Решение от 1 апреля 2026 г. АС Алтайского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-23264/2025
02 апреля 2026 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 19 марта 2026 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 02 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Плотниковой Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Растилиной Е.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Сенькина Валерия Николаевича (ОГРНИП 323220200108716, ИНН 226901890679), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Партизанская» (ИНН 2225226480, ОГРН 1222200015180), г. Барнаул, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132), г. Барнаул, о признании права собственности на нежилое помещение: Н314, расположенное на 3 этаже «Многофункциональный комплекс с подземным паркингом» по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 70, (адрес земельного участка г. Барнаул, ул. Партизанская, 70-74), площадью – 45,0 кв.м., с кадастровым номером помещения 22:63:050208:1540,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул, Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края, г. Барнаул,

при участии:

от истца – представитель ФИО2, по доверенности №1/12/25-юр от 04.12.2025,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Партизанская» - не явился, извещен,

от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - ФИО3, по доверенности,

от третьего лица Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края ФИО4 по доверенности от 12.01.2026 №62-05/П/5 (до перерыва),

от третьего лица Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула - не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Партизанская» (далее - ООО «СЗ «Партизанская»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании права собственности на нежилое помещение: Н314, расположенное на 3 этаже «Многофункциональный комплекс с подземным паркингом» по адресу: <...>, (адрес земельного участка <...>), площадью – 45,0 кв.м., с кадастровым номером помещения 22:63:050208:1540.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал что 20.10.2023 им (инвестором) был заключен договор инвестирования № ПРТ-74-314 с ООО «Специализированный застройщик «Партизанская», в соответствии с которым заказчик-застройщик осуществляет комплекс работ по строительству здания и результата инвестиционной деятельности, а инвестор обязуется внести денежные средства в сумме, установленной Договором. По завершению инвестиционного проекта и завершения строительства истец получает по акту приема-передачи офисное помещение ориентировочной площадью 43,70 кв.м., расположенное на 3-м этаже такого здания.

Со стороны Истца выполнены обязательства по оплате по вышеуказанному договору, со стороны ООО «СЗ «Партизанская» исполнены обязательства по возведению здания, по передачи результата инвестиционной деятельности в пользу истца.

Поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю было вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, истец считает, что в настоящее время единственным способом защиты, восстанавливающим права истца, является получение права собственности в судебном порядке.

ООО «СЗ «Партизанская» в отзыве на исковое заявление заявленные исковые требования считало обоснованными.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в отзыве на исковое заявление указало, что по настоящему иску является ненадлежащим ответчиком; единственным верным способом защиты права истца является иск о признании права собственности, где Управление может быть привлечено как третье лицо. Управление, являясь ответчиком, возражало против полного удовлетворения требований.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул, Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края, г. Барнаул.

Третье лицо Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края полагала Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ненадлежащим ответчиком, против удовлетворения искового заявления не возражала.

Третье лицо комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула письменный отзыв на исковое заявление не представило.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Партизанская», третье лицо Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю против удовлетворения исковых требований возражал, представитель третьего лица Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края привела свои пояснения, оставила удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.

В судебном заседании 11.03.2026 судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 19.03.2026.

После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе, без участия представителей ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Партизанская», третьих лиц.

В судебном заседании после перерыва стороны свои доводы и возражения поддержали.

Выслушав пояснения и возражения представителей лиц, участвующих в деле, изучив исковое заявление, отзывы на исковое заявление, исследовав материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу.

Как следует из материалов дела, 20.10.2023 истцом (инвестор) был заключен договор инвестирования № ПРТ-74-314 с ООО «Специализированный застройщик «Партизанская», в соответствии с условиями которого заказчик-застройщик осуществляет комплекс работ по строительству здания и результата инвестиционной деятельности, а инвестор обязуется внести денежные средства в сумме, установленной договором.

По завершении инвестиционного проекта и завершения строительства многофункционального комплекса с подземным паркингом по адресу: Партизанская, 70-74 в г. Барнауле, Заказчик-Застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности с отделкой: гипсокартонные перегородки с шумоизоляцией, оклеенные обоями, пол - напольное покрытие, входные двери, радиатор, водоотведение, канализация, окрашенный потолок в стиле «лофт», светильники, выключатели и розетки. После регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности инвестор обязан нести бремя содержания расходов мест общего пользования, земельного участка со всеми иными сособственниками/третьими лицами (находящимися, участвующими в финансировании строительства) торгово-офисного центра

Пунктом 2.3 договора установлено, что в нем содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям сторон по выполнению заказчиком-застройщиком работ по настоящему Договору применяется правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям сторон по совершению заказчиком-застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному инвестором в настоящем договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим договором не предусмотрено иное. При этом заказчик-застройщик действует от своего имени, но за счет инвестора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, размер инвестиций по настоящему договору составляет 6 600 000 руб.

Со стороны истца выполнены обязательства по оплате по вышеуказанному договору, со стороны ООО «СЗ «Партизанская» исполнены обязательства по возведению здания, по передачи результата инвестиционной деятельности в пользу истца.

Истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 21.11.2023, через месяц после подписания вышеуказанного договора. Как пояснила представитель истца, в этот промежуток времени шла процедура регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно ст. 19 ГК РФ гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

В соответствии со ст. 23 ГК РФ Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По смыслу данных норм права при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая, осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, отчеством, законом не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров, ОГРНИП, ИНН.

07.05.2025 года между истцом и ООО «СЗ «Партизанская» был подписан акт приема-передачи к вышеуказанному договору, согласно которому истцом было принято нежилое помещение/офис: строительный номер 314, расположенный на 3 этаже, «Многофункциональный комплекс с подземным паркингом» по адресу здания: <...>, (адрес земельного участка <...>), по данным БТИ – 45,00 кв.м.; кадастровый номер помещения присвоен 22:63:050208:1540.

В соответствии с пунктом 4.1.5 вышеуказанного договора, на истца возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект (результат инвестиционной деятельности), на свое имя в течение 14-ти дней с момента подписания акта приема-передачи и постановки объекта на кадастровый учет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

С целью осуществления регистрационных действий в виде оформления права собственности на вышеуказанные нежилые помещения, истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алтайского края для государственной регистрации права с представлением документов оснований приобретения права собственности, а именно: указанного выше договора инвестирования, акта приема-передачи от 07.05.2025, дополнительного соглашения к договору инвестирования № ПРТ- 74-314 от 20.10.2023 от 07.05.2025.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алтайского края было вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 03 декабря 2025 года КУВ Д-001/2025-66112486/6149810-1 ввиду нарушения требований по привлечению денежных средств, а именно нарушение части 2.1. статьи 1 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ходе проведения правовой экспертизы установлено, что в соответствии со статьей I Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве. Частью 2.1. статьи 1 Закона № 214: «Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 ( настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Также установлено, что лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Действие Закона 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. При этом в договоре инвестирования не указано, что инвестор действует в качестве индивидуального предпринимателя. Договор инвестирования заключен с физическим лицом, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства.

Считая, что в настоящее время единственным способом защиты права истца является получение права собственности в судебном порядке, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (п. 2.1, ст.1).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 ст. 4 также начиная с указанной даты.

Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с приведенным выше Федеральным законом объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, в соответствии с которыми защита гражданских прав осуществляется судами, в том числе путем признания права. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу; данное требование может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права.

Судом установлено, что между ООО «СЗ «Партизанская» и истцом был заключен договор инвестирования № ПРТ-74-314 от 20.10.2023 в отношении результата инвестиционной деятельности в виде нежилого помещения, по адресу: <...>, помещение Н314.

ООО «СЗ «Партизанская» надлежащим образом исполнило свои обязанности по договору инвестирования, а именно построило «многофункциональный объект с подземным паркингом по адресу: <...>», осуществило ввод в эксплуатацию такого здания и по акту приема-передачи передало истцу помещение 07.05.2025 года.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алтайского края направлено уведомление о приостановления государственной регистрации прав, на основании запрета на привлечение денежных средств граждан для строительства (часть 2.1., ст. 1 Федерального закона № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В силу п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как указано судом ранее, в материалы дела представлены доказательства того, что ООО «СЗ «Партизанская» надлежащим образом исполнило свои обязанности по договору инвестирования, а именно построило «многофункциональный объект с подземным паркингом по адресу: <...>», осуществило ввод в эксплуатацию такого здания и по акту приема-передачи передало истцам помещения 07.05.2025 года, за которое истцом была осуществлена оплата.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. № 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Законом № 214-ФЗ в статье 1 подпункте 2.1., установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведённых выше положений закона следует, что сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства здания с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Истец является индивидуальным предпринимателем с 21.11.2023, только первый платеж по договору должен быть им внесен до 21.11.2023 г., остальные платежи по графику должны были производится уже после 21.11.2023, в этот период истец уже имел статус индивидуального предпринимателя.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (ч. 2.1 ст. 1, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 24.06.2025) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Спорный договор инвестирования мог быть признан судом недействительным только по иску истца, является оспоримой сделкой и не может считаться недействительным в отсутствие судебного решения.

Пунктом 43 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора.

При заключении сделки, определении ее условий любой разумный участник гражданского оборота вправе рассчитывать на то, что государственная регистрация права собственности будет совершена уполномоченными органами с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы регистрационным органом ненадлежащим образом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

Согласно договору инвестирования от 20.10.2023 № ПРТ-74-314, а также Акту приема-передачи к указанному договору от 07.05.2025, обязательства сторон исполнены, однако результат в виде регистрации права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение: Н314, расположенное на 3 этаже «Многофункциональный комплекс с подземным паркингом» по адресу: <...>, (адрес земельного участка <...>), площадью – 45,0 кв.м., с кадастровым номером помещения 22:63:050208:1540) истцом не достигнут.

Таким образом, права истца являются нарушенными, в связи с невозможностью регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

Суд приходит к выводу, что признание права собственности на спорный объект является способом защиты права для того, чтобы привнести определенность в договорные отношения сторон, а также в правовой статус спорного имущества и его надлежащем правообладателе.

На основании представленных доказательств, суд приходит к выводу, что у истца возникло право собственности на спорное нежилое помещение.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном в том числе главой 9 АПК РФ. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушении или оспаривания прав истца ответчиком. В связи с тем, что удовлетворение заявленного иска не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания прав истца со стороны ответчиков, основания для возложения на ответчиков обязанности по возмещению судебных расходов отсутствуют, и должны быть понесены истцом.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, на нежилое помещение: Н314, расположенное на 3 этаже «Многофункциональный комплекс с подземным паркингом» по адресу: <...>, (адрес земельного участка <...>), площадью – 45,0 кв.м., с кадастровым номером помещения 22:63:050208:1540.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Плотникова Н.И.