Решение от 26 апреля 2022 г. по делу № А32-16754/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-16754/2021

г. Краснодар«26» апреля 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 26 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Голубченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-16754/2021

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 304231818300075)

о признании договора аренды земельного участка прекращённым,


при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,


при участии в судебном заседании 16.03.2022 представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 27.12.2021), представителя ответчика – ФИО3 (по доверенности от 28.10.2021),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- признать прекращенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 площадью 5 700 кв. метров, от 10 апреля 2012 года №4000004345;

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о действии договора аренды от 10 апреля 2012 года №4000004345.

Определением от 20.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исковые требования мотивированы тем, что с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 №11642/11, в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведёнными в пункте 66 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 и в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. На переданном администрацией по договору от 10.04.2012 №4000004345 в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 построен ответчиком многоквартирный дом с кадастровым номером 23:40:0413073:8, права на квартиры в котором зарегистрированы за отдельными гражданами, регистрация права на квартиры началась в 2017 году. Таким образом, договор аренды от 10.04.2012 №4000004345 прекратил свое действие в силу прямого указания закона. Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало администрации в погашении права аренды земельного участка по причине непредставления соглашения о расторжении договора аренды от 10.04.2012 №4000004345, подписанного сторонами, либо соответствующего судебного акта. В порядке досудебного порядка урегулирования спора администрация направила ответчику письмо о прекращении договора аренды и необходимости подписания соглашения о его расторжении, которое ответчиком было оставлено без внимания.

В возражениях на исковое заявление ответчик указал, что, несмотря на расположение на земельном участке уже построенного многоквартирного жилого дома, ответчиком продолжается застройка участка. 04.06.2018 управлением архитектуры и градостроительства администрации выдано разрешение №23303000-357-2018 на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, д. 20 в г. Геленджик» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413073:99, сроком действия до 04.06.2020, срок действия разрешения на строительство продлен до 04.06.2022. Управлением издан приказ от 15.01.2021 №3 об отмене указанного разрешения на строительство от 04.06.2018, постановлением администрации от 15.01.2021 №37 отменено постановление от 10.08.2017 №2795 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Указанные приказ и постановление в настоящее время оспариваются в деле №А32-16784/2021. По мнению ответчика, при ведении на земельном участке строительства второго многоквартирного дома, право аренды земельного участка не может быть прекращено.

В дополнительных письменных пояснениях администрации указала, что первоначальная регистрация права собственности на квартиры и помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, осуществлялась на основании решения Геленджикского городского суда от 27.09.2016 к делу №2-2825/2016, которым были удовлетворены исковые требования ответчика к администрации о признании права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Администрацией был направлен запрос в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с целью выяснения даты первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме. Согласно выписке из ЕГРН от 08.09.2021 №КУВИ-002/2021-119157044, первоначальная государственная регистрация права собственности на квартиру произведена 28.02.2017 за ответчиком (квартира №11, кадастровый номер 23:40:0413073:12).

Таким образом, как указывает администрация, договор аренды от 10.04.2012 №4000004345 прекратил свое действие с 28.02.2017, в силу прямого указания закона. Администрация обратилась с настоящим иском ввиду отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 11.06.2021 в государственной регистрации прекращения права аренды и отказа ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды.

В судебном заседании, состоявшемся 16.03.2022, представитель администрации исковые требования поддержал, представитель ответчика возражал против исковых требований. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось, правовая позиция изложена в отзыве от 11.06.2021 №04-794/2019.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований администрации по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 площадью 5700 кв. метров, с разрешенным использованием «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов», находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (право собственности зарегистрировано 16.04.2013), на земельный участок зарегистрирована аренда 16.08.2019 в пользу ответчика по настоящему делу, ФИО1, на основании договора аренды от 10.04.2012 №400004345 и ряда сделок перенайма (выписка из ЕГРН от 29.03.2021 №КУВИ-002/2021-28276762).

По данным Единого государственного реестра недвижимости, на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:40:0413071:71, 23:40:0413073:8, 23:40:0413073:9.

Между тем, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.12.2021 №КУВИ-002/2021-174195150, объект с кадастровым номером 23:40:0413071:71, наименование «мощение», снят с кадастрового учета 17.02.2020.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.12.2021 №КУВИ-002/2021-174207797, здание «многоквартирный дом» с кадастровым номером 23:40:0413073:9 снято с кадастрового учета 30.10.2020.

Таким образом, в настоящее время единственным объектом на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 является здание «многоквартирный дом», с кадастровым номером 23:40:0413073:8, площадью 4679 кв. м, год завершения строительства 2001, в котором и расположены соответствующие жилые и нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 29.12.2021 №КУВИ-002/2021-174206977).

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 был предоставлен администрацией в аренду по договору от 10.04.2012 №4000004345 с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного жилого дома, срок действия договора аренды – 49 лет. Изначально земельный участок был предоставлен в аренду ОАО «Геленджикское ДРСУ» на основании постановления администрации от 09.04.2012 №795 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на аренду сроком на 49 лет для размещения многоэтажного жилого дома. Впоследствии в результате совершения ряда сделок перенайма право аренды земельного участка перешло к ответчику.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27.09.2016 по иску ФИО1 к администрации МО город-курорт Геленджик признано за ФИО1 право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме площадью 4643,7 кв. м, количеством этаже – 10, в том числе подземных – 1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу администрации, первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме (квартира 11, кадастровый номер 23:40:0413073:12) была произведена за ФИО1 и состоялась 28.02.2017. Впоследствии указанная квартира была отчуждена по договору купли-продажи и 17.04.2017 зарегистрировано прекращение права собственности ФИО1 на указанную квартиру (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 08.09.2021 №КУВИ-002/2021-119157044).

Таким образом, 28.02.2017 принимается судом как дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:40:0413073:8, расположенном на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99.

В обоснование сохранения арендных отношений указанного земельного участка, ответчик ссылается на выдаче ему разрешения на строительство от 04.06.2018 №23303000-357-2018 второго многоквартирного жилого дома на том же земельном участке, продление срока действия указанного разрешения на строительство от 04.06.2018 до 04.06.2022, принятие администрацией постановления от 10.08.2017 №2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства».

Между тем, приказом управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 №3 разрешение от 04.06.2018 №RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20 в г. Геленджике» - отменено.

Постановлением администрации от 15.01.2021 №37 отменено постановление администрации от 10.08.2017 №2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 отказано в удовлетворении требований ИП ФИО1 о признании незаконными указанных постановления администрации от 15.01.2021 №37 об отмене постановления администрации от 10.08.2017 №2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства» и приказа управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 №3 «Об отмене правового акта управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик» (разрешения на строительство от 04.06.2018 №RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20 в г. Геленджике»).

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными указанного постановления администрации и приказа управления архитектуры и градостроительства, суд первой инстанции исходил из следующего: «На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413073:99 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 23:40:0413073:8, сведения о котором были внесены в ЕГРН в 2009 году, корректировка данных сведений в связи с изменениями объекта осуществлялась в сентябре 2017 года. Согласно сведениям ЕГРН первичная государственная регистрация прав на 72 квартиры и 2 нежилых помещения, входящих в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:40:0413073:8, осуществлена за ФИО1 на основании решения Геленджикского городского суда от 7 сентября 2016 года по делу № 2-2825/2016. В дальнейшем по указанным объектам с 2017 года осуществлялась государственная регистрация перехода прав к третьим лицам. В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме. Таким образом, ФИО1, обратившись в 2018 году за разрешением на строительство второго многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99, не имел правоустанавливающих документов на данный земельный участок, поскольку таковой находился в общедолевой собственности у собственников помещений дома с кадастровым номером 23:40:0413073:8. С даты государственной регистрации права на первую квартиру в доме земельный участок переходит в силу закона в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 указанное решение арбитражного суда от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 отменено, требования ФИО1 удовлетворены.

Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу №А32-16784/2021 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 оставлено в силе.

В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришёл, в том числе, к следующим выводам:

«по сведениям ЕГРН первичная государственная регистрация прав на 72 квартиры и 2 нежилых помещения, входящих в состав многоквартирного жилого дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8), осуществлена за ФИО1 на основании решения Геленджикского городского суда от 07.09.2016 по делу № 2-2825/2016. С 2017 года на данные объекты (помещения) осуществлялась государственная регистрация перехода прав к третьим лицам. На момент обращения заявителя в 2018 году за разрешением на строительство второго многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99, данный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8). Данные обстоятельства установлены в рамках дела № А32-23278/2018. В протоколе от 30.03.2018 № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (на который ссылается предприниматель в подтверждение получения согласия на строительство второго дома) отсутствуют согласования собственников квартир № 3, 17, 18, 19, 20, 22, 28, 39, 40, 48, 49, 51, 55, 58, 67, 69, 70, 71, 72, а также собственника нежилого помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений этого дома недопустимо.».

Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022, установлен переход земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:40:0413073:8, расположенном на указанном земельном участке.

В деле №А32-23278/2018, о котором упомянуто в приведённом выше постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022 по делу №А32-16784/2021, суд первой инстанции в определении от 29.12.2018, прекращая производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, пришёл к выводу о поступлении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, право собственности на квартиры в котором было признано за ФИО1 решением Геленджикского городского суда от 27.09.2016.

Поскольку постановление администрации от 15.01.2021 №37 об отмене постановления администрации от 10.08.2017 №2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства» и приказ управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 №3 об отмене разрешения на строительство от 04.06.2018 №RU23303000-357-2018 являются действующими, в признании их незаконными отказано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021, у ответчика отсутствует правовая возможность строительства на спорном земельном участке второго многоквартирного жилого дома.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 и оставившим его без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022, а также судебными актами по делу №А32-23278/2018, установлен переход земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:40:0413073:8 в силу закона, с даты первой государственной регистрации права собственности на квартиру, указанный вывод о поступлении земельного участка в общую долевую собственность был положен в основу вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 и вступившего в законную силу определения арбитражного суда от 29.12.2018 о прекращении производства по делу №А32-23278/2018.

В связи с переходом земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды этого земельного участка прекращается в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», «с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок».

Таким моментом регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в настоящем случае является 28.02.2017 (дата государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру 11 с кадастровым номером 23:40:0413073:12).

Суд считает обоснованным и правомерным заявленное в настоящем деле требование администрации о признании договора аренды земельного участка прекращённым, поскольку данное требование арендодателя направлено на констатацию решением суда прекращения арендных отношений, состоявшееся в силу прямого указания закона, и на погашение в Едином государственном реестре недвижимости неактуальной и недостоверной записи об обременении земельного участка арендой.

В целях достижения правовой определенности, суд считает необходимым конкретизировать в резолютивной части решения суда дату прекращения договора аренды, указав таковой дату регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, которой в настоящем случае является дата государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру 11 с кадастровым номером 23:40:0413073:12 - 28.02.2017.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ФИО1 от 11.03.2022 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - жильцов как представителей инициативной группы – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме ещё в 2017 году в силу прямого указания закона.

Констатация решением суда по настоящему делу состоявшегося в силу прямого указания закона перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений не требует обязательного привлечения к участию в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, проживающих в таком многоквартирном доме отдельных жильцов, тем более что вывод о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений был положен в основу вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 и поддержан оставившим его без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство ответчика от 11.03.2022 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - жильцов как представителей инициативной группы – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 – отклонить.

Признать договор аренды от 10.04.2012 №4000004345 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99, прекратившим своё действие с 28 февраля 2017 года.

Настоящее решение арбитражного суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 арендой, зарегистрированной на основании договора аренды земельного участка от 10.04.2012 №4000004345.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 304231818300075) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков