Решение от 6 сентября 2019 г. по делу № А55-35459/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

06 сентября 2019 года

Дело №

А55-35459/2018

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Григорьевой М.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев 30 августа 2019 года в судебном заседании дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрест»

о взыскании 700 566 руб. 86 коп.

Третье лицо – Администрация городского округа Самара

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 18.04.2019;

от ответчика – не явился, извещен.

Установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрест» о взыскании 700 566 руб. 86 коп.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, представил технический расчет задолженности.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом. Ранее в материалы дела представлялся отзыв согласно которому ответчик не признает исковые требования, полагая некорректным значение площади спорного земельного участка, которое истец использует в своем расчете.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, а также в возражениях на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы выступающих в судебных заседаниях представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 23.08.2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрест» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №620, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок кадастровый номер 63:01:0119002:600 площадью 3560,8 кв.метра, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, в границах улиц Волгина, Ключевого проезда, Байкальского переулка, ул. Мориса Тореза.

Земельный участок был предоставлен 23.08.2010 для строительства жилой застройки.

11.06.2014 между сторонами было заключено дополнительное соглашение №3, которым был продлен срок договора до 30.09.2017 года, изменен расчет арендной платы, а также уменьшен размер пени с 0,1% до 0,05 %.

С 01 марта 2015 года Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 №134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с п.22 ч.1 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями спорного договора, арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Как указывает истец, в период с 01.12.2017 года по 30.06.2018 года арендная плата арендатором не вносилась, в результате чего, согласно расчету арендодателя, за ним образовалась задолженность в размере 658 956, 97 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий спорного договора, истцом согласно пункта 7.3, заявлено требование о взыскании неустойки в размере 41 609, 89 руб., за период с 11.09.2013 года по 25.07.2018 года.

Из материалов дела следует, что 25.07.2018 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию (№Д05-01/2193) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, оставление без удовлетворения которой послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что истец неправомерно использует при расчете арендной платы площадь всего спорного земельного участка, при том, что 10.12.2015 ООО «СтройТрест» завершило строительство жилого дома на спорном земельном участке, в связи с чем уменьшилась и площадь земельного участка, находящегося в пользовании ответчика; в материалы дела представлен контр-расчет задолженности, в соответствии с которым арендная плата рассчитана исходя из площади 702 кв.м, при этом согласно контр-расчету, у ответчика имеется переплата по обязательству.

Материалами дела подтверждается, что 10.12.2015 ООО «СтройТрест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 15.03.2016 уполномоченным органом была осуществлена регистрация права собственности первого собственника – ФИО3, на квартиру № 32 в доме № 12 по Байкальскому переулку, запись № 63-63/001-63/001/314/2016-8991/1; соответствующая выписка из ЕГРН представлена в материалы дела.

Договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Ответчиком в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, содержащее схему расположения земельного участка от 25.04.2019, подготовленное ООО «Земля Поволжья» в соответствии с которой площадь земельного участка находящегося в пользовании ответчика составляет 702 кв.м.

Оценивая вышеуказанное доказательство, арбитражный суд учитывает, что дом № 12 по Байкальскому переулку поставлен на государственный кадастровый учет 24.02.2016 одновременно с постановкой на кадастровый учет всех жилых и нежилых помещений в указанном доме. Таким образом, при составлении схемы расположения земельного участка кадастровым инженером были учтены координаты и иные характеристики построенного жилого дома, равно как и площадь застройки, занимаемая указанным жилым домом.

Таким образом, с момента ввода жилого дома № 12 по ул. Байкальский переулок в эксплуатацию и передачи жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства ООО «Строй Трест» не может пользоваться земельным участком под построенным жилым домом и прилегающей к нему территорией.

С учетом изложенного, арбитражный суд находит изложенные в отзыве доводы ответчика заслуживающими внимания, учитывая также, что доказательств того, что для эксплуатации названного жилого дома с учетом жилых и нежилых помещений необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

Следует отметить, что изложенная правовая позиция нашла отражение и в сложившейся судебной практике (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2019 по делу № А55-23858/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 по делу № А55-37947/2018).

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в п.7.3 договора, согласно которому арендатору начисляются пени в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Арбитражным судом проверен контр-расчет ответчика, а также технический расчет задолженности, представленный истцом и установлено, что у ответчика имеется переплата как по основному обязательству в размере 1 423 051 руб. 65 коп., так и по пени в размере 34 928 руб. 79 коп.

С учетом изложенных обстоятельств арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Департамента.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по результатам рассмотрения иска, арбитражный суд учитывает, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167-171,176, 180-182, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрест» отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
М.Д. Григорьева