Решение от 5 декабря 2019 г. по делу № А66-7379/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАсти

170000, г. Тверь, ул. Советская, д.23 «б»

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7379/2019
г. Тверь
05 декабря 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2019 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи В.Ю. Янкиной, при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии:

от истца – ФИО2, адвоката О.В. Саламатина, действующего на основании удостоверения № 779 от 13 октября 2015 года,

от Администрации – представителя по доверенности от 19 апреля 2019 года № 3 ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 Кока Янарсаевны к Комитету по управлению имуществом города Ржева Тверской области, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, индивидуального предпринимателя ФИО4, о признании рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, определенной Отчетом об определении рыночной стоимости от 04 марта 2019 года № 31/19, недостоверной; обязании Комитета по Управлению имуществом г. Ржева Тверской области применить оценку, установленную отчетом № 117 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения», в размере 1 393 000 руб. в договоре купле-продаже муниципального недвижимого имущества от 22 марта 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кока Янарсаевна ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом № 31/19 от 04 марта 2019 года, недостоверной. В качестве заинтересованного лица указан Комитет по управлению имуществом города Ржева Тверской области (далее – Комитет).

Определением от 28 мая 2019 года к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Определением от 27 августа 2019 года процессуальный статус Комитета изменен на ответчика.

Определением от 31 октября 2019 года рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 28 ноября 2019 года, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: признать рыночную стоимость нежилого встроенного помещения, определенную Отчетом об определении рыночной стоимости от 04 марта 2019 года № 31/19, недостоверной; обязать Комитет по Управлению имуществом г. Ржева Тверской области применить оценку, установленную отчетом № 117 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения» в размере 1 393 000 руб., в договоре купле-продаже муниципального недвижимого имущества от 22 марта 2019 года.

Третье лицо, надлежаще извещенное о дате, месте и времени судебного заседания (ст.ст.121-123 АПК РФ), явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечило.

27 ноября 2019 года от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований: 1)признать рыночную стоимость нежилого встроенного помещения, определенную Отчетом об определении рыночной стоимости от 04 марта 2019 года № 31/19, недостоверной; 2) обязать Комитет применить оценку, установленную отчетом № 117 в размере 1 393 000 руб. к нежилому помещению, а именно, к следующим пунктом договора: 2.1, 3.1, 3.2, Графику платежей, акту приема-передачи.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, уточнить исковые требования.

Представители истца поддержали заявленные требования. Представитель ответчика возражал, заявил ходатайство о приобщении отзыва № 2322 от 28 ноября 2019 года и решения № 08 от 28 декабря 2004 года.

Из материалов дела следует, что 19 марта 2019 года Комитетом принято решение № 72 о приватизации арендуемого ИП ФИО2 муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:46:0090787:409, площадью 94,2 м2 (далее – нежилое помещение).

22 марта 2019 года Комитетом в адрес ИП ФИО2 было направлено письмо № 581 с предложением выкупить нежилое помещение за 1 961 000 руб. К письму был приложен проект договора, решение Комитета № 72 от 19 марта 2019 года и Отчет об оценке.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленный Бюро оценки «Морозова и партнеры», согласно которому стоимость нежилого помещения составляет 1 393 000 руб.

На предложение суда провести судебную экспертизу обе стороны ответили отказом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ цена отчуждаемого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно п. 2 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В судебном заседании, состоявшемся 24 октября 2019 года, суд предложил сторонами провести судебную экспертизу с учетом того, что каждая из сторон полагает достоверной величину стоимости, определенную экспертизой, проведенной по инициативе данной стороны. Однако стороны отказались.

Самостоятельно проанализировав представленные экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из искового заявления, возражения истца относительно экспертного заключения № 31/19 от 04 марта 2019 года сводятся к следующему: объект оценки – нежилое помещение – недостаточным образом описан и исследован экспертом; неправильно оценена транспортная доступность; примененные аналоги не соответствуют объекту по характеристике транспортной доступности.

Описание объекта оценки в экспертном заключении № 31/19 от 04 марта 2019 года приведено на стр. 10-15 (л.д. 79-84, том 1). При этом указано следующее: «со всех сторон объекта оценки расположен жилой и нежилой массив города Ржева. Объект оценки расположен на удалении от центральных улиц города… на расстоянии 350 м от одной из центральных улиц города, в центре жилого массива».

Описание объекта оценки в экспертном заключении № 117 от 21 октября 2019 года приведено на стр. 16-20 (л.д. 8-10, том 2). При этом указано следующее: «…район расположения объекта оценки можно отнести к центральной части города. Однако… основные торговые объекты располагаются на более крупных проездных путях»

Суд не усматривает в данном случае существенных противоречий в проведенных экспертизах в части оценки местоположения объекта.

Также отсутствуют существенные отличия в описании самого нежилого помещения: оба эксперта указывают на наличие трещин, сколов, пятин, следов протечки и т.д. на стенах и на полу; на недостатки оконных проемов, дверей и т.п.

При применении сравнительного метода оценки Л.А. Виноградова рассматривает три аналога, которые относятся по местоположению к той же категории, что и оцениваемый объект (п. 2.2.2 решения Ржевской городской Думы от 28 декабря 2004 года № 08).

Оценщик ФИО5 рассматривает пять аналогов, один из которых совпадает с аналогами, рассмотренными ФИО4 (по ул. Урицкого), а один относится к более высокой категории по месту расположения.

Кроме того, оценив корректировки, произведенные оценщиком ФИО5, суд приходит к выводу, что оценщик существенным образом снижает стоимость аналогов, не мотивируя это никаким образом.

Так, например, стоимость объекта, расположенного на ул. Урицкой, скорректирована на 20%, несмотря на то, что по п. 2.2.2 решения Ржевской городской Думы от 28 декабря 2004 года № 08. Согласно карте города, обе эти улицы не являются «красными линиями», но проходят в непосредственной близости от них.

С учетом того, что в материалы дела не представлено доказательств нарушения ФИО4 каких-либо положений законов, подзаконных актов, стандартов и т.д. при подготовке отчета № 31-19 от 04 марта 2019 года, суд полагает, что основания для признания указанного отчета недостоверным не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Удовлетворить ходатайство истца об уточнении размера исковых требований.

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья В.Ю. Янкина