Решение от 25 мая 2017 г. по делу № А10-4666/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

25 мая 2017 года Дело № А10-4666/2015

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2017 года. Полный текст решения изготовлен 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Южный) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно- Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Солнечный, 22-56) о взыскании 10 889 057,40 рублей, расторжении договоров аренды,

при участии: от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 27.10.2014; от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности установил:

Администрация муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (далее – Администрация МО ГП «Селенгинское») обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск» (далее – ООО «ЖКХ п.Селенгинск») о взыскании 10 889 057,40 рублей - задолженности по договорам № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012, расторжении договоров аренды.

В обоснование исковых требований истец указал, что арендатор имеет задолженность по арендной плате по договорам аренды за период с 01.01.2013 до 01.07.2015, в том числе:

- по договору № 18/10-1 от 29.10.2012 в сумме 5 035 180 рублей; - по договору № 18/10-2 от 29.10.2012 в сумме 1 834 307,40 рублей;

- по договору № 18/10-3 от 29.10.2112 в сумме 4 019 570 рублей.

Истец указал, что имущество, являющееся предметом аренды, находилось в непрерывном владении ответчика с 2010 года по перезаключаемым договорам аренды.

Истец просит в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договоры аренды в связи с систематическим неисполнением обязанности по внесению арендной платы.

Ответчик в письменном отзыве указал, что истцом не представлены доказательства передачи имущества в аренду. Имущество по своему техническому состоянию не соответствует предъявляемым требованиям, акты приема-передачи, акты технического состояния сторонами не составлялись, арендодатель уклонялся от их подписания. Размер арендной платы, по мнению ответчика, подлежит определению в соответствии с составом фактически переданного имущества и его техническим состоянием.

В связи с ненадлежащим состоянием имущества - объектов тепло-, водоснабжения и водоотведения арендатор был вынужден производить аварийно-восстановительные работы, на стоимость которых подлежит уменьшению арендная плата.

Также ответчик указал о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований, повторно заявленных за период с 01.01.2013 по 01.11.2013, которые были предметом рассмотрения по делу № А10-2944/2013.

В дополнительных письменных пояснениях ответчик указал, что обязательство по уплате арендной платы прекратилось путем зачета встречных требований в виде стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в соответствии с письмами № 178 от 10.03.2016, № 325 от 25.04.2017, № 256 от 18.05.2017.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в исковом заявлении и письменном отзыве, дополнениях к ним.

Изучив материалы, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

Распоряжением № 41 от 24.09.2012 Администрация МО ГП «Селенгинское» принято решение о размещении заказа на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества МО ГП «Селенгинское» в форме открытого аукциона:

- лот № 1 Теплопроводные сети п.Селенгинск, их инфраструктура (здания, сооружения);

- лот № 2 Водопроводные сети (холодной воды) п.Селенгинск, их инфраструктура (здания, водозаборные сооружения и насосные станции и т.д., и пожарные гидранты, установленные на сетях);

- лот № 3 Канализационные сети п.Селенгинск, их инфраструктура (канализационные насосные станции и т.д.), комплекс очистных сооружений п.Селенгинск (здания, сооружения, оборудование).

Размер арендной платы определен в соответствии с приложением – рекомендуемым порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета № 245 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества коммунального комплекса МО ГП «Селенгинское» (л.д.2-41 т.3).

Проведение торгов подтверждается документацией об аукционе, протоколами рассмотрения заявок, подведения итогов аукциона (л.д.115-148 т.1).

По результатам проведенного аукциона между сторонами заключены следующие договоры.

Между Администрацией МО ГП «Селенгинское» (арендодатель) и ООО «ЖКХ п.Селенгинск» (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 18/10-1 от 29.10.2012 (л.д.20-23 т.1), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующе муниципальное имущество: теплопроводные сети п.Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение № 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью.

По пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор вступает в законную силу и действует с 01.01.2013.

По пункту 3.1 арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 2 256 769 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 188 064 рубля в месяц без учета НДС.

В приложении № 2 к договору (л.д.25-26 т.1) перечислено 15 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды.

Между Администрацией МО ГП «Селенгинское» (арендодатель) и ООО «ЖКХ п.Селенгинск» (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 18/10-2 от 29.10.2012 (л.д.27-30 т.1), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о

результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующе муниципальное имущество: водопроводные сети (холодной воды) п.Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение № 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью.

По пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор вступает в законную силу и действует с 01.01.2013.

По пункту 3.1 арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 916 051 рубль в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 76 337,58 рублей в месяц без учета НДС.

В приложении № 2 к договору (л.д.32-33 т.1) перечислено 16 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды.

Между Администрацией МО ГП «Селенгинское» (арендодатель) и ООО «ЖКХ п.Селенгинск» (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 18/10-3 от 29.10.2012 (л.д.34-37 т.1), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующе муниципальное имущество: канализационные сети п.Селенгинск, комплекс очистных сооружений и их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение № 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью.

По пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор вступает в законную силу и действует с 01.01.2013.

По пункту 3.1 арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 1 977 446 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 164 787 рублей в месяц без учета НДС.

В приложении № 2 к договору (л.д.32-33 т.1) перечислено 37 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Анализ условий договоров аренды № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012 в совокупности с приложениями № 2 свидетельствует о вступлении сторон в правоотношения, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Перечисленные договоры аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Однако решением от 03.06.2014 по делу № А10-2944/2013 со ссылкой на пункты 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 установлено, что данные договоры являются заключенными, исполняются сторонами.

Таким образом, не имеется оснований для признания данных договоров незаключенными по причине отсутствия их государственной регистрации.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после

предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По пунктам 1.4 договоров стороны настоящего договора обязаны в течение 30 дней со дня подписания договора оформить и подписать акт технического состояния арендуемого имущества.

Пунктами 4.1 договоров арендодатель обязался в сроки, указанные в договоре, предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи. Акт приема-передачи в приложении № 1, который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является неотъемлемой частью настоящего договора аренды.

Представленные суду акты приема-передачи (приложение № 1) к договору не подписаны (л.д.24,31,38 т.1). Составление иных каких-либо передаточных документов стороны отрицают.

Ответчик отрицает полную передачу объектов аренды, в письменном отзыве (л.д.83-87 т.2) указывает, что по договору № 18/10-1 от 29.10.2012 арендодатель не исполнил обязанность по передаче компрессора мкр.Солнечный, 44/1, теплосчетчика <...>, трактора ДТ-75, УАЗ 31514 г/номер <***>; по договору № 18/10-2 от 29.10.2012 не переданы специальная машина ЭО3323, гос.номер 03РЕ7990, установка УЛЗ-4-м, дом-вагон, прибор КСМ-029, по договору № 18/10-3 от 29.10.2012 не переданы нежилые здания КНС-2, КНС-4, КНС-3, КНС-5, КНС-6, насосная станция (инв.15204), здания промбазы площадью 880,8 кв.м., проходной площадью 148,1 кв.м., нежилые здания КОС (хлораторной), КОС (насосно-фильтровой станции), КОС (насосной станции), блок бетонных резервуаров, контактный резервуар, блок резервуаров биологической очистки, насосная станция очищенных стоков, станок-пилорама, автомобиль ЗИЛ 431412, гос.номер Е950ЕР03.

Истец считает доказанным факт пользования ответчиком арендованным имуществом, поскольку объекты аренды находились в длительном непрерывном владении ответчиком по ранее заключенным в 2010, 2011 годах договорам аренды (л.д.1-49 т.2).

Правоотношения сторон по указанным договорам аренды были предметом рассмотрения по делам № А10-5349/2015, А10-5289/2015.

Результаты сопоставления предмета аренды по договорам аренды от 29.10.2012 с предыдущими договорами изложены истцом в возражениях (л.д.60-61 т.3).

Суд соглашается с выводами истца о составе фактически переданного имущества, поскольку отсутствуют доказательства передачи в аренду компрессора мкр.Солнечный, 44/1, теплосчетчика <...>, установки УЛЗ-4-м, дома-вагона, прибора

КСМ-029, насосной станции площадью 25,7 кв.м., контактного резервуара, блока резервуаров биологической очистки, насосной станции очищенных стоков, станка- пилорамы.

Передача транспортных средств подтверждена материалами дела, поскольку в ранее составленных актах приема-передачи и договорах от 29.10.2012 совпадают индивидуальные характеристики транспортных средств (номерные детали).

Остальное муниципальное имущество находилось в непрерывном владении ответчика по ранее заключенным договорам аренды.

Однако неполная передача имущества не влечет уменьшения размера арендной платы, предусмотренной договорами.

Как ранее установлено судом, размер арендной платы определен в соответствии с приложением – рекомендуемым порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета № 245 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества коммунального комплекса МО ГП «Селенгинское» (л.д.2-41 т.3).

Не переданные арендатору объекты не были учтены при проведении оценки, таким образом, не повлияли впоследствии на расчет начальной арендной платы на торгах.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для уменьшения размера арендной платы в связи с частичной не передачей арендованного имущества арендатору.

Доводы о несоответствии технического состояния переданного имущества условиям договора как основании для уменьшения арендной платы также не приняты судом.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены переписка сторон, уведомления об авариях, акты выполненных работ формы КС-2, справки формы КС-3, акты технического состояния (тома 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, л.д.1-18 т.11, л.д.1-70 т.12).

В целях проверки указанных доводов по ходатайству ответчика определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 мая 2016 года производство по делу приостановлено до проведения экспертизы и представления заключения эксперта. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Регион-Эксперт».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- каково техническое состояние арендованного имущества, каков фактический износ трубопроводов сетей теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, возможно ли использование арендованного имущества по назначению;

- к какой категории ремонта – капитальному, текущему ремонту либо ремонту по устранению аварий – относятся работы, отраженные в представленных актах выполненных работ на коммунальных сетях поселка Селенгинск;

- могли ли недостатки арендованного имущества, в том числе устраненные по представленным актам выполненных работ, быть обнаружены при приемке имущества арендатором.

От ООО «Регион-Эксперт» поступило заключение экспертов № 50/2016 (л.д.4-156 т.14).

Согласно заключению техническое состояние арендованного имущества не соответствует требованиям безопасности. Состояние сетей ветхое, аварийное, требуется замена до 90% трубопроводов системы теплоснабжения, до 85% трубопроводов водопроводных сетей, до 81% сетей водоотведения. Частично здания находятся в удовлетворительном состоянии, частично требуют капитального ремонта.

Эксперты указали, что работы, отраженные в представленных актах выполненных работ на коммунальных сетях и КНС-3, относятся к аварийно-восстановительному виду ремонта. Работы по ремонту конструктивных элементов зданий и сооружений относятся к косметическому ремонту.

Эксперты пришли к выводу, что недостатки арендованного имущества – строительных конструкций зданий станции первого водоподъема, КНС, комплекса очистных сооружений, теплосетей надземной прокладки - могли быть обнаружены при приемке имущества.

Недостатки арендованного имущества – тепловых сетей, холодного водоснабжения и напорных трубопроводов канализации – могли быть обнаружены только при проведении гидравлических испытаний.

В судебном заседании эксперты дали аналогичные пояснения.

По делу № А10-5446/2013 ответчиком были предъявлены требования о взыскании стоимости аварийно-восстановительного ремонта, произведенного в 2010 году в отношении муниципального имущества, в том числе тепловых, водопроводных, канализационных сетей, зданий, сооружений, оборудования, входящих в их инфраструктуру, а также комплекса очистных сооружений пос. Селенгинск.

В судебных актах по делу № А10-5349/2015 судами было установлено, что имущество находилось в непрерывном владении ООО «ЖКХ пос.Селенгинск» с 2010 года. Ответчик, оказывая услуги по тепло - водоснабжению и водоотведению, начиная с 2010 года, эксплуатировал арендованное имущество по целевому назначению. Установив в течение указанного периода наличие недостатков арендованного имущества, ответчик без замечаний перезаключил договоры аренды того же имущества на следующий год.

Также судами установлено, что изношенность теплопроводных, водопроводных, канализационных сетей, очистных сооружений, введенных в эксплуатацию и построенных начиная с 60-х годов прошлого века (что следует из приложения № 2 к договорам аренды), с

учетом непрерывной аренды истцом названного имущества с 2010 года, не могла быть неизвестна истцу при аренде имущества в 2012 году.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу № А10-5289/2015, вынесенным по требованиям ответчика о взыскании стоимости ремонта, произведенного в 2012 году.

Таким образом, на дату заключения договоров аренды № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012 ответчику было известно техническое состояние арендованного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В связи с изложенным ответчик не имеет права на соразмерное уменьшение размера арендной платы по пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд принимает во внимание, что ООО «ЖКХ пос.Селенгинск» с 2010 года является энергоснабжающей организацией в пос.Селенгинск, осуществляет деятельность в соответствии с установленными тарифами по теплоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению и очистке сточных вод, горячему водоснабжению.

Техническое освидетельствование трубопроводов проводится лицом или группой лиц, ответственными за их исправное состояние и безопасную эксплуатацию (пункт 1.2 Методических рекомендаций по определению технического состояния систем теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных 25.04.2012, направленных письмом Минрегиона России от 26.04.2012 N 9905- АП/14)

Аналогичные положения содержатся в разделе 11 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 N 115.

Таким образом, ООО «ЖКХ пос.Селенгинск», пользуясь в течение длительного времени муниципальным имуществом, в том числе тепловыми, водопроводными, канализационными сетями, зданиями, сооружениями, оборудованием, входящим в их инфраструктуру, а также комплексом очистных сооружений пос. Селенгинск, обязано было проводить техническое освидетельствование трубопроводов, в том числе путем гидравлических испытаний.

Изучив расчет исковых требований (л.д.9-17 т.1) в совокупности с платежными поручениями об оплате задолженности (л.д.44-59 т.1), суд приходит к следующим выводам.

Уточнения расчета от 16.12.2015 (л.д.82-87, 131-134 т.3) судом не приняты, поскольку противоречат материалам дела и назначению платежей, указанных в соответствующих платежных документах.

Размер начисленной арендной платы по договорам № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012 за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 составляет: (188 064 рубля + 76 337,58 рублей + 164 787 рублей) х 10 месяцев = 4 291 885,80 рублей.

В рамках дела № А10-2944/2013 истцом ранее было предъявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в связи с пользованием муниципальным имуществом, являющимся предметом договоров № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012, в сумме 4 291 885,80 рублей за период с 01.01.2013 по 31.10.2013. Сумма была определена истцом без учета частичного исполнения обязательства.

Как установлено решением от 03.06.2014 по делу № А10-2944/2013, задолженность за указанный период на дату вынесения решения была частично погашена.

Платежными поручениями № 19 от 29.11.2013, № 132 от 27.12.2013 ответчиком оплачено 400 000 рублей по договору № 18/10-3 от 29.10.2012. По платежному поручению № 94 от 30.01.2014 ответчиком оплачено 100 000 рублей, в том числе 36 440 рублей по договору № 18/10-2 от 29.10.2012, 63 560 рублей по договору № 18/10-3 от 29.10.2012.

Таким образом, задолженность за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в составе заявленной по настоящему делу общей задолженности 10 889 057,40 рублей составляет 3 791 885,80 рублей

Как следует из материалов дела, вопрос о пользовании ответчиком муниципальным имуществом по договорам аренды № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012, являлся предметом рассмотрения по делу NА10-2944/2013, в котором участниками производства являлись те же истец и ответчик.

Как установлено решением от 03.06.2014 по делу № А10-2944/2013, вступившим в законную силу, договоры аренды № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012 являются заключенными. Поскольку договоры были признаны заключенными, суд отказал во взыскании неосновательного обогащения за пользование муниципальным имуществом.

При этом при обращении в суд период, за который истец требовал взыскания неосновательного обогащения за фактическое использование муниципального имущества, был определен истцом с 01.01.2013 по 31.10.2013.

По настоящему делу истец обратился с иском о взыскании арендных платежей за пользование тем же имуществом за период с 01.01.2013 по 30.06.2015.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит,

что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

В рамках настоящего дела Администрацией предъявлено требование о взыскании платы за пользование тем же имуществом и отчасти за тот же период, за который предъявлялись требования по делу NА10-2944/2013, то есть остались без изменения основание иска (пользование ответчиком имуществом, принадлежащим истцу) и предмет иска (требование истца о взыскании с ответчика долга).

Под предметом исковых требований понимается материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, его изменении или прекращении; а под основанием исковых требований - обстоятельства (факты), с которыми истец связывает свое требование к ответчику.

Суд считает необходимым производство по делу прекратить в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей исходя из следующего.

Размер арендной платы за период с 01.11.2013 по 30.06.2015 составляет: (188 064 рубля + 76 337,58 рублей + 164 787 рублей) х 20 месяцев = 8 583 771,60 рублей.

Ответчиком в ходе исполнения договоров оплачено по платежным поручениям 1 486 600 рублей. Судом не принята во внимание оплата по платежному поручению № 457 от 16.05.2014 на сумму 100 000 рублей (л.д.110 т.3), поскольку данная сумма возвращена ответчику, что не оспаривают стороны. Иные имеющиеся в материалах дела платежные документы не имеют отношения к спорному периоду.

Таким образом, размер задолженности по договорам аренды № 18/10-1, № 18/10-2, № 18/10-3 от 29.10.2012 за период с 01.11.2013 по 30.06.2015 составляет 7 097 171,60 рублей, в том числе по договору № 18/10-1 – 3 154 540 рублей, по договору № 18/10-2 – 1 107 371,60 рублей, по договору № 18/10-3 – 2 835 260 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Судом не приняты во внимание доводы ответчика о прекращении обязательства по уплате арендной платы путем зачета встречных требований в виде стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в соответствии с письмами № 178 от 10.03.2016, № 325 от 25.04.2017 (л.д.139-140, 151-154 т.15), № 256 от 18.05.2017.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Исковое заявление Администрации подано в суд 30.07.2015, определением от 04.08.2015 исковое заявление принято к производству.

Таким образом, на дату направления уведомлений о зачете исковое заявление Администрации к ООО «ЖКХ пос.Селенгинск» было принято к производству, следовательно, в данной ситуации обязательство по уплате арендной платы не могло быть прекращено зачетом встречных требований. В рамках настоящего дела ответчик правом на обращение в суд со встречным иском в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не воспользовался.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды в связи с систематической неуплатой арендных платежей.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения

ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

11.11.2014 Администрация направила ответчику уведомление № 1431 (л.д.60 т.1) о предстоящем расторжении договоров, в котором изложено предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, также предложено расторгнуть договоры аренды, приложены соответствующие соглашения.

Указанное уведомление получено ответчиком 12.11.2015.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как установлено судом, несмотря на получение письменного предупреждения, арендатор имеющуюся задолженность не погасил, более того, не оплачивал в полном объеме платежи за последующие периоды вплоть до 30.06.2015.

Таким образом, учитывая систематическую неуплату арендной платы ответчиком, договоры аренды муниципального имущества № 18/10-1 от 29.10.2012, № 18/10-2 от 29.10.2012, № 18/10-3 от 29.10.2012 подлежат расторжению на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и оплате проведенной по делу экспертизы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 части 1 статьи 150, статьями 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по иску Администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия прекратить в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей.

В остальной части исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск» (ОГРН 1090309000440, ИНН 0309015764) в пользу Администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН 1020300667310, ИНН 0309005910) 7 116 622,91 рублей, в том числе 7 097 171,60 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 30.06.2015, 19 451,31 рублей – расходы по оплате экспертизы.

Расторгнуть договоры аренды муниципального имущества № 18/10-1 от 29.10.2012, № 18/10-2 от 29.10.2012, № 18/10-3 от 29.10.2012, заключенные между Администрацией муниципального образования городского поселения «Селенгинское» Кабанского района Республики Бурятия и обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно- Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 50 476 рублей – государственную пошлину.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г.Чита) в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Н.А.Гиргушкина