя по объекту <...>, тех.этаж

30.08.2018г. между истцом и ПАО «Самараэнерго» заключен договор энергоснабжения в отношении спорного нежилого помещения. Расходы на обслуживание нежилого помещения, теплоснабжение, энергоснабжение оплачиваются истцом.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2021г. в реестре зарегистрирован объект недвижимости - многоквартирный дом площадью 3993,2 кв.м. по адресу, <...>.

Как пояснил истец в письменных дополнениях к иску нежилые помещения площадью 96,3 кв.м. и 96,6 кв.м. ранее также принадлежали истцу по иному заключенному договору долевого участия в строительстве. Впоследствии были проданы, разделены и переведены из нежилых в жилые помещения.

Согласно представленному в материалы дела ТСЖ «Никитинское» инвентарному делу № 52852 на домовладение № 53 по ул.Никитинской в г.Самара, технический этаж основного строения литера А имеет общую площадь 369,5 кв.м, технический этаж основного строения литера А1 имеет площадь 397,7 кв.м. (т.2 л.д.52-68).

Ответчик ТСЖ «Никитинское» в отзыве подтверждает, что ООО «ЮМА-проект» владеет, пользуется спорным нежилым помещением и несет бремя расходов на содержание помещения до настоящего момента. О каких-либо правах и притязаниях иных лиц в отношении принадлежащего ООО «ЮМА-проект» нежилого помещения ответчику не известно. О том, что помещения являются общим имуществом в доме, ответчиком также не заявлено. Напротив, подтверждено, что к общему имуществу указанные помещения не относятся.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Как разъяснено в п.60 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22, пунктом 1 ст.551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п.62 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая то, что право застройщика, а впоследствии дольщиков, у которых истец приобрел помещение, не было зарегистрировано, иск о регистрации перехода права собственности при ликвидации продавца подан быть не может.

Суд считает, что истцом доказано исполнение им обязанности по оплате приобретения спорного нежилого помещения, и по передаче его истцу во владение. Нежилое помещение приобретено истцом на законных основаниях. Истец несет бремя содержания имущества, оплачивая расходы на его обслуживание и содержание. Иной способ защиты принадлежащего истцу права собственности процессуальным законодательством не предусмотрен.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.



Руководствуясь ст.ст.110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «ЮМА - проект» (ИНН <***> ОГРН <***>) право собственности на нежилое помещение н5, площадью 197,9 кв.м., расположенное на техническом этаже в многоквартирном жилом доме (литера А) по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 53, кадастровый номер 63:01:0102005:1837.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮМА - проект» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 (Шесть тысяч) рублей.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Н.Ю. Плотникова