Решение от 28 июня 2019 г. по делу № А15-5264/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-5264/2018
28 июня 2019 года
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2019г.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2019г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Строительная компания "А-Строй" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО "Гранит" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Гранит" к ООО "Строительная компания "А-Строй" на 34 квартиры, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>

с участием в судебном заседании

от истца: представители ФИО2 (доверенность от 16.10.2018),

от ответчика: помощник арбитражного управляющего ФИО3 (доверенность),

от Управления Росреестра: представитель не явился.

от Администрации ГО с ВД "город Махачкалы": представитель не явился,

от МКУ "Управление по жилищной политике г.Махачкалы": представители ФИО4 (доверенность),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строительная компания "А-Строй" обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО "Гранит" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на 34 квартиры, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г.Махачкала, мкр. Ипподром, ул.Джигитская, д.13"Б" и принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше квартиры от ООО "Гранит" к ООО "Строительная компания "А-Строй".

В последующем истец представил уточнения к исковому заявлению, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Гранит" к ООО "Строительная компания "А-Строй" на 34 квартиры, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил. Временный управляющий ООО "Гранит" ФИО5 в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать. Его представитель в судебном заседании пояснил, что вся документация ООО "Гранит" изъята МРО УЭБиПК МВД по РД. Наличие договора от 06.03.2018 вызывает сомнения, поскольку в протоколе обыска (выемки) от 10.03.2018 договор от 26.07.2017 и договор купли-продажи квартир от 06.03.2018, на которые ссылается истец в исковом заявлении, не указаны.

МКУ "Управление по жилищной политике г.Махачкалы" в отзыве на исковое заявление просит в иске в отношении квартиры №10 отказать.

Управление Росреестра по РД отзыв на исковое заявление не представило.

Администрация ГОсВД "город Махачкала" отзыв на исковое заявление не представила.

Представитель истца в судебном заседании повторил доводы, изложенные в исковом заявлении и в пояснениях к нему, и просил исковые требования с учетом уточнения удовлетворить полностью.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании с 17.06 по 24.06.2019 объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.10.2016 между МКУ "Управление по жилищной политике г. Махачкалы" (участник долевого строительства) и ООО "Гранит" (застройщик) заключен муниципальный контракт №02.16 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с внутриплощадочными сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: <...> территория бывшего ипподрома г. Махачкалы, на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000078:373, учетный номер части 05:40:000078:373/2 и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, указанные в п.1.2 контракта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектами долевого строительства являются жилые помещения (квартиры или объекты долевого строительства) в количестве 430 штук, общей площадью не менее 20739 кв.м. (без учета лоджий), номера блоков и квартир, которых указаны в п. 1.2 контракта.

В последующем сторонами подписаны и дополнительные соглашения №1 , № 2 и №3 от 19.12.2016 к муниципальному контракту.

26.06.2017 обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» (генподрядчик) и обществом с ограниченной ответственностью «СК «А-Строй» (субподрядчик) подписан договор субподряда на выполнение строительно-монтажных работ №26-06/П на выполнение комплекса работ по строительству объекта: многоэтажные жилые блоки №8.1.1, №8.1.2, №8.1.3, №8.2.1, №8.2.2, № 8.2.3 на земельном участке общей площадью 12112 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000078:373, учетный номер части 05:40:000078:373/2, расположенном по адресу: <...> территория бывшего ипподрома <...> включая строительство внутриплощадочных инженерных сетей жизнеобеспечения, благоустройство территории, отделочные работы в помещениях, установка приборов учета, "под ключ".

Как следует из материалов дела, общая стоимость работ по договору от 26.06.2017г. №26-06/П составила 94468660 руб., в том числе на сумму 74360075 руб. 50 коп. принятых заказчиком по актам выполненных работ и на сумму 20108584 руб. 50 коп. фактически выполненных работ, по актам выполненных работ, подписанных в одностороннем порядке, в связи с уклонения заказчика от их подписания. Указанные обстоятельства установлены также и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.03.2019 по делу №А40-268726/18-19-2224 по иску ООО "Строительная компания "А-Строй" к ООО "Гранит" о взыскании 54038832 руб. 09 коп., составляющих в том числе 52308010 руб. 19 коп. задолженность по договорам №08.1.1-ИП от 22.11.2016, №08.1.2-ИП от 22.11.2016, №08.1.3-ИП от 22.11.2016, №08.2.1-ИП от 22.11.2016, №26-06/П от 26.06.2017 и 1730821 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, что имеет преюдициальное значение для данного дела.

Указанным решением исковые требования удовлетворены полностью. При этом судом установлено, что в нарушение условий договора ответчик оплату выполненных работ по договорам №08.1.1-ИП от 22.11.2016, №08.1.2-ИП от 22.11.2016, №08.1.3-ИП от 22.11.2016, №08.2.1-ИП от 22.11.2016, №26-06/П от 26.06.2017 произвел частично, в связи с чем, у него образовался долг в размере 52308010 руб. 19 коп.

Однако в нем не указан размер долга, который ООО "Гранит" частично оплатил по договору №26-06/П от 26.06.2017.

В п. 2.1 договора субподряда от 26.06.2017 указано, что стоимость комплекса работ по строительству объекта, с учетом стоимости земли, материалов, оборудования, инженерных сетей и пуско-наладочных работ, используемых и выполняемых субподрядчиком при строительстве объекта, определяется протоколом согласования стоимости работ (приложение №01). Протокол согласования стоимости работ (приложение №01) истец в материалы дела также не представил.

Согласно п. 3.4 договора субподряда окончательный расчет за выполненные работы по объекту производятся генподрядчиком не позднее 10 (десяти) банковских дней после полного завершения его строительства, включая устранение выявленных дефектов, на основании акта приемки законченного строительства объекта оформленного в установленном порядке. Расчет производится по договорной цене, установленной в главе 2 договора, а также в приложении №01, и уточенной в дополнительных соглашениях.

На основании ч. 1 ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, только исполнение обязательства, произведенное надлежащим образом, прекращает обязательство исполнением (ст. 408 ГК РФ).

По утверждению истца, выполненные по договору №26-06/П от 26.06.2017 работы ответчик оплатил частично, в связи с чем, у него перед ним образовался долг в размере 44554196 руб. 47 коп.

При этом истец ссылается на то, что он неоднократно направлял ответчику актов о приемке выполненных работ по форме КС-2, КС-3 на сумму 20108584 руб. 50 коп., ответчик уклоняется от их подписания и оплаты выполненных работ. В связи с этим в актах была сделана соответствующая запись и считаются подписанными в одностороннем порядке. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2017 построенный объект полностью соответствует требованиям строительных норм и правил, градостроительным регламентам и проектной документации. Фактическая приемка выполненных работ ответчиком подтверждается подписанными сторонами актами сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018. Кроме того, ответчик оплатил задолженность в сумме 3000000 руб.

В обоснование своих доводов истец ссылается и на п.3.6 договора от 26.06.2016, согласно которому часть договорной цены генподрядчик уплачивает путем предоставления отступного в соответствии со ст. 409 ГК РФ в виде квартир, исходя из расчета 23344, 617 руб. за один квадратный метр общей площади квартир, что составляет 94468661, 614 руб. и дополнительного соглашения №01 к нему, которым п.3.6 указанного договора изложен в следующей редакции: "Часть договорной цены уплачивается генподрядчиком путем предоставления отступного в соответствии со ст. 409 ГК РФ в виде квартир, исходя из расчета 18375,485 руб. за один в.м. общей площади квартир, что составляет 74360076 руб."

Однако дополнительное соглашение подписано 05.03.2017, тогда как договор субподряда заключен 26.06.2017. В связи с чем оно не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим доводы истца в этой части.

Кроме того, согласно п. 2.1 договора субподряда стоимость комплекса работ по строительству объекта, с учетом стоимости земли, материалов, оборудования, инженерных сетей и пуско-наладочных работ, используемых и выполняемых субподрядчиком при строительстве объекта, определяется протоколом согласования стоимости работ (приложение №01). Однако истец не представил в дело приложение №01 (протокол согласования стоимости работ).

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.03.2019 по делу №А40-268726/18-19-2224 по иску ООО "Строительная компания "А-Строй" к ООО "Гранит" о взыскании 54038832 руб. 09 коп. договор №26-06/П от 26.06.2017 заключен во исполнение муниципального контракта на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.10.2016 №02.16, заключенного между МКУ «Управление жилищной политики г. Махачкалы» и ООО «Гранит». Однако решением Арбитражного суда Республики Дагестана от 26.02.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2018, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что при заключении муниципального контракта торги не проводились, условия для проведения закупки у единственного подрядчика, перечисленные в статье 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", в настоящем деле отсутствуют, контракт заключен на сумму, превышающую 100 тыс. рублей. При этом судом не рассмотрен вопрос о применении последствий ничтожной сделки, хотя сделка была заключена в публичных интересах.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как указано в исковом заявлении и пояснил представитель истца, во исполнении п. 3.6 договора субаренды от 26.06.2017 №26-06/П между истцом и ответчиком 06.03.2018 было заключено соглашение, обозначенное как договор купли-продажи квартир №104, согласно которому ответчик передал в собственность истца 58 квартир согласно перечню (п.1.1 договора) тождественному перечню, содержащемуся в п.3.6 договора от 26.06.2017 №26-06/П.

В пункте 2.2. договора купли-продажи, также указано, что оплата продаваемых квартир будет осуществляться путем зачета взаимных однородных требований сторон.

Кроме того, из содержания договора купли-продажи следует, что целью заключения его также является передача спорных квартир истцу погашение задолженности по договору субподряда, т.е. исполнение п.3.6 договора от 26.06.2017 №26-06/П, что истец не оспаривает.

Оценив в совокупности условий договора субподряда №26-06/П от 26.06.2017 и дополнительных соглашений к нему, договора купли-продажи квартир №104 от 06.03.2018, пояснений лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что стороны фактически заключили соглашение о прекращении обязательства по договору субподряда предоставлением взамен исполнения отступного (передачей имущества, т.е. спорных квартир) обозначенное как договор купли-продажи квартир.

Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения.

С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное.

Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

В материалы дела истец представил копии передаточных актов на передачу квартир от 06.03.2018, которые подписаны истцом и ответчиком. При этом доказательства, подтверждающие фактическую передачу квартир во владении, нахождения в настоящее время этих объектов в фактическом владении, а также несения расходов на их содержание, в материалы дела не представил.

Кроме того, поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, т.е. квартир, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства. В данном случае истец вправе предъявить требование о взыскании стоимости выполненных работ согласно договору субподряда.

При этом применительно к купле-продаже в силу нормы пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

Как пояснил представитель МКУ "Управление по жилищной политике г. Махачкалы" и Администрации ГОсВД "город Махачкала", в перечень квартир, на которые истец просит зарегистрировать право собственности входит одна квартира, которая подлежала к передаче муниципальному образованию. Кроме того, выявлены скрытые дефекты в переданных ответчиком в собственность муниципального образования квартирах. В связи с этим подготовлены материалы для предъявления к нему соответствующих требований.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что ответчик передал ему квартиры по передаточным актам, между сторонами проведена зачет взаимных однородных требований, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиры, которые по передаточным актам переданы ему правового значения не имеет.

В обосновании наличии задолженности ответчика перед ним, истец ссылается на акт сверки взаиморасчетов за период с 26.06.2017 - 22.05.2018 и акт сверки взаиморасчетов за период с 26.06.2017-25.04.2018. Однако не представил в материалы дела первичные бухгалтерские документы, на основании которого они были составлены, в частности копии актов о приемке выполненных работ по форме КС-2, КС-3 ни на сумму 20108584 руб. 50 коп., ни на сумму 74360075 руб. 50 коп., на которые имеются ссылки в исковом заявлении.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно п. 5.3 договора от 06.03.2018 расходы по оформлению договора несет покупатель, т.е. истец.

По утверждению истца, ответчик уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на указанные в исковом заявлении и в дополнении к нему квартиры. В уточнении к исковому заявлению истец указывает, что по вине ответчика у него отсутствуют документы, необходимые для подачи заявления о госрегистрации права собственности (второй экземпляр договора купли-продажи). В связи с этим и не подачей ответчиком заявления о переходе права собственности с приложением необходимых документов, не может быть зарегистрировано право собственности на спорные квартиры.

При этом истец не представил в материалы дела доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о госрегистраци перехода права собственности на спорные квартиры и отказа ему в этом. Кроме того, как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда г.Москвы от 07.08 2018 принято к производству заявление ООО "Лакония" о признании ООО "Гранит" несостоятельным (банкротом). Определением от 14.02.2019 Арбитражного суда г. Москвы по делу №40-181777/18-25-95-226 в отношении ООО "Гранит" введена процедура наблюдение. Временным управляющим должника утвержден ФИО5

Этим же определением руководителю должника предложено в течение 15-ти дней с даты утверждения временного управляющего представить ему и направить арбитражный суд перечень имущества должника, в том числе имущественных прав, а также бухгалтерские и иные документы, отражающие экономическую деятельность должника за три года до ведения наблюдения.

Доказательства обращения к временному управляющему о выдаче необходимых для регистрации перехода права собственности документов, а также даче согласия на госрегистрацию перехода права собственности на спорные квартиры, им также не представлены.

Представитель временного управляющего должника-ООО"Гранит" в судебном заседании пояснил, что истец не обратился к временному управляющему по этим вопросам. По его утверждению, договор купли-продажи квартир №104 от 06.03.2018 заключен в преддверии банкротства в целях вывода имущества из конкурсной массы. Временным управляющим в рамках дела о банкротстве ООО "Гранит" подано заявление о признании недействительной указанной сделки. Как следует из картотеки арбитражных дел, в Арбитражном суде г.Москвы зарегистрировано поступление заявления временного управляющего об оспаривании указанной сделки.

Кроме того, если исходить из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартир, согласно которому оплата цены договора осуществляется путем зачета однородных требований между сторонами (п.2.2), суд оценив содержание договора купли-продажи квартир №104 от 06.03.2018 в совокупности условий договора субподряда №26-06/П от 26.06.2017 и дополнительных соглашений к нему, а также с учетом того, что дополнительное соглашение №01 к договору субподряда №26-06/П от 26.06.2017 составлен 05.03.2017, т.е. задолго до заключения основного договора, пояснений лиц, участвующих в деле, направленность воли сторон и конечной цели указанной сделки, неисполнения ответчиком обязательств по соглашению об отступном в полном объеме, не представлением сторонами, в частности истцом доказательств, подтверждающих фактическое владение спорными квартирами, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартир №104 от 06.03.2018 является притворной сделкой, заключенной в целях прикрытия соглашение о прекращении обязательства по договору субподряда предоставлением взамен исполнения отступного (передачей имущества, т.е. спорных квартир).

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований не имеется и в иске следует отказать полностью.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 200000 руб. следует отнести на истца и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку при подаче искового заявления истцу отсрочена уплата госпошлины до рассмотрения спора по существу.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с ООО "Строительная компания "А-Строй" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 200000 руб.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья М.С. Исаев