Решение от 30 ноября 2017 г. по делу № А41-70992/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-70992/17
30 ноября 2017 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2017 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ИП ФИО2 о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Администрации города Дубна Московской области, Администрации муниципального образования городского поседения Дубна Московской области на приобретение арендуемого имущества,


при участии – согласно протоколу от 29.11.2017



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании отказа Комитета по управлению имуществом Администрации города Дубна Московской области, Администрации муниципального образования городского поседения Дубна Московской области в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого незавершенного строительством сооружения, общей площадью застройки 136,3 метров квадратных инв. № 031:012-1807, литер Т, расположенного по адресу: <...>, (теплица), незаконным; обязании КУИ Администрации г. Дубна Московской области в десятидневный срок с момента вынесения судебного решения совершить действия по заявлению ФИО2 о реализации заявителю его преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 № 159-ФЗ:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель заинтересованных лиц против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 03 декабря 2010 года между заявителем и Администрацией городского округа Дубна Московской области заключен договор аренды № 165/3-10, по условиям которого заявитель является арендатором недвижимого имущества - незавершенное строительством сооружение, общей площадью застройки 136,3 метров квадратных инв. № 031:012-1807, литер Т (далее - Имущество), расположенного по адресу: <...>, (теплица). Срок аренды - до 02.12.2013. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011, о чем сделана запись регистрации №50-50-40/020/2010-010. Передача Имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 03.12.2010.

07.11.2013 между заявителем и Администрацией городского округа Дубна Московской области заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды о продлении срока аренды Имущества до 02.12.2015. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2013, о чем сделана запись регистрации 50-50-40/017/2013-250.

17.11.2015 между заявителем и Администрацией городского округа Дубна Московской области заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды о продлении срока аренды до 03.12.2018. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.02.2016, о чем сделана запись регистрации 50-50/04-50/040/008/2016-186/1.

Имущество принадлежит городскому округу Дубна Московской области на основании Решения Исполнительного комитета Московского областного совета депутатов трудящихся № 1426/33 от 09.11.1976, Решения Исполнительного комитета Дубненского городского Совета народных депутатов Московской области № 107/4 от 26.02.1988., Государственного акта на право пользования землей, выданный Исполнительным комитетом Дубненского Совета народных депутатов от 28.03.1988. Право собственности городского округа Дубна Московской области зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2008, о чем сделана запись регистрации № 50-50-40/013/2008-234, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НВ № 558401 от 25.06.2008.

В обоснование заявления, Заявитель ссылается на то, что является субъектом малого предпринимательства и соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 и ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» № 209-ФЗ от 24.07.2007, владеет и пользуется Имуществом непрерывно начиная с декабря 2010 года. То есть, по состоянию на 01 июля 2015 года Имущество находится в его временном владении и временном пользовании непрерывно в течение более четырех лет.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого Имущества, заявитель, в порядке ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, обратился в Администрацию города Дубна Московской области с заявлением о приобретении Имущества в собственность (регистрационный номер М502-4754737416-7094330).

Комитет по управлению имуществом Администрации города Дубны Московской области письмом от 08.08.2017 исходящий № М502-4754737416-7094330 отказал заявителю в реализации его преимущественного права в связи с тем, что Советом депутатов города Дубны Московской области было принято решение, не включать Имущество в Перечень объектов, которые могут быть приватизированы.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 16662/11, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, ФЗ № 159-ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного ФЗ № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается ФЗ № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) названный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

На основании пункта 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Закона N 159-ФЗ, на что указано в части 1 статьи 1 этого Закона.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ не урегулированные данным Законом отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 178-ФЗ.

Пунктом 2 Договора установлено, что имущество передается арендатору во временное пользование для организации салона красоты.

Арендатор обязан использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п.2 настоящего Договора (п. 13 Договора).

В силу п. 32 Договора при нарушении п. 13 Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере до 500 процентов от суммы годовой арендной платы, при этом арендодатель также вправе досрочно расторгнуть договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно СанПиН 2.4.2.2821-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях», утвержденному Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2010 N 189, расположение на территории построек и сооружений, функционально не связанных с общеобразовательной организацией, не допускается.

Арендатор реконструкцию имущества в соответствии с Договором за все время аренды не произвел, не исполнял свои обязанности по надлежащему содержанию арендуемого имущества, допускал его разрушение (имели место неоднократные пожары на территории объекта), не предпринял никаких мер безопасности в отношении несовершеннолетних, находящихся в непосредственной близости от арендуемого объекта, что влекло за собой неоднократные инциденты с несовершеннолетними, рассматриваемые Комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав города Дубны, а также обращения директора гимназии №11, на территории которой расположен спорный объект, о принятии мер к нарушителю.

Все вышеуказанное повлекло необходимость обращения Комитета по управлению имуществом города Дубны в суд с иском о расторжении Договора с ИП ФИО2

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017 по делу № А41-43747/2017 требования Комитета удовлетворены, договор с ИП ФИО2 расторгнут.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 вышеуказанное решение арбитражного суда оставлено без изменений.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 данного Закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Законом N 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п.п. 3 п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

На момент отказа Комитета (08.08.2017) заявителю Договор аренды уже был расторгнут в судебном порядке в связи с нарушением арендатором условий договора аренды в части использования арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 05.11.2009г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент отказа заявителю и на настоящий момент отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования заявителя в реализации его преимущественного права на приватизацию спорного объекта, и в таком состоянии не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда РФ от 25.09.2017г. по делу №305ОС 17-5424, определении Верховного суда РФ от 23.06.2015г. по делу №305-ЭС15-6257. постановлении Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2016г. по делу №Л40-16606/2015.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.



Судья Е.М. Новикова