Решение от 27 апреля 2018 г. по делу № А41-3069/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3069/18
28 апреля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ПРОФИ-ИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 141207, <...>; дата регистрации - 13.04.2011);

к Администрации города Королёва Московской области (ИНН <***>,ОГРН <***>; юридический адрес: 141070, <...>; дата регистрации - 30.12.2002);

третье лицо:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>);

- Главное управление культурного наследия Московской области (адрес: 123592, <...>, бизнес-центр "Орбита-2", 8-й этаж (станция метро "Строгино"),

- МБУ "Центр культуры и досуга Болшево" (ул. Советская, 71, ФИО2, Московская обл., 141060)


об изменении условий договора о развитии застроенной территории

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» (далее – истец, общество) обратилось в суд к Администрации города Королёва Московской области (далее – ответчик, администрация) с требованиями:

- Внести изменения в Договор о развитии застроенной территории № 6-РТ от «24» сентября 2013 г., продлив общий срок исполнения обязательств до конца 2025 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области и МБУ "Центр культуры и досуга Болшево".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представители истца поддержали требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

24.09.2013 г.  между истцом и ответчиком был заключен Договора № 6-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Советская микрорайонов Болшево, Первомайский города Королева Московской области, полосой отвода железнодорожной ветки Москва-Фрязино и рекой Клязьма.

Согласно п. 4.1. данного договора его срок действия установлен до окончания IV квартала 2018 года.

Помимо прочего, в приложении 2 к договору о развитии застроенной территории стороны определили перечень адресов зданий жилого и нежилого фонда, подлежащих сносу и реконструкции.

В целях реализации договора о развитии застроенной территории между сторонами заключен договор аренды №3236/КП от 19.06.2014г., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:45:0020207:77 площадью 7443 кв.м для размещения многоэтажной жилой застройки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал на то, что в период действия договора о развитии застроенной территории возникли обстоятельства, не позволяющие исполнять его исполнить в установленный срок – до 4 кв. 2018г., а именно:

- 17.02.2014г. между истцом и ответчиком заключено Соглашение о размещении поликлиники при реализации Договора о застроенной территории;

- 17.07.2014г. между истцом и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору о развитии застроенной территории, по которому истец осуществляет строительство общеобразовательной школы на 750 мест за счет собственных средств, на земельном участке по адресу: Московская область, г. ФИО2, мкр. Первомайский, ул. Первомайская, д. 17.

- в течение 2013-2017гг. велись переговоры по утверждению списка и условий  предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений,  благоустроенных жилых помещений.

- в ходе реализации инвестиционного контракта возникли проблемы по расселению граждан, отказывающихся подписывать документацию по расселению.

02.05.2017г. между истцом и ответчиком подписан Акт частичной реализации Договора о развитии застроенной территории, по которому истец исполнил обязательства по строительству следующих объектов строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:45:0020207:77, площадью 0,7443 га:

1) «1-я очередь застройки территории, ограниченной улицей Советская, микрорайонов Болшево, Первомайский города ФИО2 Московской области, полосой отвода железнодорожной ветки Москва-Фрязино и рекой Клязьма. Жилые дома № 6, № 7, № 8. Жилой дом № 6», расположенный по адресу: Московская область, г. ФИО2, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 47, корпус 6, что подтверждается Решением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.03.2017 г. № RU50-16-7791-2017, выданным Министерством строительного комплекса Московской области;

2) «застройка территории, ограниченной улицей Советская, микрорайонов Болшево, Первомайский города ФИО2 Московской области, полосой отвода железнодорожной ветки Москва-Фрязино и рекой Клязьма: Жилой дом № 7», расположенный по адресу: Московская область, г. ФИО2, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 47, корпус 7, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.04.2017 г. № RU50-16-8004-2017, выданным Министерством строительного комплекса Московской области;

3) «застройки территории, ограниченной улицей Советская, микрорайонов Болшево, Первомайский города ФИО2 Московской области, полосой отвода железнодорожной ветки Москва-Фрязино и рекой Клязьма: Жилой дом № 8, 1-я очередь строительства», расположенный по адресу: Московская область, г.ФИО2, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 47, корпус 8, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2017 г. № RU50-16-7825-2017, выданным Министерством строительного комплекса Московской области.

Однако, как указал истец, часть из переданных помещений не предоставлены для переселения граждан, в результате чего не представляется возможным производить освобождение расселяемых жилых домов и дальнейшее развитие территории, вошедшей в договор о развитии застроенной территории.

02.06.2017г. между истцом и ответчиком подписан Акт частичной реализации к Соглашению от 22.04.2014 г., по которому истец передал в муниципальную собственность жилую однокомнатную квартиру, характеристики которой указаны в данном Акте.

Кроме того, в рамках проекта ответчику переданы соответствующие 99 жилых помещений, указанных в данном Акте.

Но до настоящего момента ряд помещений не используется, и граждане, для которых были предоставлены эти помещения не переселились и не освободили занимаемыми ими помещения.

Истец указал, что ответчик не предпринимает каких-либо действий по урегулированию данного вопроса. Данный факт не позволяет производить освобождение расселяемых жилых домов и дальнейшее развитие территории, вошедшей в Договор о развитии застроенной территории.

При этом у истца имеется на жилой дом № 4, указанный выше (2-я очередь застройки) Разрешение на строительство № RU50-16-9949-2017 сроком до 26.04.2021 г.; а на жилой дом № 5 (2-я очередь застройки) Истцом получено Разрешение на строительство № RU50-16-9948-2017 сроком до | 26.04.2021 г.


25.10.2017г. и 04.12.2017г. истец направил в адрес ответчика претензионные письма, в которых просил пролонгировать Договор о развитии застроенной территории в целях реализации договора о развитии застроенной территории в согласованный срок.

Поскольку в досудебном порядке спор разрешить не удалось, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. В силу абз. 2 п. 1 названной статьи, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, что позволяет суду изменить условия договора о развитии застроенной территории.

Во-первых, на истца возложена обязанность возведения дополнительных объектов (размещение поликлиники, общеобразовательной школы, МБУ «Центр культуры и досуга Болшево»).

Во-вторых, в ходе реализации договора о развитии застроенной территории истцу стало известно о наличии на осваиваемом участке объектов, не указанных в договоре, а именно, в территорию в качестве обременении по Договору о развитии застроенной территории вошли МБУ «Центр культуры и досуга Болшево», который является объектом культурного наследия регионального значения - производственное помещение бывшей фабрики Ф. Ребенека, конца XIX века.(внесен в реестр на основании Постановления Правительства Московской области от 15.03.2002 г. № 84/9, в редакции Постановления Правительства Московской области от 21.12.2005 г. № 928/51), правовой статус и принадлежность которого удалось установить только в начале 2017 г.

Разработкой охранной зоны вышеуказанного памятника и ее утверждение (для сохранения объема строительства, предусмотренных проектом планировки территории) проведена исключительно силами и собственными средствами Истца, на что понадобилось 3,5 года и значительные финансовые затраты., а отсутствие ранее разработанной и утвержденной охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения не позволяла полноценно вести развитие и застройку территории.

При детальной разработке территории выяснилось, что значительную ее часть (помимо перечисленных в Договоре о развитии застроенной территории объектов, то есть вообще не указанных в данном Договоре) занимали или занимают промышленные и коммерческие объекты, перечень которых приведен ниже:

1) кадастровый номер 50:45:0020207:7, местонахождение: г. ФИО2 МО, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 41 б, площадью 1259 кв.м., аренда сроком до 13.02.2023 г., владелец - ОАО «Теплосеть» для обслуживания административно-производственного здания;

2) кадастровый номер 50:45:0020207:1, местонахождение: г. ФИО2 МО, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 51 а, площадью 4854 кв.м., аренда сроком до 01.01.2047 г., владелец -  ООО «Металл-Сервис» для размещения ремонтно-строительной базы;

3) кадастровый номер 50:45: 0010104:16, местонахождение: г. ФИО2 МО, мкр. Первомайский, ул.Советская, д. 71а, площадью  5842 кв.м.,  аренда сроком до 01.08.2056 г., владелец - ООО «УК Билд Энтерпрайз» для обслуживания нежилого здания;

4) кадастровый номер 50:45:0020205:17, местонахождение: г. ФИО2 МО, мкр. Первомайский, ул.Советская, у дома 42, площадью 8042 кв.м., аренда сроком до 27.05.2016 г., владелец -  ООО «Агропрод» под строительство торгового центра.

5) территория водозаборного узла № 3, местонахождение: г. ФИО2 МО, мкр. Первомайский, ул.Советская, д.45а, стр. 1, земельный участок занят ОАО «Водоканал» г. ФИО2, на кадастровом учете не стоит. В настоящий момент территория в границах Договора о развитии застроенной территории, на которой расположен водозаборный узел № 3 ОАО «Водоканал» г. Королева от водозаборного узла № 3 не освобождена.

В-третьих, не по вине истца срок сноса и реконструкции зданий, строений и сооружений (приложение №2 к договора) неоднократно переносился.

Таким образом, помимо тех существенных изменений обстоятельств, которые были прямо признаны Ответчиком в соответствии с п. 3.2.2. Договора о развитии застроенной территории, существуют также и иные существенно изменившиеся в ходе исполнения Договора обстоятельства: как обстоятельства, общие для всех территорий и очередей строительства, так и обстоятельства, индивидуальные для каждой из территорий.

При оценке описываемых условий суд учитывает, что из смысла Договора развития застроенной территории Ответчик обязан создать необходимые Истцу условия для реализации мероприятий, что предполагает также решение имущественно-правовых вопросов.

В связи с изложенным истец не имеет возможности реализовать проект в установленные контрактом сроки. При этом расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Обратного не доказано.

Суд также учитывает, что истец исчерпал предусмотренные законом возможности реализации своих прав на изменение контракта во внесудебном порядке.

Таким образом, соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ им выбран надлежащий  способ защиты права, а именно о внесении изменений в контракт и договоры аренды на основании судебного акта.

В этой связи, исходя из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды полагает возможным изменить условия договора о развитии застроенной территории в части продления сроков исполнения обязательств.

Истец просит указать в качестве срока исполнения указать – конец 2025 года.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности указанного срока. Возражений со стороны иных лиц, участвующих в деле, в материалах дела не имеется.

Наличие существенно изменившихся обстоятельств в ходе исполнения истцом условий контракта, в связи с чем он не имеет возможности реализовать проект в установленные контрактом сроки является основанием для удовлетворении требований о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 6-РТ от «24» сентября 2013 г.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа №Ф-05-2152/2014 от 27.03.2014г. по делу №А40-3443/13, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа по делу №А40-108472/10 от 31.08.2012г., решении Арбитражного суда Московской области по делу №А41-57659/12 от 08.04.2013г., определении ВАС РФ от 03.07.2014 N ВАС-8190/14 по делу N А40-3443/13.

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в Договор о развитии застроенной территории № 6-РТ от «24» сентября 2013 г., продлив общий срок исполнения обязательств до конца 2025 года.

Взыскать с Администрации города Королёва Московской области в пользу ООО "ПРОФИ-ИНВЕСТ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000  руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


       Судья                                                                            Кузьмина О.А.