Решение от 3 июня 2021 г. по делу № А36-9131/2020

Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, 7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А36-9131/2020
г. Липецк
03 июня 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 03.06.2021.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Фоновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы «он-лайн заседание» дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый центр «Фолиум» (398046, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с огрнаниченной ответственностью «Фактор» (121552, <...>, помещение CLVI, ОРГН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1905808 руб. 55 коп., штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 16.11.2020 в размере 1182671, госудраственной пошлины,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фактор» (121552, <...>, помещение CLVI, ОРГН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый центр «Фолиум» (398046, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить дополнительное соглашение к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту,

об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить дополнительное соглашение к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 от 25.12.2019 об уменьшении базовой арендной платы на 81% до 50292 руб. 17 коп. без учета НДС в месяц на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногеннного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту, а также о взыскании с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходов по уплате госудраственной пошлины в размере 12000 руб.

при участии в судебном заседании:

от ООО ТТЦ «Фолиум»: ФИО1 – представитель, доверенность от 24.12.2019, диплом о высшем юридическом образовании ВСВ 0770556 рег. номер 4013 от 30.06.2005 года)

от ООО «Фактор» (онлайн): ФИО2 – представитель, доверенность от 30.10.2020, диплом о высшем юридическом образовании 102507 0036364 рег. номер 06-1559 от 12.07.2017 года),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый центр «Фолиум» (далее – ООО «ТТЦ «Фолиум» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фактор» (далее – ООО «Фактор») задолженности по договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1905808 руб. 55 коп., штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 16.11.2020 в размере 1182671, госудраственной пошлины.

Определеием от 30.11.2020 арбитражный суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу № А36-9131/2020.

11.12.2020 в арбитражный суд поступило встречное исковое заявление ООО «Фактор» к ООО «ТТЦ «Фолиум» об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить дополнительное соглашение к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Россисйкой Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту, об обязании уменьшения базовой арендной платы на 90% на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногеннного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту, а также о взыскании с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходов по уплате госудраственной пошлины в размере 12000 руб. 00 коп.

Определением от 18.12.2020 арбитражный суд принял встречное исковое к производству для его совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу № А36-9131/2020.

Определением от 22.12.2020 арбитражный суд назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 01.02.2021.

Определениями суда от 01.02.2021, от 25.02.2021, от 31.03.2021, от 16.04.2021 судебное разбирательство откладывалось по ходатайству сторон.

Протокольным определением от 24.05.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к исковому заявлению.

Протокольным определением от 25.02.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к встречному исковому заявлению.

В период с 24.05.2020 по 27.05.2020 был объявлен перерыв.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен долгосрочный договор аренды торгового помещения № F19/32 от 25.12.2019, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 470 руб. 57 коп., включающее в себя: часть нежилого помещения № 83, Литер А, общей ориентировочной площадью 5,87 кв.м, часть нежилого помещения № 85, Литер А, общей ориентировочной площадью 11,6 кв.м, нежилое помещение № 88, Литер А, общей площадью 436, 4 кв.м, часть нежилого помещения № 91, Литер А, общей ориентировочной площадью 9,5 кв.м, часть нежилого помещения № 134, Литер А, общей ориентировочной площадью 7,2 кв.м (т. 1 л.д. 11-52).

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по данному договору состоит из четырех составляющих: базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, переменной арендной платы и платы с оборота.

Согласно пункту 4.3.1 договора базовая арендная плата составляет 562 руб. 52 коп. без учета НДС за 1 кв. м расчетной площади.

Эксплуатационный сбор определяется из расчета 167 руб. 00 коп. без учета НДС за 1 кв. м расчетной площади.

Оплата базовой арендной платы и эксплуатационного договора осуществляется за первый календарный месяц срока аренды – не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещения обеими сторонами без выставления счета арендодателем. При наличии оплаченного арендатором в соответствии с пунктом 4.7.2 настоящего договора авансового платежа, оплата базовой арендной платы и эксплуатационного сбора за 1 календарный месяц осуществляется путем зачета соответствующей части авансового платежа, а далее ежемесячно авансовыми платежами не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор выплачивает арендодателю без выставления счета арендодателем ежемесячный размер базовой арендной платы и эксплуатационного сбора в сумме, установленной условиями настоящего договора.

На случай просрочки внесения платы за пользование пунктом 8.6 договора предусмотрено начисление неустойки в размере 0,3%.

Ссылаясь на то, что задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 ответчиком уплачена не была, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, истец обратился с настоящим иском о взыскании с арендатора суммы задолженности за указанный период с размере 2471621 руб. 93 коп. и неустойки за просрочку постоянной арендной платы за период с 26.03.2020 по 16.11.2020 в размере 1182672 руб. 10 коп.

В связи с частичной оплатой арендных платежей (назначение платежа «эксплуатационный сбор»), истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за указанный период в размере 1905808 руб. 55 коп., неустойку в размере 1182672 руб. 10 коп. Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (протокол судебного заседания от 24.05.2021). Исходя из расчета исковых требований, задолженность по арендной плате приходится на базовую часть арендных платежей.

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 64, т. 4 л.д. 130-131).

Истец по встречному исковому заявлению просит понудить ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и обязании уменьшения базовой арендной платы на 90% на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно, которые в ходе судебного разбирательства были уточнены. В связи принятием судом данных уточнений, суд рассматривает данное дело по встречному иску о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и обязании уменьшения базовой арендной платы на 81% до 50292 руб. 17 коп. на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно.

Ответчик по встречному иску против его удовлетворения возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В период рассмотрения данного дела ответчик платежными поручениями: № 6632 от 29.01.2021 (сумма 39964 руб. 77 коп.), № 301749 от 19.02.2021 (сумма 39964 руб. 77 коп.), № 308986 от 16.03.2021 (сумма 39964 руб. 77 коп.), № 317332 от 14.04.2021 (сумма 39964 руб. 77 коп.), № 322619 от 11.05.2021 (сумма 39964 руб. 77 коп.) в сумме 199823 руб. 85 коп. частично задолженность по арендной плате оплатил.

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску), ответчика (истца по встречному иску), установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства с учетом норм материального и процессуального права, суд приходит к выводу, что исковые требования по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно положениям, закрепленным в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, арендодатель выполнил обязанность по предоставлению арендатору имущества в аренду по акту доступа от 26.12.2019 года, а затем по акту приема-передачи от 22.02.2020 (т.1 л.д. 51-52).

Арендатор внес обеспечительный платеж и оплачивал арендные платежи в установленные сроки вплоть до апреля 2020 года, что подтверждается расчетом истца и актом сверки, подписанным им в одностороннем порядке.

Письмом № Т-2704 от 15.09.2020 года арендатор обратился к арендодателю с просьбой: 1) о снижении арендной платы на период с 28.07.2020 по 22.07.2020 в связи с невозможностью использования арендованного имущества в результате введения ограничений ввиду распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, 2) о заключении дополнительного соглашения об изменении условий аренды.

Письмом № О-2704 от 15.09.2020 арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки арендных платежей на период с 01.01.2021 по 01.01.2021 со ссылкой на Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», постановление Правительства Российской Федерации № 439 от 03.04.2020 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», постановление Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

В ответ на данные обращения арендодатель письмами № 1222 от 25.09.2020 и № 1221 от 25.09.2020 пояснил, что арендатор обязан оплачивать в полном объеме и без отсрочек расходы на оказание комплекса эксплуатационных услуг и коммунальных услуг. Однако 17.06.2020 арендатору был направлен проект дополнительного соглашения, в соответствии с которым ему было предложено снижение арендной платы путем отмены базовой арендной платы и маркетингового сбора. Между тем, арендатор на предложение арендодателя не ответил. В связи с указанным, ему предлагается заключить дополнительное соглашение на иных условиях.

Исходя из расчета исковых требований и пояснений представителя истца, в судебном заседании установлено, что задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 (с учетом частичной оплаты и уточнения исковых требований на эту сумму) приходится на одну из ее составляющих – базовую арендную плату, в сумме 1905808 руб. 55 коп.

Представитель ответчика полагает данные требования истца необоснованными, ссылаясь при этом на наличие режима повышенной готовности в связи с распространением в Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и закрытие (приостановку) в период с 28.03.2020 года деятельности объектов розничной торговли (в том числе, магазинов непродовольственных товаров, кроме товаров первой необходимости), поясняя при этом, что основным видом экономической деятельности ответчика является «торговля розничная одеждой в специализированных магазинах» (ОКВЭД 47.71), то есть он осуществляет деятельность, включённую в перечень отраслей российской экономики (подкласс 47.7 ОКВЭД), в наибольшей степени пострадавшую в условиях ухудшения ситуации распространения новой коронавирусной инфекции в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». Таким образом, ответчик считает, что период ограничительных мер, а именно, с 28.03.2020 по 22.07.2020, является обстоятельством, при котором арендатор по независящим от него причинам не имел возможность использовать помещение в соответствии с договором аренды, что является существенным ухудшением условий пользования имуществом, следовательно, арендную плату необходимо уменьшить до 19% арендных платежей, предусмотренных договором за период приостановки деятельности. В обоснование данной суммы ответчик представил в судебное заседание отчет об оценке № 02-03/20/0202-1, согласно которому рыночная величина права временного возмездного владения и пользования объектом недвижимого имущества, арендуемого по договору № 19/32 от 25.12.2019, на период с 28 марта 2020 по 23 июля 2020 совокупно составила 248999 руб. 00 коп. без НДС.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2021), содержит разъяснения согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Исходя из указанных выше нормативных положений и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера. При этом, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при соблюдении двух условий: во-первых, он должен осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции; во-вторых, утратить возможность использовать арендованное имущество по назначению.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в котором.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Фактор», к основному виду деятельности ответчика относится ОКВЭД 47.71 (торговля розничная одеждой в специализированных магазинах), который согласно утвержденным Правилам расшифровки ОКВЭД 2 «ОК 029-214 (КДЕС Ред. 2)» включается в подкласс ОКВЭД 47.7. Следовательно, его деятельность попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Режим повышенной готовности в Липецкой области введен на основании постановления администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019 -NCOV)» (с изменениями и дополнениями), согласно которому с 28 марта 2020 г. по 23 июля 2020 г. приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров.

Письмом № 421 от 27.03.2020 общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Фолиум» довело указанную информацию до сведения арендаторов (т. 3 л.д. 32). В связи с чем, в магазинах ООО «Фактор» не велась коммерческая деятельность в период с 28.03.2020 по 22.07.2020, что подтверждается сведениями от АО «Энергетические системы и коммуникации», согласно которым в период с 28.03.2020 по 22.07.2020 кассовые чеки в ОФД по всем кассам торговой точки ООО «Фактор» не поступали (т. 3 л.д. 61, 62-63); справкой, выданной ООО «Фактор», в которой перечислены магазины с указанием периодов приостановки коммерческой деятельности, в то числе, ТЦ «Ривьера» (т. 3 л.д. 62-63), а также «отчетом о финансовых результатах», согласно которому выручка за первое полугодие 2019 года составила 90398562 руб. 00 коп., за первое полугодие 2020 года – 5103684 руб. 00 коп., прибыль за первое полугодие 2019 года – 857356 руб. 00 коп., за первое полугодие 2020 года - убыток – 219973 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 117); бухгалтерским балансом на 30.06.2020 года (т. 1 л.д. 112-113); налоговой декларацией по налогу на прибыль за первое полугодие 2020 года т. 1 л.д. (114-130).

Таким образом, исходя из представленных доказательств, суд приходит к выводу, что ответчик в период с 28.03.2020 по 22.07.2020 был лишен возможности получения прибыли от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении.

Следовательно, довод ответчика относительно того, что истец по первоначальному иску не представил доказательства, что ответчик действительно пострадал в период действия ограничительных мер, опровергается материалами дела. Указанный довод истец косвенно подтверждает письмом № 424 от 27.03.2020, согласно которому среди организаций, которые осуществляли фактически деятельность в период с 28.03.2020 по 05.04.2020 ООО «Фактор» отсутствует. Более того, 17.06.2020 года истцу был направлен проект дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 ответчику предложено в период с 28.03.2020 и до даты снятия приостановки работы объектов розничной торговли уменьшить базовую арендную плату (т. 4 л.д. 75-77).

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для снижения размера арендной платы.

В связи с тем, что положения закона в вопросе о размере уменьшения арендной платы диспозитивны, данный вопрос решается по усмотрению сторон договора. В противном случае, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В обоснование уменьшения размера арендной платы до 81% величины арендных платежей в размере 50292 руб. 17 коп. ответчиком представлен отчет № 02-03/20/0202-1 от 23.07.2020, согласно которому рыночная величина права временного возмездного владения и пользования (с учетом размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19) недвижимым имуществом в ТРЦ «Ривьера» (адрес: <...>) составила 248999 руб. 00 коп. К данному отчету суд относится критически и не принимает его в качестве доказательства размера уменьшения арендной платы на основании следующего. Во-первых, по мнению суда, отказ от применения сравнительного метода не обоснован; во-вторых, при расчете арендной платы затратным методом не приведено ни одной расчетной формулы; в-третьих, для определения величины коммунальных и эксплуатационных расходов оценщик использует справочные данные, сложившиеся в городе Москве, а не а городе Липецке; в-четвертых, имеются ошибки в составлении отчета (т. 2 л.д. 8-44).

Таким образом, расчет арендной платы, равно как и ее размер, отраженный в указанном выше отчете, суд признает неверным.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Липецкой области новой коронавирусной инфекции, препятствующих получению прибыли от использования ООО «Фактор» арендуемых помещений, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера арендной платы по договору аренды от 01.08.2019 N 178 за период с апреля 2020 года по 22 июля 2020 года на 50% от изначально установленной ставки фиксированной части платы.

В судебном заседании истец пояснил, что за арендатором числится задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в размере 1905808 руб. 55 коп.

За период с 23 июля по 30 сентября 2020 года размер арендной платы не может быть уменьшен, поскольку ответчик не представил доказательств невозможности использования арендованного имущества с целью получения прибыли в указанный период.

Таким образом, величина арендной платы за период с 01.04.2020 по 22.07.2020 года составляет 1116819 руб. 48 коп.:

1) (562 руб.50 коп.х470 руб. 57 коп.)+(562 руб. 50 коп.х470 руб. 57 коп.х20%)=317634 руб.75 коп. – размер базовой части арендной платы в месяц;

2) 317634 руб.75 коп.х3=952904 руб.25 коп. – размер базовой части арендной платы за три месяца;

3) 317634 руб. 75 коп.:31х22=225418 руб.21 коп. – размер базовой части арендной платы за 22 дня июля;

4) (952904 руб.25 коп.+225418 руб.21 коп.):2=589161 руб. 23 коп. – размер базовой части арендной платы за период с 01.04.2020 по 22.07.2020 с учетом уменьшения;

5) 317634 руб.75 коп:31х9=92216 руб.54 коп. – размер базовой части арендной платы за 9 дней июля 2020 года;

6) 317634 руб.75 коп.х2=635269 руб. 50 коп. – размер базовой части арендной платы за август и сентябрь 2020 года;

7) 589161руб. 23 коп. – 199823 руб. 85 коп.=389337 руб. 38 коп. – размер базовой части арендной платы за период с 01.04.2020 по 22.07.2020 с учетом уменьшения и частичной оплаты задолженности.

Итого, общая сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 составляет: 389337 руб. 38 коп.+92216 руб. 54 коп.+635269 руб. 50 коп.= 1116819 руб. 48 коп.

При этом довод истца по первоначальному иску относительно того, что ООО «Фактор» не является предприятием малого и среднего бизнеса, а является системообразующим предприятием, следовательно, размер арендной платы не может быть уменьшен, судом во внимание не принимается на основании следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Норма, закрепленная в части 4 Закона № 98-ФЗ является специальной по отношение к норме, закрепленной в части 3 данного закона, и поскольку ответчик не является субъектом малого и среднего предпринимательства осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, применению не подлежит.

Более того, уменьшая размер арендных платежей на 50%, суд также исходит из обоюдного желания сторон урегулировать данный спор в досудебном порядке: истец предлагал уменьшить базовую часть за период с 01.04.2020 по 22.07.2020, ответчик полагал, что истец в отношении остальной части арендных платежей должен был предоставить еще и отсрочку, поэтому с условиями истца не согласился.

Относительно требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты аренды за период с 26.03.2020 по 30.09.2020 суд приходит к следующему выводу.

Согласно письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.03.2020 ООО «Фактор» (ИНН <***>) входит в перечень системообразующих предприятий Российской экономики.

Как пояснил ответчик, введение режима повышенной готовности, самоизоляции для широкого круга лиц, требование минимизировать посещение общественных мест, вынужденные переводы работников компании на удаленную работу, повлекли резкое, не зависящее от воли сторон сокращение посещения покупателями всех категорий торговых предприятий, в том числе и торговых точек ООО «Фактор», а равно и самой возможности посещения потенциальными покупателями любых торговых объектов, что, в свою очередь, стало причиной сокращения либо полного прекращения работы магазинов.

Более того, как следует из пояснений ответчика, поступивших в канцелярию арбитражного суда 25.02.2021, статус системообразующего предприятия был присвоен ООО «Фактор» только 19.06.2020, что подтверждается Протоколом заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики от 19.06.2020 (т. 4 л.д. 44-45, 47-74).

Как установлено в судебном заседании, ООО «Фактор» в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 находилось в сложном финансовом положении, вызванном применением мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (т. 1 л.д. 111-130, т. 3 л.д. 61-63, т. 4 л.д. 75).

Основным видом деятельности ООО «Фактор» согласно выписке из ЕГРЮЛ торговля розничная одеждой в специализированных магазинах с ОКВЭД 47.71, который включен в перечень организаций, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Федеральный закон от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ) дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение дел о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ к числу последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения отнесено приостановление начисления неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что одним из последствий введения данного моратория является прекращение начисления должнику штрафов, пеней, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» на срок с 06.04.2020 по 07.01.2021 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении четырех категорий должников: организации и индивидуальные предприниматели, основной вид экономической деятельности которых включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; организации, включенные в перечень (перечни) системообразующих организаций российской экономики; организации, включенные перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ; организации, включенные в перечень стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации.

На официальном сайте Министерства Экономического развития Российской Федерации опубликован список системообразующих организаций Российской экономики (https://data.economy.qov.ru/), в число которых включено ООО «Фактор», в отношении которого введен мораторий на банкротство (https://service.nalog.ru/covid/).

Таким образом, учитывая финансовую неустойчивость ООО «Фактор», принимая во внимание тот факт, что данная организация включена в перечень стратегических и системообразующих организаций российской экономики, а также в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, период образования задолженности по арендным платежам (с 01.04.2020 по 30.09.2020), а также то, что период начисления неустойки частично приходится на период действия моратория (с 06.04.2020 по 30.09.2020), требование о взыскании неустойки в этой части удовлетворению не подлежит.

Согласно произведенному судом перерасчету обоснованный размер пеней за период с 26.03.2020 по 05.04.2020 составляет 7146 руб. 77 коп.

Обосновывая исковые требования, истец по встречному иску указал, что учитывая нормы, закрепленные в Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.04.2020 № 98-ФЗ и постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, устанавливающие требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, а также тот факт, что деятельность ООО «Фактор» включена в перечень лиц, пострадавших отраслей, а договор заключен сторонами в 2019 году, арендатор имеет право на предоставление ему указанной отсрочки на период с 10.03.2020 до 01.10.2020, а праву арендатора на отсрочку корреспондирует обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение на условиях, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, что прямо указано в пункте 1 статьи 19 Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.04.2020 № 98-ФЗ. В связи с чем, истец по встречному иску просит обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы согласно приложенному проекту и обязании ответчика по встречному иску заключить дополнительное соглашение к договору аренды № F19/32 от 25.12.2019 от 25.12.2019 об уменьшении базовой арендной платы на 81% до 50292 руб. 17 коп. без учета НДС в месяц на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно.

Ответчик против удовлетворения встречного иска возражал, полагая необоснованным уменьшения арендных платежей на 81% до 50292 руб. 17 коп., на основании представленного в судебное заседание отчета оценщика № 02-03/20/0202-1 к которому суду необходимо относиться критически, поскольку показатели, отраженные в отчете оценщик не выявил и не обосновал, снижение арендной платы через соотношение величин не определил, отчет основан на недостоверных данных и информации, выполнен с ошибками и нарушением требований стандартов оценки ФСО № 1 и № 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу требований ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В частности, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1 статьи 451 названного Кодекса).

Как следует из материалов дела, пояснений истца и ответчика, данных в судебном заседании, истец по встречному иску не обосновал и документально не подтвердил включение в проект дополнительного соглашения такого условия, как уменьшение арендных платежей в период с 01.04.2020 по 22.07.2020 на 81% до 50292 руб. 17 коп. (без включения НДС). Ссылки истца по встречному иску на отчет оценщика не могут быть приняты судом во внимание, поскольку расчет, отраженный в данном отчете суд признал неверным, следовательно, не может быть принят и размер арендной платы, указанной истцом в дополнительном соглашении, и, как следствие, возможность отсрочки арендных платежей, размер которых не подтвержден.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Действующее законодательство не предусматривает возможность распространения действия судебного акта об изменении условий договора на прошлые периоды.

Поскольку договор аренды № F19/32 от 25.12.2019 является действующим, обеспечительный платеж в счет оплаты арендных платежей не зачтен, в ходе судебного разбирательства со стороны ответчика указанных ходатайств не поступало, обеспечительный платеж остается у истца.

Исходя из анализа изложенных норм, материалов дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит перечень обстоятельств, которые могут затруднить исполнение судебного акта.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.12.2003 № 467-О указано, что Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит перечня оснований для отсрочки, рассрочки или изменения способа и порядка исполнения судебного акта, а лишь устанавливает критерий их определения – обстоятельства, затрудняющие исполнение судебного акта, представляя суду возможность в каждом конкретном случае решать вопрос об их наличии с учетом всех обстоятельств дела.

В связи с тяжелым финансовым положением ответчика, что подтверждается материалами дела, не позволяющим единовременно исполнить судебный акт без предоставления рассрочки, арбитражный суд считает необходимым ходатайство ответчика, заявленное в устной форме о предоставлении рассрочки удовлетворить, предоставить ООО «Фактор» рассрочку внесения арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 по договору № F19/32 от 25.12.2019 равными платежами на срок до 01.01.2023 года.

Таким образом, исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендным платежам по договору № F19/32 от 25.12.2019 г. за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1116819 руб. 48 коп. с предоставлением рассрочки по внесению арендных платежей, штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 05.04.2020 в размере 7146 руб. 77 коп.

В остальной части исковых требований необходимо отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований следует отказать в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фактор» (121552, <...>, помещение CLVI, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый центр «Фолиум» (398046, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженности по договору № F19/32 от 25.12.2019 г. за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1116819 руб. 48 коп., штрафную неустойку за период с 26.03.2020 по 05.04.2020 в размере 7146 руб. 77 коп., расходы по оплате государственной пошлины 24240 руб. 00 коп.

2. В удовлетворении остальной части требований отказать.

3. В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

4. Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» рассрочку внесения арендных платежей по договору № F19/32 от 25.12.2019 г. равными платежами на срок до 01.01.2023 года.

5. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый центр «Фолиум» (398046, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6384 руб. 47 коп.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеже, через Арбитражный суд Липецкой области. Датой принятия решения суда считается дата его изготовления в полном объеме.

СудьяИ.В. Фонова