Решение от 21 июня 2022 г. по делу № А07-2360/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2360/2022
г. Уфа
21 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.06.2022

Полный текст решения изготовлен 21.06.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эко-механика» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании п.7.4, п. 7.5 договора №1-КО-07 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 г. недействительными; о признании п.7 дополнительного соглашения №1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства №1-КО-07 от 21.12.2007 недействительным;

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 19.10.2021 г., диплом,

от ответчика - ФИО3, доверенность от 02.06.2022 г., диплом,


Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эко-механика» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании п.7.4, п. 7.5 договора №1-КО-07 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 г. недействительными; о признании п.7 дополнительного соглашения №1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства №1-КО-07 от 21.12.2007 недействительным.

От представителя ответчика представлен отзыв на исковое заявление с приложениями.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представителями сторон даны пояснения суду по доводам, изложенным в материалах дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 21 декабря 2007 г. между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и ООО «Агидель-Энержи» (Арендатор) был заключен договор № 1-КО-07 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которого Настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающееся в связи:

- выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна;

- арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка.

Согласно п. 1.3 договора, основанием для заключения настоящего договора является Постановление главы Администрации городского округа город Уфа РБ «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка» №7138 от 13.11.2007г.: Протокол № 2 о признании претендентов участниками торгов от 13 декабря 2007г.: п.27 ст. 38 Земельного Кодекса.

В соответствии с условиями настоящего договора: Арендатор обязуется выполнить условия, указанные в разделе 7 договора, и оплатить цену права на заключение договора аренды Участка в размере в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей в следующем порядке: задаток в размере 90 000 000 (девяносто миллионов) рублей засчитывается в счет платежа, оставшаяся сумма в размере 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей подлежит оплате в срок до 28 декабря 2007г.

Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0178, расположенный по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна (далее – Участок), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (подготовки документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, обшей площадью 2 665 784 кв.м. (под жилую застройку возможно использовать не более 2 100 000 кв.м.).

04.09.2009 г. между ООО «Агидель-Энержи» (Продавец) и ООО Управляющая компания «Флеминг Фэмили энд Партнере» Д.У. (Покупатель) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Город природы», был заключен договор № 1030909Ф передачи прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым Продавец передает а Покупатель обязуется принять и включить в имущество, составляющее Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости «Город природы», права и обязанности Продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму.

22.06.2012 г. между ООО Управляющая компания «Флеминг Фэмили энд Партнере» Д.У. (Продавец) закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Город природы» и ООО «Эко-Механика» (Покупатель) заключили договор № 1 -22062012 передачи прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым Продавец передает, а Покупатель обязуется принять права и обязанности Продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму.

Согласно п. 7.4. договора № 1-КО-07 от 21.12.2007 г. Арендатор обязан возместить затраты Администрации ГО г. Уфа РБ, связанные с развитием социальной инфраструктуры в размере 4 400 000 000 (четыре миллиарды четыреста миллионов) рублей из расчета 4000 рублей за 1 кв.м. площади объектов капитального строительства по состоянию на 01.11.2007 г. Размер данных затрат подлежит индексации ежеквартально в соответствии с данными Госкомстата определяющими уровень инфляции. Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 г. по 20.12.2015 г. Размер отчислений, подлежащих выплате Администрации ГО г. Уфа РБ на развитие социальной инфраструктуре, подлежит уточнению после утверждения проектной документации. Объекты социального назначения (объекты образования, здравоохранения) не подлежат включению (в расчет отчислений на социальную инфраструктуру. Отчисления на развитие социальной инфраструктуры по договору вносится Арендатором на расчетный счет Арендодателя.

Дополнительными соглашением № 1 от 26.01.2009 г. к договору № 1-КО-07 от 21.12.2007 г. в пункте 7.4. договора слова «Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 г. по 20,12.2015 г.» заменены на «Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производится пропорционального площади каждого построенного объекта капитального строительства, в течение одного месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Согласно п. 7.5. договора № 1-КО-07 от 21.12.2007 г. (арендатор обязан передать безвозмездно в собственность городского округа г. Уфа жилые помещения, используемые в качестве служебного жилья, на социальные нужды города в объеме 3 % от общей площади построенных объектов недвижимости жилого назначения. Сроки передачи устанавливаются пропорционально вводу в эксплуатацию жилых помещений.

Считаем, что п. 7.4. 7.5. Договора № 1-КО-07 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства! от 21.12.2007 г. и п. 7 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 г. являются недействительными, так как они противоречат действующему на момент их заключения законодательству.

В соответствии с п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент организации торгов) дополнительно к указанным в подп. 6-8 п. 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Таким образом, включение в условие торгов обязательств застройщика передать площади в строящихся объектах и оплатить сумму на развитие; социальной инфраструктуры города влекут за собой дополнительные расходы застройщика. Из договора № 1-КО-07 усматривается значительный размер дополнительных затрат 4 400 000 0000 рублей.

На основании вышеизложенного, истец просит:

- признать пункт 7.4. договора № 1-КО-07 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 г. недействительным.

- признать п. 7. дополнительного соглашения № 1 от 26.01.2009 г. к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007 г. недействительным.

- признать пункт 7.5. договора № 1-КО-07 аренда земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 г. недействительным.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент организации торгов), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент организации торгов), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор № 1-КО-07 выполнения условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна заключен 21.12.2007г.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, сторонам необходимо было руководствоваться законодательством, действующим в момент заключения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент организации торгов), земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент организации торгов), предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения договора), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент организации торгов) дополнительно к указанным в подп. 6-8 п. 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме, установленных настоящей статьей.

Включение в условия торгов обязательств застройщика оплатить сумму на развитие социальной инфраструктуры города влекут за собой дополнительные расходы застройщика. Из дополнительного соглашения № 1 к Договору усматривается значительный размер дополнительных затрат –4 400 000 000 рублей.

Администрация не привела доказательств законности включения условий об обязанности истца оплатить сумму на развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан, влекущую за собой дополнительные расходы истца, в условия аукциона, Договор и дополнительное соглашение № 1 к Договору.

На основании вышеизложенного суд признает довод истца о незаконности включения в условия аукциона по продаже права на заключение договора комплексного освоения и условия договора № 1-КО-07 от 21.12.2007 г. и дополнительного соглашения № 1 к нему условий оплате суммы на развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

При обращении с заявлением в арбитражный суд заявителем была уплачена государственная пошлина в сумме 18 000 руб.

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Между тем в случае, если решение принято полностью или частично не в пользу органа местного самоуправления, выступающего по делу в качестве ответчика, вопрос о возмещении истцу расходов по уплате государственной пошлины решается исходя из общего принципа отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса <...> Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»).

В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлины в размере 18 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007 по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа РБ, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка.

Признать недействительным пункт 7 дополнительного соглашения №1 от 26.01.2009 к договору № 1-КО-07 от 21.12.2007 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эко-механика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Р.М. Файрузова