Решение от 22 октября 2017 г. по делу № А42-2947/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20

телефон 8(815-2) 44-49-16, факс 44-26-51

http://murmansk.arbitr.ru


Именем  Российской  Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения вынесена 16.10.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 23.10.2017.

Дело № А42-2947/2017
город Мурманск
23 октября 2017 года
Судья Арбитражного суда Мурманской области Киличенкова Мария Александровна, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оазис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 184670, <...>) к муниципальному образованию ЗАТО Александровск Мурманской области в лице Управления муниципальной собственностью Администрации муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 184682, <...>) об обязании ответчика провести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 04.04.2014 № ГКП13-0044 в сумме 2 949 478 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 184682, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 19.04.2017),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 14.12.2016),

от третьего лица: ФИО3 (доверенность от 14.12.2016),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оазис» (далее - ООО «Оазис») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к муниципальному образованию ЗАТО Александровск Мурманской области в лице Управления муниципальной собственностью Администрации муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области (далее - Управление муниципальной собственностью) об обязании ответчика провести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 04.04.2014 № ГКП13-0044 в сумме 2 949 478 руб.

При приеме искового заявления суд определением от 03.05.2017 ошибочно привлек в качестве ответчика Администрацию муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области (далее - Администрация).

Определением от 14.09.2017 в соответствии с пунктом 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации на надлежащего ответчика -  Управление муниципальной собственностью. Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

            В судебное заседание явились представители ООО «Оазис», Управления муниципальной собственностью и Администрации.

            Представитель истца поддержал доводы иска.

            Кроме того, представитель истца поддержал ранее заявленный отказ (протокол судебного заседания от 30.08.2017) от ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

            Представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения иска, поддержал доводы отзывов.

            Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

            На основании договора аренды от 14.04.2011 № 09 (с дополнительным соглашениями) ООО «Оазис» являлось арендатором объекта муниципального нежилого фонда  - нежилых помещений общей площадью 2828, 9 кв.м по адресу: <...> (далее -  Объект нежилого фонда).

            В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) Управлением муниципальной собственностью и ООО «Оазис» заключен договор купли-продажи Объекта нежилого фонда от 04.04.2014 № ГПК13-0044.

            Согласно пункту 2.1 договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 цена Объекта нежилого фонда составляет 7 680 000 руб. Цена определена в соответствии с отчетом от 19.05.2013 № 12/13 об определении рыночной стоимости Объекта нежилого фонда, выполненного оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы Эксперт» (далее - Отчет от 19.05.2013 № 12/13).

            На основании указанного договора купли-продажи 21.04.2016 зарегистрировано право собственности ООО «Оазис» на Объект нежилого фонда.

            ООО «Оазис» 01.08.2016, 29.08.2016 обратилось к Управлению муниципального собственности с заявлениями, в которых указало, что в период аренды Объекта нежилого фонда в арендуемом объекте были произведены ремонтные  работы  за счет средств арендатора (ООО «Оазис»).

            В названных письмах ООО «Оазис» сослалось на следующие обстоятельства.

            Пунктом 2.2 договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 предусмотрено, что в счет оплаты стоимости Объекта нежилого фонда, указанной в пункте 2.1 договора, может быть засчитана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя и признанных арендодателем в соответствии с действующим законодательством.

            Решением начальника отдела градостроительства и архитектуры Управления муниципальной собственностью от 09.12.2013 № 51-13 ООО «Оазис» дано согласие на перепланировку Объекта нежилого фонда - демонтаж несущих перегородок, устройство новых перегородок с образованием помещений согласно экспликации, монтаж нового сантехнического оборудования. Согласно акту от 23.05.2014 № 51-14 освидетельствования работ, выполненных по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений, составленному сотрудниками Управления муниципальной собственностью, директором МКУ «Служба муниципального имущества ЗАТО «Александровск», работы на основании решения от 09.12.2013 № 51-13 выполнены согласно представленному эскизу, при выполнении работ применены отделочные материалы, разрешенные ГСЭН и применяемые в строительстве, отклонения от проектно-сметной документации отсутствуют. Согласно экспертному заключению от 26.05.2016 № 10/16-5, выполненному экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Мурманский центр судебных автотехнических экспертиз и трасологических исследований», рыночная стоимость услуг по ремонту Объекта нежилого фонда по состоянию на 4 квартал 2013 года составляет 4 389 766 руб.

            В связи с этим ООО «Оазис» просило заключить дополнительное соглашение к договору от 04.04.2014 № ГПК13-0044 с целью произвести зачет в счет стоимости оплаты Объекта нежилого фонда стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений.

            Управление муниципальной собственностью в письмах от 30.08.2016, от 10.02.2017 указало на отсутствие оснований для соответствующего зачета. Управление муниципальной собственностью в том числе указало, что условия договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 приняты судом без разногласий, цена Объекта нежилого фонда согласована сторонами равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

            ООО «Оазис» 28.02.2017 направило Управлению муниципальной собственностью претензию с требованием зачесть в счет оплаты Объекта нежилого фонда стоимость неотделимых улучшений в размере 2 949 478 руб. (стоимость неотделимых улучшений в соответствии с локальной сметой выполнения работ по перепланировке Объекта нежилого фонда от 16.12.2013).

            Поскольку претензия удовлетворена не была, ООО «Оазис» обратилось в суд с настоящим иском.

   В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

            Как следует из материалов дела, согласованная сторонами договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 выкупная цена Объекта нежилого фонда (7 680 000 руб.) определена на основании Отчета от 19.05.2013 № 12/13.

   Достоверность величины указанной рыночной стоимости Объекта нежилого фонда (пункт 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ), определенной на основании Отчета от 19.05.2013 № 12/13,  ООО «Оазис» не оспаривалась.

            Отчет от 19.05.2013 № 12/13 выполнен по состоянию на 15.05.2013.

Пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

   Между тем, проведение ремонтных работ согласовано вышеуказанным решением начальника отдела градостроительства и архитектуры Управления муниципальной собственностью от 09.12.2013 № 51-13.

            Ремонтные работы, стоимость которых заявлена в настоящем иске к зачету выкупной стоимости Объекта нежилого фонда, проводились на основании договора подряда от 16.12.2013, заключенного ООО «Оазис» с подрядчиком - ООО «Виктория», согласно акту о приемке выполненных работ от 15.05.2014 работы проводились в период с 16.12.2013 по 15.05.2014. Согласно акту от 23.05.2014              № 51-14  освидетельствования работ, выполненных на основании решения 09.12.2013 № 51-13, дата начала работ - 01.12.2013, дата окончания работ - 23.05.2014.

            Таким образом, ремонтные работы, стоимость которых заявлена в настоящем иске к зачету выкупной стоимости Объекта нежилого фонда, проводились в период с декабря 2013 года по май 2014 года, что не оспаривается истцом.

            Выполнение работ завершено и их результат принят уже после заключения договора купли-продажи от  04.04.2014 № ГПК13-0044.

            Следовательно, согласованная сторонами договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 выкупная цена Объекта нежилого фонда определена по состоянию на 15.05.2013, без учета неотделимых улучшений, которые, как указывает истец, возникли в связи с проведением ремонтных работ в период с декабря 2013 года по май 2014 года, завершенных и принятых, как указано выше, после заключения договора купли-продажи.

            По смыслу пункта 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, а также пункта 2.2 договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044, на который ссылается истец, стоимость  неотделимых улучшений, произведенных арендатором, засчитывается в счет оплаты выкупаемого объекта недвижимости, если выкупная цена определена с учетом этих выполненных неотделимых улучшений, поскольку неотделимые улучшения повышают рыночную цену объекта недвижимости (то есть, если рыночная стоимость выкупаемого объекта повысилась за счет неотделимых улучшений, выполненных за счет арендатора, арендатор при выкупе этого объекта  имеет право на зачет стоимости таких неотделимых улучшений).

            Иное толкование приводило бы к получению покупателем объекта государственной или муниципальной собственности необоснованной выгоды.

            В нарушение статьи 65 АПК надлежащих доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих в силу Закона № 159-ФЗ и договора от 04.04.2014 № ГПК13-0044 зачету в счет стоимости выкупаемого Объекта нежилого фонда, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплаченной государственной пошлине остаются на истце.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р  е  ш  и  л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                  М.А. Киличенкова