Решение от 11 февраля 2025 г. по делу № А57-11199/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11199/2024
12 февраля 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 29 января 2025 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.В. Нестеровым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Самара) к ИП ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) о взыскании задолженности, неустойки, а также встречное исковое заявление ИП ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ИП ФИО1 о взыскании неустойки, убытков, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

В исковом заявлении истец указал, что 18.05.2023 ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды №18-05/2023 нежилое помещение 63:01:0411006:3088, площадью 308 кв.м., первый этаж,  <...>, помещ. 3 на следующих условиях: п. 1.3 - торговля строительными материалами; п. 2.1 – срок договора с 18.05.23 – 30.04.24; п. 2.3 - передача помещения не позднее 14.06.23г., фактическая передача подтверждается актом приема передачи; п. 3.1. – постоянная часть арендной платы – 231 000 руб.; переменная на основании показаний прибора учета, установленного Арендатором по тарифам организации; п. 3.2 постоянная часть начинается и оплачивается с момента окончания арендных каникул, переменная часть с момента подписания акта; п. 3.3 – первоначальный платеж – 281 000 (231 000 – текущий и 50 000 обеспечительный); подлежит оплате в течение 3х календарных дней с момента окончания «арендных каникул»; последующая оплата – до 10 числа каждого месяца; в неполном кал-м месяце – в соответствии с кол-во дней в мес.; п. 3.4 – оплата переменной части на основании счетов от арендодателя; п. 3.9 – арендодатель предоставляет арендные каникулы 45 дней с момента подписания акта приема-передачи. 

В период действия договора, по истечении арендных каникул (п. 3.9.), арендатор перечислил арендодателю арендную плату - 2023: октябрь (с 12.10.2023 по 31.10.2023) - 151 000 руб. (п/п 06.12.2023, № 506); ноябрь 231 000+50 000 руб. обеспечительный платеж (п/п 10.01.2024г., №7).

Размер неисполненного арендатором обязательства постоянная часть арендной платы – 2023: декабрь - 231 000 руб.;

2024 - январь - 231 000 руб., февраль - 209 000 руб.; март - 231 000 руб.; апрель - 231 000 руб.

Представитель истца пояснил, что за счет обеспечительного платежа была погашена образовавшаяся по состоянию на 30.04.24 у арендатора задолженность по переменной части арендной платы, и поддержал уточненный иск о взыскании с ответчика задолженности 1 110 202,59 руб.; неустойку по состоянию на 06.08.2024г. (дата подачи уточненного искового заявления) в размере 198 301 рубль 91 копейка.

Представитель ответчика представил отзыв и пояснил, что арендодатель несвоевременно передал помещение вместо 14.06.23г. арендатор получил помещение 28.08.23г., что обусловило возникновение убытка, связанного с вынужденной арендой бокса для хранения строительного материала до даты фактической передачи объекта аренды по договору от 18.05.2023. Кроме этого, в период действия договора помещение заливалось, что приводило к невозможности осуществлять в нем деятельность. Ответчик заявил встречный иск и просил взыскать с арендодателя в пользу арендатора: неустойку за нарушение сроков сдачи помещения в размере 17 556 рублей; убытки за аренду склада в размере 195 066 рублей;  убытки в виде упущенной выгоды за период с 14.06.2023г. по 21.10.2023г. в размере 4 609 566,14 рублей;  убытки в виде упущенной выгоды при простое магазина за период с 19.01.2024г. по 21.01.2024г. в размере 141 832,8 рублей; убытки за порчу имущества в размере 356 136,4 рублей

Принимая во внимание основание, предмет иска, встречного искового заявления, обстоятельства, изложенные в отзывах и пояснениях, суд определил следующие нормы законов, подлежащие применению для разрешения настоящего спора.

Аренда недвижимости регулируется Параграфом 4 Главы 34 ГК РФ; неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи. (ст. 655 ГК РФ); арендодатель передает имущество в состоянии соответствующем условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ); арендатор вправе требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (п. 3 ст. 611 ГК РФ); арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. (п. 1 ст. 612 ГК РФ); арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержать сумму понесенных расходов, предварительно уведомив об этом Арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). (п. 1 ст. 614 ГК РФ); арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст.614 ГК РФ). В силу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Судом установлено, что 18.05.2023 ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды №18-05/2023 нежилое помещение 63:01:0411006:3088, площадью 308 кв.м., первый этаж,  <...>, помещ. 3 на следующих условиях: п. 1.3 - торговля строительными материалами; п. 2.1 – срок договора с 18.05.23 – 30.04.24; п. 2.3- передача помещения – не позднее 14.06.23г., фактическая передача подтверждается актом приема передачи; п. 3.1. – постоянная часть арендной платы – 231 000 руб.; переменная на основании показаний прибора учета, установленного Арендатором по тарифам организации; п. 3.2 постоянная часть начинается и оплачивается с момента окончания арендных каникул, переменная часть с момента подписания акта; п. 3.3 – первоначальный платеж – 281 000 (231 000 – текущий и 50 000 обеспечительный);  подлежит оплате в течение 3х календарных дней с момента окончания «арендных каникул»; последующая оплата – до 10 числа каждого месяца; в неполном кал-м месяце – в соответствии с кол-во дней в мес.; п. 3.4 – оплата переменной части на основании счетов от арендодателя; п. 3.9 – арендодатель предоставляет арендные каникулы 45 дней с момента подписания акта приема-передачи.

Условия договора соответствуют приведенным нормам закона. Истец пояснил, что своевременно передал арендатору помещения, а последний не полностью исполнил обязательства по оплате постоянной и переменной части арендной платы, что обусловило обращение в суд. Ответчик заявил встречный иск с указанием на несвоевременную передачу помещения в состоянии, при котором у арендатора возникли убытки.

Для разрешения первоначального иска суд сформулировал значимые обстоятельства: когда арендодатель передал арендатору объект договора; соответствует ли действительности утверждение арендатора о несвоевременной передаче объекта договора; какая дата соответствует началу исполнения арендатором обязанности; с какой даты следу исчислять «арендные каникулы»; какой период задолженности был погашен за счет обеспечительного платежа 50000 руб.; какие платежи поступили по договору от арендатора и за какой период задолженности они были зачтены; какие услуги, кроме электроэнергии, арендодатель включил в переменную часть арендной платы; какой объем электроэнергии потребил арендодатель за период с 28.08.23 по 30.04.24, принимая во внимание показания прибора учета энергии 500 кВт/ч, указанные в акте от 28.08.23г.; соответствует ли расчет, указанный в первоначальном иске, обстоятельствам спора; когда обязательство арендатора прекратилось; соответствует ли размер неустойки обстоятельствам, указанным в первоначальном иске.

Значимые обстоятельства для встречного иска: когда арендатор фактически смог пользоваться имуществом; имелась ли связь между задержкой передачи арендодателем объекта договора и арендой ответчиком «Бокса» для хранения товара от 15.05.23; имело ли место систематическое затопление канализации; какой период арендатор не мог осуществлять деятельность в арендованном помещении; обращался ли арендатор с претензиями к арендодателю по факту устранения нарушений; какими доказательствами подтверждается ущерб, причиненный товару; был ли зафиксирован ущерб по правилам п.5.9 Договора.

Исходя из распределенного судом бремени доказывания истец пояснил, что своевременно передал помещение арендатору, уведомив его о готовности к передаче объекта договора 13.06.23, но арендатор подписал акт 28.08.2023г.; с даты подписания акта арендатор фактически начал пользоваться помещением; истец принял во внимание дату подписания акта и 45 дней арендных каникул, определив для расчета размера  постоянной части арендных платежей начало периода - 12.10.23 и переменной части – 28.08.23; истец к расчету неустойки определил период 12.12.23 - 16.04.23, 0,1% ежедневно от размера неисполненного обязательства.

Ответчик пояснил, что арендатор подписал акт 28.08.2023г; уведомление о готовности арендодателя передать объект ранее, арендатор не получал; арендатор полагал, что началом начисления постоянной части арендной платы следует признать 21.10.23 после того как были устранены последствия залива помещения от 19.10.23; позднее 20.01.24 арендатор не имел возможности осуществлять деятельность по причине затопления.

В подтверждение исполнения обязательства по договору от 18.05.2023, арендодатель представил акт от 28.08.23, подписанный обеими сторонами. Принимая во внимание правовое регулирование арендных обязательств и приведенных условий договора, суд признает установленным факт исполнения арендодателем обязательства – 28.08.23, с указанной даты у арендатора возникла обязанность по оплате переменной части арендной платы; с 12.10.23 – по оплате постоянной арендной платы, поскольку указанная дата соответствует арендным каникулам 45 дней, исчисляемых с даты передачи объекта, в течение которых арендатор освобождался от внесения постоянной части. Арендатор за весь период действия договора перечислил - 432 000 руб., из них 50 000 руб. обеспечительный платеж, что подтверждается двумя платежными поручениями 151 000 - 06.12.2023г, № 506; 281 000 руб - 10.01.2024г. №7. Уточняя исковые требования, истец представил расчет задолженности на сумму 1 110 202,59 руб. Суд признает расчет верным, истец руководствовался условиями договора: исходя из размера постоянной часть арендной платы – 231 000 руб., исчисленной с 12.10.23 по 30.04.24, переменной части исходя из показаний прибора учета, запись содержится в акте от 28.08.23, объем потребленной энергии, принятый истцом, ответчик не оспорил, стоимость коммунального ресурса подтверждается УПД гарантирующего поставщика с учетом, предусмотренного законом налога.

При таких обстоятельствах первоначальный иск о взыскании задолженности 1 110 202,59 руб. подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что арендатор не в полном объеме исполнил обязательства по оплате арендных платежей. Пояснения ответчика о том, что в определенные дни он не имел возможности использовать помещение, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, позволяющими суду убедиться в том, что характер локального проникновения в помещение влаги, препятствовал арендатору заниматься предпринимательской деятельностью, связанной с реализацией строительных материалов.

В этой связи суд признает соответствующим ст. 330 ГК РФ и условиям договора размер неустойки с 12.12.23 по 06.08.2024г. (дата подачи уточненного искового заявления) - 198 301,91 руб. Начало исчисления неустойки – 12.12.23 не противоречит установленным обстоятельствам. По условиям договора первый платеж арендатор обязан был выполнить не позднее 15.10.23, последующие платежи не позднее 10 числа месяца. На 12.12.23 имелась просрочка исполнения обязательства. Суд признает верным расчет неустойки, представленный арендодателем в подтверждение заявленного требования.

Также суд признает обоснованным заявление ответчика о нарушении арендодателем срока передачи объекта договора. По условиям договора арендодатель должен был передать объект 14.06.23, фактически передал 28.08.23. В связи с чем, требование арендатора о взыскании с арендодателя неустойки является законным. Суд проверил расчет, представленный арендатором и находит его подлежащим корректировке, поскольку сторона приняла к расчету дату исполнения обязательства 14.06.23, тогда как началом периода исчисления неустойки является 15.06.23, в связи с чем требование арендатора о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта подлежит частичному удовлетворению - 17325 руб. (231000 * 0,1% * 75 дней).

Суд признает обоснованным требование арендатора о взыскании с арендодателя убытки за аренду склада, обусловленные несвоевременной передачи объекта по договору от 18.05.23 г.

Ответчик пояснил, что до заключения договора с истцом он пользовался иным помещением, срок аренды ранее занимаемого под магазин помещения истек в мае 2023 г.

Для хранения товара ответчик арендовал бокс. В подтверждение требования встречного иска ответчик представил договор аренды 15.05.23 г. №3/20: п. 1.1 – (предмет) сборная конструкция для складирования и хранения имущества арендатора («Бокс»); п. 4.1 – расчетный период – 1 мес. арендная плата 550 руб/мес за 1 м2., п. 8.1 – срок договора 15.05.23 – 14.06.23 г.; п. 8.2. – если ни одна из сторон не заявит о желании прекратить настоящий договор за 7 календарных дней до его истечения, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Сопоставляя условия аренды бокса и обстоятельства, при которых арендодатель своевременно не предал объект по договору от 18.05.23, суд приходит к выводу о соблюдении арендатором условий, предусмотренных ст. 15, 393 ГК РФ, дающих ему право требовать возмещения убытков. Арендатор представил расчет от 16.05.24 г. с указанием 76 дней, которые он вынужден был арендовать бокс на сумму 195 066 руб. Суд признает верным количество дней, но размер заявленного убытка сформирован истцом без учета правил ст. 394 ГК РФ. Размер убытка, подлежащий взысканию с арендодателя в пользу арендатора, составит 177 741 руб. (195066-17325).

Другие требования, указанные во встречном иске: убытки в виде упущенной выгоды за период с 14.06.2023г. по 21.10.2023г. в размере 4 609 566,14 рублей; убытки в виде упущенной выгоды при простое магазина за период с 19.01.2024г. по 21.01.2024г. в размере 141 832,8 рублей; убытки за порчу имущества в размере 356 136,4 рублей. – не подлежат удовлетворению, поскольку арендатор не представил требуемую совокупность допустимых и относимых доказательств в подтверждение значимых для их разрешения обстоятельств. 

Арендатор в подтверждение обоснованности перечисленных требований представил следующие доказательства:

- для упущенный выгоды 4 609 566,14 рублей - пояснения, что за период задержки передачи объекта по договору 18.05.23 субъект хозяйственной деятельности, связанной с реализацией строительных материалов, лишился прибыли, указанной в расчете 12 942 243, 4 руб. / 365 дней * 130= 4 609 566,14 руб. Вместе с тем, судом установлено, что в период задержки передачи объекта по договору от 18.05.23 ФИО2 арендовала бокс. ФИО2 не представила доказательств, что при использовании помещения по договору от 18.05.23 она получила бы больше, чем при использовании бокса.

- для убытка, связанного с простоем магазина – ФИО2 не представила доказательств, что попадание в помещение влаги сделало невозможным использование помещения по назначению и осуществлению в нем уставной деятельности. Переписка от 19.01.24 подтверждает лишь факт попадания влаги, этого не достаточно для признания требования обоснованным.

- для убытка за порчу имущества в размере 356 136,4 рублей представитель ФИО2 представил счет - фактура 10.01.24 г. - доставка керамогранита – 175 638, 400 руб.; акты приема-передачи ТМЦ на хранение 17.10.23 №2644 (15 880 руб.), №2642 (21 550 руб.); 24.10.23 №2728 (21 550 руб.) без наименования ТМЦ. ФИО2 не пояснила каким образом влага повлияла на целостность принятого к учету керамогранита и иного строительного материала. Результаты экспертного исследования сторона не представила, ходатайств о проведении экспертизы сторона не заявила.

Принимая во внимание бремя доказывания и отсутствие необходимой совокупности достоверных и относимых доказательств в удовлетворении остальной части требований, указанных во встречном иске следует отказать.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.

За сторонами признается право на возмещение расходов, связанных с оплатой услуг представителя по правилам, предусмотренным АПК РФ. Такое право может быть реализовано в сроки, указанные в АПК РФ путем направления в суд заявления после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 к ИП ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Самара) задолженность по договору №18-05/2023 от 18.05.2023г. в размере 1 110 202,59 руб., неустойку за период с 12.12.2023 по 06.08.2024 в размере 198301,91 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 057 руб.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 к ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Самара) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) неустойку за период с 15.06.2023 по 28.08.2023 в размере 17325 руб., убытки за аренду склада в размере 177 741 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 814 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать.

В результате зачета встречных обязательств взыскать с ИП ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Самара) денежные средства в размере 1 137 681,5 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).


Судья                                                                                 В.Е. Бондаренко