Решение от 4 марта 2020 г. по делу № А12-33193/2019

Арбитражный суд Волгоградской области Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Волгоград «04» марта 2020 года Дело № А12-33193/2019

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2020 года. Полный текст решения изготовлен 04 марта 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Волчок» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО1, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

о признании права собственности на нежилое здание и незавершенный строительством объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Волчок» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Волгограда (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на нежилое здание (Лит. А), общей площадью 673,2 кв.м., назначение административное, инвентарный номер 005460, кадастровый номер 34:34:07:0004:34:005460, расположенное по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Никитина, № 129 и признании права собственности на незавершенное строительством нежилое здание (Лит. Б), общей площадью 194,22 кв.м., назначение сервисное, инвентарный номер 005460, кадастровый номер 34:34:07:0004:34:005460, расположенное по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Никитина, № 129.

Исковое заявление основано на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, Инспекцию государственного строительного надзора Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- администрацией в период с 2004 года по настоящее время не выдавалось разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию спорных объектов;

- вид использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:070004:34 – для целей, не связанных со строительством – размещение ледового катка;

- истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенных строений и их соответствия градостроительным нормам и правилам.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и дате судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 27.11.2009 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 8886, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принят в пользование на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 34:34:070004:34, площадью 9 747 кв.м., для размещения ледового катка.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору в пределах срока его действия третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованный участок или его часть в пользование третьим лицам (субаренда), на основании договора субаренды (пункт 5.1 договора).

На основании распоряжения председателя Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 03.06.2011 № 307-рз срок аренды был продлен до 03.06.2016 (изменение к договору аренды от 03.06.2011 – том 1, л.д. 53).

В последующем, действие договора аренды было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

05.09.2019 между ИП ФИО1 и ООО «Спортивный клуб «Волчок» (субарендатор) был заключен договор субаренды спорного земельного участка (письмо о согласовании переуступки права аренды – том 2, л.д. 61).

Согласно пункту 1.1 договора субаренды арендатор с согласия арендодателя предоставил субарендатору во временное пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:070004:34, площадью 9 747 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Никитина, 129.

Пунктом 1.2 договора субаренды установлено целевое назначение земельного участка – размещение ледового катка.

Как указывает истец, на спорном земельном участке им был размещен крытый ледовый каток. С целью эффективного функционирования ледового катка были построены нежилые здания вспомогательного назначения.

Истец обратился к администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов.

Ответом от 07.08.2019 № 05-и/3082 администрация отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов.

Основанием для указанного отказа послужило то обстоятельство, что заявителем не были представлены:

- градостроительный план земельного участка (не выполнялся); - разрешение на строительство (не выдавалось);

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанный представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения;

- исполнительная съемка (схема), отображающая расположение объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

- технические планы, подготовленные в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Также администрация указала на то, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для инициирования обществом настоящего судебного разбирательства.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при

одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. При этом, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны

окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела и подтверждено самим истцом, застройщик не обращался к уполномоченному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорных объектов в предусмотренном законом порядке.

Также суд отмечает, что договор аренды спорного земельного участка заключался в целях размещения ледового катка, а не для целей возведения на нем объектов капитального строительства.

Определением от 12.12.2019 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональная компания – Профит» ФИО2.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- являются ли нежилое здание (Лит. А)., общей площадью 673,2 кв.м. и незавершенное строительством нежилое здание (Лит. Б), общей площадью 194,22 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Никитина, 129, объектами капитального строительства? Имеют ли указанные объекты прочную связь с землей, выраженную в невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению?

- представляют ли нежилое здание (Лит. А)., общей площадью 673,2 кв.м. и незавершенное строительством нежилое здание (Лит. Б), общей площадью 194,22 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Никитина, 129, угрозу для жизни и здоровья граждан?

- при строительстве нежилого здания (Лит. А)., общей площадью 673,2 кв.м. и незавершенного строительством нежилого здания (Лит. Б), общей площадью 194,22 кв.м., расположенных по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Никитина, 129,

соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и правилам, требования противопожарной безопасности?

По итогам экспертного исследования в суд поступило заключение № 065/2019 от 30.12.2019, содержащее следующие выводы.

Нежилое здание (Лит. А) и незавершенное строительством нежилое здание (Лит. Б) обладают признаками объектов капитального строительства. Указанные объекты имеют прочную связь с землей, выраженную в невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

При обследовании нежилого здания (Лит. А) нарушений строительных норм и правил не выявлено. Техническое состояние здания оценивается как работоспособное.

При строительстве здания (Лит. Б) имеются нарушения строительных норм и правил:

- у фундамента отсутствует вертикальная гидроизоляция; - отсутствует часть отмостки по периметру здания;

- у наружных стен вертикальные трещины с шириной раскрытия до 10 мм.

По выявленным строительным нарушениям техническое состояния здания (Лит. Б) оценивается как ограниченно работоспособное.

При строительстве нежилого здания (Лит. А) имеются нарушения противопожарных норм и правил:

- расстояние от здания Литера А до ближайшего строения меньше нормативного;

- не установлена автоматическая пожарная сигнализация.

Так как на момент осмотра обследуемое здание Литера Б представляет собой объект незавершенного строительства, то анализ объекта на соответствие противопожарным требованиям нецелесообразен вследствие его неполной строительной готовности.

По результатам обследования определено, что спорные объекты не представляют угрозу для жизни и здоровья граждан, имуществу физических или юридических лиц.

В судебное заседание 12.02.2020 был вызван эксперт ФИО2 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Как пояснил эксперт, все недостатки, отраженные в заключении и касающиеся здания (Литера Б), являются устранимыми, поскольку в настоящее время данный объект является незаконченным строительством. Расстояние от здания Литера А до ближайшего здания Литера Б составляет 7,1 метра, что не соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемо-планировочным и конструктивным решениям». Данное нарушение может быть нивелировано путем увеличения противопожарной устойчивости здания. В здании Литера А не установлена автоматическая пожарная сигнализация с применением дымовых и тепловых пожарных извещателей, а на путях эвакуации не установлены ручные пожарные извещатели, что не соответствует требованиям СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

С учетом пояснений эксперта суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Данные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что применение такого исключительного способа признания права собственности на спорные объекты недопустимо.

Ссылка истца на то, что спорные объекты являются объектами вспомогательного назначения, размещенными в целях обеспечения эффективного функционирования ледового катка, не принимается судом во внимание в силу следующего.

На основании пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного

использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.

Согласно Письму Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669- ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований».

Кроме того, как указано в пункте 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Между тем, соответствие указанным критериям судом не выявлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Волчок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев