Решение от 10 июля 2024 г. по делу № А40-237403/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-237403/23-37-1926
г. Москва
10 июля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2024 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья Н.И. Хаустова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Сербиным, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.10.2015)

третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 №ДГИ-Д-1671/23

от ответчика – ФИО1 по паспорту, ФИО3 по доверенности от 05.12.2023 № 50АВ0179678;

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 19.07.2023 №4-47-1511/23.



УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам представленного отзыва.

Третье лицо представило письменные пояснения по делу. Позиция третьего лица совпадает с позицией исца.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение Ш, с кадастровым номером: 77:04:0001018:10186 (от 27.12.2012 77-77-04/137/2012-070), общей площадью 56,5 кв.м.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами РФ.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем и, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена в реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» .

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.20Г7 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащему реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.. Размер, порядок и" условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

При этом, ст. 2 указанного закона определено, что правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Во исполнение порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при изъятии нежилых помещений д многоквартирных домах для государственных нужд города Москвы в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП «Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», Департамент уполномочен на совершение следующих действий при изъятии нежилых помещений расположенных в многоквартирных домах включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве:

-направление запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

-подготовку и принятие правового акта об изъятии нежилых помещений в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

-обеспечивает опубликование в порядке, аналогичном порядку, установленному для опубликования сообщений о планируемом изъятии земельных участков, сообщения о изъятии нежилых помещений;

-направляет решение об изъятии нежилых помещений правообладателям изымаемых он недвижимого имущества;

-опубликовывает решение об изъятии нежилых помещений; -направляет копию решения об изъятии нежилых помещений в Росреестр;

-обеспечивает направление в Департамент экономической политики и развития города копии решения об изъятии нежилых помещений в целях организации проведения

самой оценки рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений, а также определения убытков, причиненных изъятием нежилых помещений;

-обеспечивает подготовку проекта соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве и направление проекта соглашения об изъятии собственнику нежилых помещений для подписания;

-в случае если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником изымаемого нежилого помещения не представлено подписанное соглашение об изъятии, Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии нежилого помещения.

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 11.04.2023 № 21156 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащее Правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 15.05.2023 № П1948-1115-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество. Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 5 363 825 рублей (Пять миллионов триста шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать пять рублей 00 копеек) без учета НДС, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес Ответчика письмами от 29.05.2023 за исходящими номерами № ДГИ-И-34468/23, № ДГИ-И-34473/23, направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Направление указанных документов (проект соглашения и отчет об оценке) подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 12599374068433 (№ ДГИ-И-34468/23), 12599374068457 (ДГИ-И-34473/23).

Письмо от 29.05.2023 № ДГИ-И-34468/23, было получено адресатом 20.06.2023г. Письмо от 06.07.2023 № ДГИ-И-34473/23, было выслано обратно отправителю 26.06.2023г.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, срок подписания соглашения истек 17.09.2023.

Ответчик не возражал против изъятия у него недвижимого имущества, однако был не согласен с размером выплаты ему возмещения, ссылаясь на то, что предлагаемая сумма занижена и не соответствует средней рыночной стоимости помещения.

Для определения стоимости рыночной стоимости помещения судом была назначена судебная экспертиза. По итогам проведения судебной экспертизы от ООО «АМР Консалтинг» поступило заключение №2-24/1 от 04.04.2024.

Согласно представленному экспертному заключению, а также пояснениями эксперта ФИО4, данным с процессе судебного разбирательства, суд приходит к выводом, что в ходе исследования в рамках подготовки Заключения был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в районе расположения Объекта исследования на дату определения рыночной стоимости. Выборка объектов недвижимости, сопоставимых с Объектом исследования, приведена на стр. 25-27 Заключения. В соответствии с данной выборкой, отражающей действительную картину рынка недвижимости На дату исследования в районе расположения Объекта исследования, удельная стоимость аналогичных помещений составляет от 73 000 до 260 000 рублей за кв.м., что отражено на странице 28 Заключения.

Аналоги, принятые к расчетам наиболее сопоставимы с Объектом исследования по совокупности факторов. Предлагаемые рецензентом объекты-аналоги требуют больших корректировок, чем использованные мной. Кроме того, непонятно из чего можно сделать вывод о том, что представленные рецензентом данные (в виде предлагаемых к покупке объектов недвижимости) из открытого доступа лучше отражают ситуацию на рынке недвижимости, чем принятые мной к расчетам объекты-аналоги, взятые из тех же источников.

Таким образом, рыночная стоимость объекта исследования соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы и согласно выводу, сделанному экспертом, и по состоянию на дату проведения оценки составляет 11 967 605 руб.

Эксперт имеет право самостоятельно выбирать как методы проведения исследования, так и источники информации, которая используется в рамках исследования.

В соответствии со статьей, 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Самостоятельный поиск, приобретение и оформление недвижимого имущества имеет ряд существенных рисков, избежание которых возможно при использовании услуг профессиональных риелторов. Таким образом, расходы на такие услуги нельзя назвать необязательными. Кроме того, включение данных расходов в расчеты является сложившейся практикой при проведении оценки имущества для аналогичных целей.

Оценив материалы дела и представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону и ответчиком не оспорено, за изъятием объектов обратилось уполномоченное лицо.

С учетом установленных обстоятельств, иск об изъятии сооружения и земельного участка заявлен истцом правомерно, в связи с чем, подлежит удовлетворению с установлением суммы возмещения на основании заключения эксперта в размере 11 967 605 рублей.

На основании изложенного с учетом ч. 1 ст. 65 и ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требованию.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение 1П, с кадастровым номером: 77:04:0001018:10186, общей площадью 56,5 кв.м.

Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением эксперта от 04.04.2024 № 2-24/1, выполненным ООО «АМР Консалтинг», в размере 11 967 605 (одиннадцать миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот пять) рублей 00 копеек.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение 1П, с кадастровым номером: 77:04:0001018:10186, общей площадью 56,5 кв.м;

а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации федерального значения Москвы на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. улица Шарикоподшипниковая, дом 2А, помещение 1П, с кадастровым номером: 77:04:0001018:10186, общей площадью 56,5 кв.м.

Установить следующие условия возмещения:

-Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в то силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

-Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

-В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова