Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А40-220072/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-220072/20-41-1666

Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2021

Решение в полном объеме изготовлено 16.09.2021

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 08.09.2020 и ответчика ФИО3 по доверенности от 01.08.2020, дело по иску Компании с ограниченной ответственностью Фримар Холдингс к ЗАО «Башня Федерация» (ОГРН <***>) о взыскании 58 137 004 руб., 3-е лицо Управление Росреестра по г. Москве, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 58 137 004 руб., в том числе 34 063 932 руб. убытков в виде упущенной выгоды за просрочку в своевременной передаче нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0004042:10651 площадью 161, 6 кв. м, 77:01:0004042:10661 площадью 176, 4 кв. м, 77:01:0004042:10559 площадью 79, 8 кв. м в здании офисно-рекреационного комплекса «Башня Федерация» в составе ММДЦ «Москва-Сити» по адресу: <...>, - и 24 073 072 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 03.11.2020 за нарушение сроков передачи нежилых помещений.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договорам инвестирования в строительство многофункционального офисно-рекреационного комплекса «Федерация» в составе ММДЦ «Москва-Сити» от 14.12.2015 № Ф-А-104, Ф-А-105, Ф-А-106, права и обязанности по которым истец получил по соглашениям от 19.12.2016 и от 20.12.2016, принял на себя обязательство участвовать в финансировании строительства указанного комплекса, а ответчик принял на себя обязательство реализовать инвестиционный проект и передать истцу (инвестору) помещения в сроки, согласованные сторонами в договорах и дополнительных соглашениях к ним, однако в нарушение условий договоров и соглашений фактически помещения ответчик передал истцу с просрочкой и с недостатками (дефектами фасадного остекления во всех помещениях), устранить которые ответчик отказывается.

Просрочка ответчика причинила истцу убытки в виде упущенной выгоды, поскольку истец намеревался передать помещения в аренду, для чего заключил договоры аренды, однако из-за неисполнения ответчиком в срок обязательства по передаче помещений истцу последний не смог исполнить свои обязательства перед арендаторами и получить доход от использования помещений в виде арендной платы.

Кроме того, истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 4 ст. 487 ГК Российской Федерации, размер которых составляет 24 073 072 руб.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка), если иное не предусмотрено законом или договором, в силу которых может допускаться взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или взыскание по выбору кредитора либо неустойки, либо убытков (альтернативная неустойка). Кроме того, заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, возникшей в связи с уклонением ответчика от передачи помещений, истец должен был представить доказательства наличия причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком указанной обязанности и доходами, неполученными от сдачи в аренду спорных помещений - апартаментов, а также доказательства того, что истцом предпринимались меры и осуществлялись приготовления, необходимые для пересдачи спорных помещений в аренду.

В судебное заседание не явилось 3-е лицо, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось в отсутствие 3-го лица и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 14.12.2015 гр-ка ФИО4 в качестве инвестора и ответчик в качестве заказчика заключили договор инвестирования в строительство многофункционального офисно-рекреационного комплекса «Федерация» в составе ММДЦ «Москва-Сити» № Ф-А-104, по которому инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства (создания) объекта путем внесения инвестиционного взноса, а заказчик обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества инвестора помещение в построенном (созданном) объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта. Помещением является отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 6 ориентировочной общей площадью 164, 6 кв. м на 82-м этаже Башни «А» (Восток).

Инвестиционный взнос согласно договору составляет 85 592 000 руб., срок передачи объекта установлен не позднее 31.12.2016 (п. 3.3 договора).

По соглашению от 19.12.2016 права и обязанности инвестора по договору переданы гр-ну ФИО5, а последним по соглашению от 20.12.2016 права и обязанности инвестора переданы истцу.

Аналогичные договоры инвестирования от 14.12.2015 № Ф-А-105 и Ф-А-106 заключены гр-кой ФИО6 в качестве инвестора и ответчиком в качестве заказчика, по этим договорам заказчик обязан передать инвестору отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 2 ориентировочной общей площадью 176, 4 кв. м на 76-м этаже Башни «А» (Восток) (размер инвестиционного взноса составляет 86 612 400 руб.) и отдельное нежилое помещение свободной планировки (без возведения внутренних и внешних перегородок) с проектным номером Апартамент 7 ориентировочной общей площадью 82, 5 кв. м на 71-м этаже Башни «А» (Восток) (размер инвестиционного взноса составляет 33 495 000 руб.).

Права и обязанности инвесторов по этим договорам переданы гр-ну ФИО5 по соглашениям от 19.12.2016, а последним – истцу по соглашениям от 20.12.2016.

Дополнительными соглашениями к договорам стороны согласовали ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод (созданного) построенного пускового комплекса объекта, в котором расположено помещение (4-й квартал 2017 года), и срок передачи помещений (не позднее 31.12.2018).

Дополнительные соглашения, по условиям которых срок передачи помещений продлен до 30.10.2020, истцом не подписаны.

Из представленных в дело выписок из ЕГРН следует, что на все помещения, в отношении которых сторонами заключены договоры (с кадастровыми номерами 77:01:0004042:10651 площадью 161, 6 кв. м, 77:01:0004042:10661 площадью 176, 4 кв. м, 77:01:0004042:10559 площадью 79, 8 кв. м), истцом зарегистрировано право собственности.

Письмами от 10.10.2018 ответчик уведомил истца о готовности передать помещения и пригласил на подписание актов приема-передачи помещений.

Из объяснений представителя истца и представленных в дело доказательств следует, что 24.04.2018 и 26.12.2019 сторонами произведены осмотры помещений, в ходе которых выявлены недостатки помещений, в том числе дефекты фасадного остекления во всех помещениях, в связи с чем истец отказался от подписания актов приема-передачи помещений, составил акты осмотра от 26.12.2019, направил их для подписания ответчику и потребовал устранить недостатки, после чего передать помещения.

В течение 2020 года сторонами велась переписка по вопросу устранения недостатков и дефектов в помещениях, в том числе фасадного остекления, и передачи помещений по актам приема-передачи.

Фактически помещения переданы истцу по актам от 11.01.2021, при этом актами осмотра помещений от 05.11.2020, подписанными обеими сторонами, зафиксированы недостатки и дефекты фасадного остекления, а ответчик принял на себя обязательство устранить указанные недостатки и дефекты в срок до 01.06.2021 путем замены стеклопакетов.

Право собственности истца на помещения зарегистрировано в мае 2021 года.

Поскольку в сроки, согласованные в дополнительных соглашениях, помещения ответчик истцу не передал, истец потребовал компенсировать убытки, причиненные неисполнением ответчиком в согласованный срок обязательства по передаче помещений, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные п. 4 ст. 487 ГК Российской Федерации, сославшись на п. 4 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54.

В соответствии со ст. 457 ГК Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 Кодекса. Согласно п. 1 ст. 486 Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

П. 1 ст. 487 Кодекса устанавливает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Кодекса.

Последствия неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок установлены в п. 3 и 4 ст. 487 Кодекса: во-первых, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3); во-вторых, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В п. 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», принятом после введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В п. 2 названного постановления указано, что согласно положениям ст. 554 Кодекса для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 4 указанного постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 заключенные сторонами договоры суд оценивает как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем, учитывая, что предварительная оплата по всем договорам произведена в полном объеме, применяет п. 4 ст. 487 Кодекса и удовлетворяет иск в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В иске о взыскании убытков в виде упущенной выгоды суд отказывает.

Согласно ст. 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Кодекса, которая устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 3 ст. 393 Кодекса возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом, а п. 4 ст. 393 предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода; под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества; упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления; в то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором. Согласно п. 5 названного постановления кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Размер упущенной выгоды определен истцом исходя из ставки арендной платы в размере 50 000 руб. за 1 кв. м помещений в год.

В качестве доказательств причинения ответчиком убытков в виде упущенной выгоды истец представил суду договор аренды от 03.01.2020, заключенный в г. Лимассол (Республика Кипр) истцом с компанией «АЛСАДА САНИТАРИВЭРЕ ЭНД СЕРАМИКС ЛЛС» (ОАЭ), предметом которого является передача истцом в аренду спорных помещений на срок с 01.02.2020 по 31.12.2020, соглашение от 28.12.2020 о расторжении указанного договора аренды в связи с неисполнением истцом обязательства по передаче помещений, договор аренды от 15.12.2018, заключенный в г. Лимассол (Республика Кипр) истцом с компанией «НАФТОНА ФЗЕ» (ОАЭ), предметом которого является передача истцом в аренду спорных помещений на срок 11 месяцев с 01.03.2019, соглашение от 31.12.2019 о расторжении указанного договора аренды в связи с неисполнением истцом обязательства по передаче помещений.

Суд критически относится к указанным договорам и соглашениям об их расторжении как доказательствам получения истцом убытков в виде упущенной выгоды в размере арендной платы, которую истец мог бы получить при условии своевременного исполнения ответчиком обязательства по передаче помещений с учетом имевшихся недостатков и дефектов.

Помещения находятся в ММДЦ «Москва-Сити», по своим характеристикам и размеру арендной платы (12 495 долларов США в месяц за помещение площадью 176, 4 кв. м, 5 843, 75 долларов США в месяц за помещение площадью 82, 5 кв. м и 15 659, 15 долларов США в месяц за помещение площадью 164, 6 кв. м) относятся к категории элитной недвижимости, для аренды которой обычной практикой является заключение предварительного договора аренды, поскольку на дату заключения такого договора помещения, как правило, находятся в состоянии строительной готовности (без отделки), права арендодателя на помещения не являются зарегистрированными, сами помещения не являются полученными арендодателем. Обычной практикой для аренды подобной недвижимости является внесение арендатором задатка задолго до фактической передачи помещений, особенно в случае, если помещения к моменту заключения договоров аренды не переданы арендодателю.

По условиям дополнительных соглашений к договорам, заключенным сторонами, ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод (созданного) построенного пускового комплекса объекта, в котором расположены помещения, определен как 4-й квартал 2017 года, срок передачи помещений установлен не позднее 31.12.2018.

Учитывая, что указанные сроки с момента заключения договоров неоднократно изменялись, ни по состоянию на 15.12.2018, ни по состоянию на 03.01.2020 ни одно помещение не принято истцом, суд считает, что заключение истцом договора аренды от 15.12.2018 и тем более договора аренды от 03.01.2020, после того, как 31.12.2019 договор аренды от 15.12.2018 расторгнут в связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче помещений истцу, свидетельствует о том, что истец не проявил необходимую (минимальную) деловую осмотрительность: не получив от застройщика помещения, не проверив их на предмет отсутствия недостатков и дефектов, не выполнив ремонт помещений в целях использования для проживания (по договорам аренды предметом являлись квартиры – жилые помещения, предназначенные для временного или постоянного проживания), не зарегистрировав право собственности на помещения, истец заключил договоры аренды, неполученную арендную плату по которым предъявляет в качестве убытков в виде упущенной выгоды.

Суд учитывает и то обстоятельство, что арендаторами являются иностранные компании, зарегистрированные в ОАЭ, договоры заключались без участия риэлтеров, что также не является обычной практикой ни для аренды элитной недвижимости, ни для аренды какой-либо недвижимости иностранными компаниями, доказательства того, что представители арендаторов до заключения договоров осматривали помещения, которые к тому же находились в состоянии строительной готовности (без отделки), в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд считает, что в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал ни получение убытков в виде упущенной выгоды, ни вину ответчика в получении этих убытков.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 15, 393, 395, 487 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с ЗАО «Башня Федерация» в пользу Компании с ограниченной ответственностью Фримар Холдингс (Кипр) 24 073 072 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 118 800 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 18 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова