Решение от 12 февраля 2024 г. по делу № А63-4339/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-4339/2023
12 февраля 2024 года
г. Ставрополь



Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 февраля 2024 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, Нефтекумский район, пос. Затеречный, ОГРНИП 318265100158341,

к администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г.Нефтекумск,

управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г.Нефтекумск, ОГРН <***>,

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО3 по доверенности от 12.05.2023, от администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края – ФИО4 по доверенности от 26.12.2023 (посредством онлайн заседаний),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, Нефтекумский район, пос. Затеречный, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск, о признании права собственности на объект недвижимого имущества:

- нежилое здание площадью 198,6 кв.м., расположенное на земельных участках с кадастровым номером 26:22:031011:24, 26:22:031011:113, находящееся по адресу: <...> (далее – спорный объект).

Определением от 22.01.2024 судебное заседание по делу отложено на 29.01.2024.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края возражал против заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 255+/- 11 кв.м. с кадастровым номером 26:22:031011:24 из земель населенных пунктов вид разрешенного использования - под размещение станции шиномонтажа, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, а также расположенное на нем нежилое здание площадью 115, 2 кв.м. с кадастровым номером: 26:22:031011:35.

10.01.2022 года между истцом и управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа заключен договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» № 5, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 26:22:031011:113 площадью 250 кв.м., местоположение: Ставропольский край Нефтекумский городской округ, <...> разрешенное использование: Объекты дорожного сервиса, код по классификатору 4.9.1.

Как указывает истец, на данных земельных участках истцом без получения разрешения органа местного самоуправления было реконструировано принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером: 26:22:031011:35 путем увеличения его площади, вследствие чего площадь реконструированного нежилого здания в настоящее время составляет 198,6 кв.м.

Также истец указывает, что поскольку считал себя собственником указанного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, и в связи с тем, что истец не знал, что для реконструкции здания необходимо получить разрешение, указанное здание было реконструировано без получения разрешения.

Истец обратился в Администрацию Нефтекумского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, по результатам рассмотрения которого истцом получен отказ в связи с отсутствием на объект документов, указанных в части 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, спорный объект реконструирован истцом самовольно, без разрешения на строительство, без акта ввода в эксплуатацию и иной разрешительной документации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, реконструкция спорного объекта недвижимости является самовольной.

Посчитав, что иным путем, кроме как обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку, ссылаясь, на то, что у него имеются все необходимые условия, предусмотренные статьей 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, позволяющие признать право собственности на заявленный объект недвижимости, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

Условия договора аренды от 10.01.2022 № 5, заключенного собственником с ИП ФИО2 не содержат указания на то, с какой целью земельный участок с кадастровым номером 26:22:031011:113 был предоставлен ему в аренду.

Таким образом, воля собственника земельного участка не была направлена на создание спорного объекта недвижимого имущества.

Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки, и нашло отражение в пункте 43 постановления № 44, согласно которому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Также в пункте 21 Обзора судебной практики № 2(2020) изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09, в случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (разъяснения пункта 9 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, с учетом указанных разъяснений, следует вывод о том, что обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Вместе с тем, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию спорного объекта недвижимого имущества и на его ввод в эксплуатацию, как до начала реконструкции, так и после ее завершения.

При обращении в администрацию Нефтекумского городского округа с заявлением о получении разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию истцом не был представлен полный пакет документов, предусмотренный действующим законодательством (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), в результате чего ему вручено уведомление № 1377 от 20.02.2023 об отказе в выдаче запрашиваемого разрешения. Указанное обращение расценено судом как формальное обращение с целью дальнейшего обращения в суд, без реальной цели получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 43 постановления № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что истец не представил суду доказательств подачи в уполномоченный орган заявления о получении разрешения на строительство спорных объектов недвижимого имущества по установленной форме с приложением необходимого пакета документов, а также заявления на ввод спорных объектов в эксплуатацию с документами, перечень которых содержится в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенное, а также учитывая, что истец самовольно, без обращения в уполномоченные органы реконструировал объект недвижимости, увеличив его площадь с 115,2 кв.м. до 198,6 кв.м. и не представил суду доказательств невозможности соблюдения установленного порядка реконструкции объекта недвижимости, суд пришел к выводу о наличии в действиях истца признаков явного и намеренного недобросовестного поведения, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, согласно пункту 46 постановления № 44 отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2, Нефтекумский район, пос. Затеречный, ОГРНИП 318265100158341, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И.В. Сиротин