Решение от 15 марта 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области


191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74779/2024
16 марта 2026 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2026 года. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:


административный истец: общество с ограниченной ответственностью «Проектно-производственная компания «Регион» (адрес: 196128, г. Санкт- Петербург, Варшавская ул., д. 5, корп. 3, лит. А, пом. 10А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

административный ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа государственного органа

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 10.03.2026

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проектно-производственная компания «Регион» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города

Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет), в котором просит:

1. Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений

Санкт-Петербурга, изложенный в письме от 26.04.2024г. исх. № 05-26-37761/24-0-8 в передаче по договору купли-продажи в собственность ООО «ППК «Регион» земельного участка площадью 5601 кв.м. с кадастровым номером 78:42:0015108:223 6, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>

д. 160, лит. Б.


2. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов ООО «ППК «Регион» путем подготовки распоряжения о передаче земельного участка в собственность ООО «ППК «Регион» и направления в тридцатидневный срок в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 5601 кв.м. с кадастровым номером 78:42:0015108:2236, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит. Б.

3. Взыскать судебную неустойку в случае неисполнения решения суда


в установленный срок в размере 100000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 10000 руб. в день до момента фактического исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 26.12.2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного


суда города Санкт-Петербурга от 26.12.2024, исковые требования Общества удовлетворены частично: суд признал незаконным отказ Комитета, изложенный в письме от 26.04.2024 № 05-26-37761/24-0-8, обязал Комитет совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов Общества путём подготовки распоряжения о передаче Участка в собственность Общества и направления в тридцатидневный срок в адрес Общества проекта договора купли-продажи Участка, взыскал с Комитета судебную неустойку в случае неисполнения решения суда в установленный срок в размере 10000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 1000 руб. в день до момента его фактического исполнения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.09.2025 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, настоящее дело направлено на новое рассмотрение для установления обстоятельств фактического использования истцом здания и земельного участка и его соответствия установленному виду разрешенного использования.

В настоящем судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, Общество фактически использует земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015108:2236, расположенный по адресу: г. Санкт- Петербург, <...>, лит. Б, площадью 5601 кв.м. (далее - Участок).

На указанном земельном участке расположено недвижимое имуществе, принадлежащее заявителю на праве собственности, а именно: нежилое здание «Техническое здание усилительного пункта» с кадастровым номером 78:42:0015108:2018, нежилое здание «Дизельная» с кадастровым номером 78:42:0015108:2020, нежилое здание «Котельная» с кадастровым номером 78:42:0015108:2027 (далее - Здания).

10.04.2024 года Общество в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность Участка, на котором расположено принадлежащие заявителю здания.

Письмом Комитета от 26.04.2024г. исх. № 05-26-37761/24-0-8 истцу было отказано в выкупе Участка на основании п. 14. ст. 39.6 ЗК РФ, а именно: несоответствие разрешенного использования участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении; наличия на Участке объекта недвижимости с кадастровым номером 78:42:0015108:2120, в состав которого входит помещение с кадастровым номером 78:42:0015108:2124, а также в виду того, что южная часть Участка расположена в красных линиях Экспедиторского проезда.

Посчитав отказ Комитета в предоставлении в собственность за плату земельного участка незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заслушав доводы представителей сторон, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,


незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

При подаче заявления от 10.04.2024 № 05-26-37761/24-0-0 Общество указало цель использования земельного участка - необходимость использования объекта связи, в состав которого входят указанные в заявлении отдельно стоящие здания.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, и Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее - ПЗ3), испрашиваемый Участок находится в границах территориальной зоны «ТД1-2_1» - общественно-деловой подзоне специализированных общественно-деловых объектов, расположенных на территории исторически


сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Статьей 7 3К РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2).

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный. регламент территориальной зоны (часть 2 статьи 85 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьями 1, 37 ГрК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ, определено, что Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ определено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (часть 2 статьи 37 ГРК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны - для исполнения всеми собственниками земельных - участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.


Согласно пункту 3-статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По результатам обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, выявлены признаки нарушения земельного законодательства в части использования Участка не в соответствии с видом разрешенного использования. В ходе проверки было установлено, что вид разрешенного использования Участка - «для размещения объектов связи», однако Участок используется Обществом не в целях размещения объектов связи. Вид разрешенного использования «Для размещения объектов связи», соответствует основным видам разрешенного использования, установленным ПЗЗ «Оказание услуг связи», утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор).

В свою очередь, вид разрешенного использования «Оказание услуг связи» согласно Классификатору предполагает размещение зданий, предназначенных для размещения пунктов оказания услуг почтовой, телеграфной, междугородней и международной телефонной связи.

Фактически на Участке размещаются будки, металлические контейнеры, контейнеры для сбора мусора, а также складируются деревянные паллеты.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Последовательность действий, которые должен совершить уполномоченный орган в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, установлена статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой уполномоченный орган в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления обязан совершить одно из трех перечисленных в названном пункте действий: подготовить проект соответствующего договора и направить его для подписания заявителю; принять решение о предоставлении земельного участка; принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований.

Статьей 39.16 ЗК. РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 названной статьи).

Обществом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в соответствии с его видом разрешённого использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий. (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.


Несоответствие цели использования земельного участка (в том числе его фактическое использование) виду разрешенного использования земельного участка, подтверждается актом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 17.04.2024, содержащим материалы фотофиксации, свидетельствующие об использовании Участка в иных, не указанных в заявлении целях.

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует цели, заявленной Обществом и фактическому использованию такого участка, иное Обществом не доказано

Как указывал Комитет в отзыве на исковое заявление, в соответствии се поступившей информацией из Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) (исх. от 24.04.2024 № 01-39-5-3353/24), в границах земельного участка имеется проект планировки территории, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2007 № 620.

В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, спорный Участок расположен в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, в границах квартала М, функциональное назначение зоны планируемого размещения объектов капитального строительства — общественно-деловые объекты (торгово-деловой комплекс), а также южной частью расположен в красных линиях Экспедиторского проезда.

Дополнительно КГА сообщило о том, что в отношении Участка также имеется распоряжение КГА от 06.03.2024 № 1-19-28 «О подготовке проекта межевания и внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной Московским шоссе, р. Кузьминкой, Южной широтной магистралью и железнодорожной веткой Витебского направления, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2007 № 620, в части территории, ограниченной Московским шоссе, Экспедиторским проездом, границей территориальной зоны «ТУ», в Пушкинском районе». Дополнительно, ответом от 20.05.2024 № 01-39-5-4005/24, КГА сообщило, что вид разрешённого использования «Связь» и «Оказание услуг связи», которые имеет в настоящее время спорный земельный участок, не соответствуют материалам проекта планировки территории, предусматривающий застройку Участка под торгово-деловой комплекс.

В заявлениях о предоставлении Участка Обществом в поле заполнения «Цель использования земельного участка» указаны вид разрешенного использования, как «необходимость использования объекта связи».

Вместе с тем, ППТ установлено иное функциональное назначение для спорного Участка, а именно - «торгово-деловой комплекс», что соответствует таким видам, указанным в Классификаторе, как «деловое управление» (код 4.1.), «объекты торговли» (код 4.2.).

Таким образом, Обществом в заявлении в качестве цели использования Участка указана цель использования Участка, которая не соответствует градостроительной документации.

Согласно части 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В связи с этим конкретизация целевого назначения Участка именно в ППТ является необходимой, поскольку его определение исключительно ПЗЗ СПб невозможно с учетом вариативности ВРИ применительно к «сквозному» характеру структуры ПЗЗ СПб, что обусловлено многообразием антропогенных (включая экономические, социальные, исторические) и природных (геологические, гидрометеорологические, экологические и т.д.) факторов, влияющих на возможность размещения конкретных объектов капитального строительства.


Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.2022 по делу № А56-51753/2021.

Заявленная цель использования испрашиваемого земельного участка должна соответствовать всей градостроительной документации (градостроительной документации всех уровней, т.е. генеральному плану Санкт-Петербурга, ПЗЗ СПб, а также проекту планировки и проекту межевания территории при его наличии), устанавливающей правовой режим использования земельного участка.

Указанные в заявлении о предоставлении Участка цели использования Участка должны согласовываться с положениями Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99.... «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 728-99), ПЗЗ СПб, и проектам планировки территории и межевания территории (при их наличии).

Таким образом, с целью обеспечения развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета частных и публичных интересов в ППТ определены объекты капитального строительства, подлежащие размещению в границах спорной территории.

Учитывая, что вид разрешённого использования, а также фактическое использование земельного участка не соответствует градостроительной документации, отказ Комитета на этом основании является законным и обоснованным.

С учетом отказа в удовлетворении первоначального требования, требование ООО «ППК «Регион» о взыскании с Комитета, в случае неисполнения решения суда в установленный решением срок, денежных средства в размере 100000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – 10000 руб. в день до момента фактического исполнения решения суда, также не подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце.


Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления – отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.