Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А07-23754/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-23754/2019
02 ноября 2020 г.
г. Уфа


Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2020

Полный текст решения изготовлен 02.11.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026809800220) к обществу с ограниченной ответственностью «Открытые Инвестиции» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности № 1 от 05.12.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Открытые Инвестиции» (далее – ООО «Открытые Инвестиции», ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения № ДДА-12-Ф/2 от 01.02.2017 расторгнутым с 09.06.2019; об обязании ответчика возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 217 937 руб. 69 коп., в том числе НДС 20 %, о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору с 09.06.2019 по 30.06.2019 в размере 180 590 руб. 30 коп.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату, в том числе обеспечительный платеж, в общей сумме 398 527 руб. 99 коп.

Ответчик против заявленного иска возражает. Полагает, что договор не может считаться расторгнутым, поскольку стороны не достигли соглашения по всем его условиям.

Истец исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы сторон, высказанные ими в ходе производства по делу, арбитражный суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.02.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и ООО «Открытые Инвестиции» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения № ДДА-12-Ф/2 (далее – договор аренды помещения), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, указанное в п. 1.2 настоящего договора, расположенное в здании по адресу: <...> (литер Л, кадастровый номер 02:56:040302:805) (далее – здание, ТРЦ «Фабри»), на земельном участке с кадастровым номером: 02:56:040302:364.

В соответствии с пунктом 1.2 договора объектом аренды по настоящему договору является нежилое помещение № 90, общей площадью 484,3 кв.м, которое расположено на 2 этаже здания, для использования под торговлю.

Срок договора аренды помещения 3 года с даты подписания акта приема-передачи.

Помимо договора аренды помещения между сторонами были заключены договоры аренды рекламного места № 347 от 08.08.2017 и № 381 от 06.04.2018.

В силу пунктов 3.4, 3.5 договора аренды помещения арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора; своевременно и в полном объеме внести обеспечительный платеж в соответствии с условиями договора.

Арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее 01.04.2017 (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора арендодатель обязан за свой счет осуществлять капитальный ремонт конструктивных элементов, инженерных систем и коммуникаций здания и мест общего пользования, содержать здание в исправном и надлежащем санитарном состоянии.

Как указывает истец, 27.05.2019 ответчик направил в адрес истца письмо № 507/2 (т. 1, л.д. 106), в котором указал, что для обеспечения пожарной безопасности и предотвращения угрозы возникновения пожара в арендуемом помещении необходимо провести ремонтные работы. Просил подтвердить запланированные сроки проведения работ (с 09.06.2019 по 29.06.2019).

29.05.2019 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой предоставить определенные преференции для покрытия убытков, которые возникнут у истца в связи с приостановкой коммерческой деятельности в период ремонтных работ (т. 1, л.д. 108).

29.05.2019 истец направил в адрес ответчика письмо (вх. № 123), в котором указывал на недостатки в арендуемом помещении (трещины в стенах) и просил провести до начала ремонтных работ соответствующую экспертизу (т. 1, л.д. 109).

В письме № 525 от 03.06.2019 (т. 1, л.д. 110) ответчик сообщил о согласии предоставить истцу отдельные преференции, и указал на отсутствие необходимости проведения экспертизы по оценке безопасности стен, поскольку считает техническое состояние всего здания работоспособным.

Письмом № 526 от 03.06.2019 (т. 1, л.д. 112) ответчик также сообщил, что необходимость проведения ремонтных работ связана с обеспечением пожарной безопасности и улучшением внешнего вида магазина, предложил ответчику прекратить коммерческую деятельность на время проведения ремонтных работ в период с 09.06.2019 по 29.06.2019 и освободить помещение от имущества к 09.06.2019 на весь период проведения ремонтных работ.

Истец указывает, что 08.06.2019 арендуемое помещение было передано ответчику, коммерческая деятельность с 09.06.2019 была приостановлена.

11.06.2019 истцом был заключен договор аренды нежилого помещения в Торгово-сервисном центре «Сити-Молл», товар и торговое оборудование, необходимое для осуществления коммерческой деятельности, было перевезено истцом в новое арендуемое помещение, в связи с чем истец утратил какой-либо интерес в возобновлении договорных отношений с ответчиком.

13.06.2019 ответчик направил истцу письмо № 565 (т. 1, л.д. 34) о приостановлении коммерческой деятельности истца с 09.06.2019 ориентировочно по 02.07.2019.

13.06.2019 в ответном письме (т. 1, л.д. 114) истец потребовал предоставить доступ в арендуемое помещение для осуществления коммерческой деятельности, а в случае отказа в удовлетворении требования, заявил о расторжении договора аренды помещения и договора аренды рекламного места в одностороннем порядке с 09.06.2019

Вышеназванное письмо истца от 13.06.2019 ответчик квалифицировал как заявление о расторжении договора аренды и договоров аренды рекламных мест, и в письме № 569 от 14.06.2019 (т. 1, л.д. 117) выразил готовность расторгнуть соответствующие договоры по соглашению сторон с 09.06.2019. В адрес истца были направлены подписанные со стороны ответчика:

-соглашение от 14.06.2019 о расторжении с 09.06.2019 договора аренды помещения (3 экз.);

-акт приема-передачи помещения от 08.06.2019 к договору аренды помещения (3 экз.);

-соглашение о расторжении с 09.06.2019 договора аренды рекламного места № 381 (2 экз.);

-соглашение о расторжении с 09.06.2019 договора аренды рекламного места № 347 (2 экз.).

Все вышеуказанные документы, за исключением соглашения от 14.06.2019 о расторжении с 09.06.2019 договора аренды помещения, арендатором были подписаны и возвращены ответчику сопроводительным письмом от 20.06.2019 (вх. № 144 – т. 1, л.д. 49).

Истец полагает, что в связи с недостижением сторонами согласия по вопросу проведения ремонтных работ в арендуемом помещении в период с 09.06.2019 по 29.06.2019, арендодатель и арендатор приняли решение расторгнуть договор аренды помещения с 09.06.2019, о чем сторонами был составлен акт приема-передачи помещения от 08.06.2019 к договору аренды помещения.

В ходе производства по делу ответчиком было заявлено о фальсификации представленного истцом доказательства - нотариальной копии акта приема-передачи нежилого помещения от 08.06.2019 к долгосрочному договору аренды нежилого помещения (т. 3, л.д. 27-28).

После разъяснения уголовно-правовых последствий заявления о фальсификации доказательств, суд в установленном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке предложил истцу исключить спорное доказательство из числа доказательств по делу. Истец возразил против его исключения, указав, что сделанная в тексте акта приписка о состоянии помещения правового значения для настоящего спора не имеет.

Исходя из смысла статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверке подлежит доказательство, представленное противоположной стороной в споре. В данном случае на это же доказательство (акт приема-передачи от 08.06.2019) ссылался сам ответчик в обоснование своих доводов по спору и представил его в материалы дела (т.1, л.д. 130). Кроме того, факт подписания сторонами указанного документа следует из совокупности иных представленных в деле доказательств, в частности, из переписки сторон и позиции ответчика, изложенной в отзыве на исковое заявление (т. 1, л.д. 95).

В этой связи суд оценил указанное доказательство в совокупности иными представленными сторонами доказательствами и признал его достоверным.

Возражая против довода истца о расторжении между сторонами договора аренды помещения, ответчик ссылается на неподписание истцом направленного в его адрес соглашения от 14.06.2019 о расторжении договора аренды № ДДА-12-Ф/2 от 01.02.2017.

Истец указывает, что соглашение от 14.06.2019 о расторжении с 09.06.2019 договора аренды помещения истцом не было подписано, в связи с несогласием последнего с формулировкой основания расторжения договора аренды помещения.

Как следует из последующей переписки сторон, в письме от 21.06.2019 (исх. № 619) ответчик сообщает о том, что договор аренды помещения не расторгнут, и продолжает действовать. Также ответчик заявляет о готовности предоставить истцу доступ для осуществления коммерческой деятельности 26.06.2019 и просит явиться истца для принятия помещения и подписания акта об устранении препятствий в пользовании помещением.

21.06.2019 сопроводительным письмом (вх. № 147) истец направил в адрес ответчика подписанные со своей стороны:

соглашение от 14.06.2019 о расторжении с 09.06.2019 договора аренды рекламного места № 347 (1 экз.);

акт сдачи-приема от 08.06.2019 к договору аренды рекламного места № 347 (1 экз.);

соглашение от 14.06.2019 о расторжении с 09.06.2019 договора аренды рекламного места № 381 (1 экз.);

акт сдачи-приема от 08.06.2019 к договору аренды рекламного места № 381 (1 экз.).

Таким образом, истец указывает, что отношения сторон по договору фактически прекращены с 09.06.2019 в связи с достигнутым соглашением сторон о досрочном расторжении договора аренды помещения.

Поскольку правоотношения между сторонами были прекращены, истец обратился к последнему с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы и обеспечительного платежа.

Неисполнение заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО2 явились основанием для обращения с данным исковым заявлением в арбитражный суд.

Ответчик, возражая против заявленного иска, указывает, что соглашение о расторжении договора аренды помещения в редакции ответчика между сторонами не подписано, недостатков, препятствующих пользованию помещением, не имеется, нарушения со стороны арендодателя по препятствованию в пользовании помещением были своевременно устранены.

Также ответчик указывает, что помещение арендодателю не возвращено; право на односторонний отказ от договора у арендатора в соответствии с условиями договора также не возникло.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, если это предусмотрено в силу правового регулирования соответствующих правоотношений или предусмотрено договором.

В силу пункта 11.3 договора арендодатель вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, определенных пунктами 11.3.1.,11.3.2, 11.3.4, 11.3.3.

В силу пункта 11.5 договора арендатор вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, предусмотренных пунктами 11.5.1 (арендатор не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствие к пользованию этим помещением в соответствии с условиями договора или его назначением); 11.5.2 (переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора); 11.5.3 (помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для его использования в соответствии с условиями настоящего договора).

Согласно пункту 11.7 договора до направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктами 11.3 и 11.5, инициирующая сторона направляет другой стороне соответствующую претензию с требованием об устранении нарушения условий настоящего договора, другая сторона в течение 10 рабочих дней обязана рассмотреть претензию и дать на нее письменный ответ. В случае если в течение указанного срока ответ от другой стороны не получен или не устранено нарушение условий настоящего договора, инициирующая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора.

Оценив на основании представленных в деле доказательств фактические обстоятельства взаимодействия сторон в спорный период, имеющуюся между ними переписку, приняв во внимание факт подписания акта приема-передачи спорного помещения от 08.06.2019, суд пришел к выводу, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены, договор фактически расторгнут.

Довод ответчика о невозврате помещения истцом судом отклоняется, поскольку возврат помещения подтверждается указанным выше актом приема-передачи от 08.06.2019 (т.1, л.д. 31). Кроме того, факт проведения в спорном помещении ремонтных работ в период с 09.06.2019 по 29.06.2019 ответчик подтверждает. Возможность использования в указанный период истцом спорного помещения в целях, для которых оно было предоставлено по договору, данное обстоятельство исключает. В последующем помещение арендатором не принималось.

Соответственно, договор аренды нежилых помещений № ДДА-12-Ф/2 от 01.02.2017 следует считать расторгнутым с 09.06.2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно лицо, обратившееся в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, должно доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца без установленных законом или сделкой оснований, период и размер неосновательного обогащения.

Истцом были перечислены ООО «Открытые Инвестиции» обеспечительный платеж в сумме 217 937 руб. 69 коп., арендная плата в сумме 180 590 руб. 30 коп., что подтверждается платежными поручениями и актами сверки взаимных расчетов (т.1, л.д. 50-58). Это же следует из представленных ответчиком 15.10.2020 актов сверок за период с 01.02.2017 по 08.06.2019 (справочно для суда).

В условиях установленных судом обстоятельств в отношении прекращения правоотношений сторон в рамках договора, в отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих предоставления ответчиком в том числе в рамках договора, встречного исполнения (своевременная передача помещения, использование ответчиком данных помещения) на сумму эквивалентной заявленной ко взысканию, оснований для удержания ответчиком сумм, указанных истцом, не имеется, требование о взыскании с ответчика 398 527 руб. 99 коп. подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика. Размер госпошлины определяется на основании статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026809800220) удовлетворить.

Признать договор аренды нежилых помещений № ДДА-12-Ф/2 от 01.02.2017 расторгнутым с 09.06.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Открытые Инвестиции» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026809800220) излишне уплаченную арендную плату, в том числе обеспечительный платеж, в общей сумме 398 527 руб. 99 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 16 971 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева