Решение от 31 января 2019 г. по делу № А72-10772/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело № А72-10772/2018

31.01.2019


Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2019.

Полный текст решения изготовлен 31.01.2019.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

третье лицо: Администрация города Ульяновска, г. Ульяновск

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,


при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, уведомлен;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 02.08.2018; ФИО3, доверенность от 21.01.2019;

от Администрации города Ульяновска – не явился, уведомлен;

от Министерство архитектуры и строительства Ульяновской области – не явился; уведомлен;



УСТАНОВИЛ:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи», в котором просит изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:021001:10206 площадью застройки 384,1 кв.м, степенью готовности 18%, адрес местонахождения: <...> западнее профессионального училища №10 по пр-ту ФИО4, 1/98, корпус 3 (запись о государственной регистрации №73-73-001-73/001/226/2015-391/1 от 03.04.2015) путём продажи Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области данного объекта с публичных торгов.

Определением от 28.08.2018 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ульяновска.

Через канцелярию суда от Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с предметом требований:

- изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:021001:10206 площадью застройки 384,1 кв.м, степенью готовности 18%, адрес местонахождения: <...> западнее профессионального училища №10 по пр-ту ФИО4, 1/98, корпус 3 (запись о государственной регистрации №73-73-001-73/001/226/2015-391/1 от 03.04.2015) путём продажи Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области данного объекта с публичных торгов.

Согласно ст.50 АПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции. Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором. В случае, если третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Суд, рассмотрев заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке ст.50 АПК РФ протокольным определением от 24.01.2019 удовлетворил его, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (<...>) с предметом требования:

- изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:021001:10206 площадью застройки 384,1 кв.м, степенью готовности 18%, адрес местонахождения: <...> западнее профессионального училища №10 по пр-ту ФИО4, 1/98, корпус 3 (запись о государственной регистрации №73-73-001-73/001/226/2015-391/1 от 03.04.2015) путём продажи Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области данного объекта с публичных торгов.

Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя ответчика, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Ульяновской области принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 73:24:021001:73, площадью 3600 кв.м., расположенный по адресу: <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового центра (т.1 л.д.65-67).

19.12.2011 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» (Арендатор) на основании протокола о результатах торгов №2 от 14.12.2011 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, №01/24-66, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 3 600 кв.м с кадастровым номером 73:24:021001:73, расположенный по адресу: <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, для строительства торгового центра (п.1.1 договора) (т.1 л.д.41-48).

Объекты, расположенные в границах земельного участка: отсутствуют, наличие ограничений (обременений): отсутствуют, наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют (п.п.1.2-1.4 договора).

Согласно передаточному акту Арендодатель передал указанный земельный участок Арендатору.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка №01/24-66 от 19.12.2011 стороны предусмотрели, что договор заключается сроком на 3 года, определяемый с момента его подписания сторонами до 19.12.2014.

29.04.2014 Обществу с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» Администрацией города Ульяновска на основании градостроительного плана от 13.07.2012 №RU73304000-132 выдано разрешение на строительство №RU73304000-136 объекта капитального строительства – торгового центра по адресу <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, общей площадью 677,9 кв.м., количество этажей – 2, строительный объем – 3546,0 кв.м.; срок действия разрешения на строительство – до 1 мая 2015 года (т.1 л.д.135-136).

27.02.2015 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №01/24-127, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности Ульяновской области, из категории земель населенных пунктов площадью 3 600 кв.м с кадастровым номером 73:24:021001:73, расположенный по адресу: <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, для строительства торгового центра (п.1.1 договора) (т.1 л.д.49-56).

Объекты, расположенные в границах земельного участка: отсутствуют, наличие ограничений (обременений): отсутствуют, наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют (п.п.1.2-1.4 договора).

Согласно передаточному акту Арендодатель передал указанный земельный участок Арендатору.

Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды земельного участка №01/24-127 от 27.02.2015 стороны предусмотрели, что договор заключается на срок, определяемый с момента его подписания сторонами до 01.05.2015.

03.04.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Мир сотовой связи» на объект незавершенного строительства площадь застройки: 384,1 кв.м., степень готовности: 18%, кадастровый номер 73:24:021001:10206, по адресу: <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3 (т.1 л.д.68-70).

05.05.2015 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественник истца) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №01/24-190, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности Ульяновской области, из категории земель населенных пунктов площадью 3 600 кв.м с кадастровым номером 73:24:021001:73, расположенный по адресу: <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, для завершения строительства торгового центра (п.1.1 договора) (т.1 л.д.57-62).

В п.1.2. договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий арендатору на праве собственности, площадью 384,1 кв.м., степень готовности 18%.

Согласно передаточному акту Арендодатель передал указанный земельный участок Арендатору.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка №01/24-190 от 05.05.2015 стороны предусмотрели, что договор заключается на срок – 3 года.

25.03.2016 Обществу с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» Администрацией города Ульяновска было вновь выдано разрешение на строительство №73-73-116-2016 объекта капитального строительства – торгового центра по адресу <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, общей площадью 677,9 кв.м., количество этажей – 2, строительный объем – 3546,0 кв.м.; срок действия разрешения на строительство – до 1 марта 2017 года. Впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 01.12.2017 (т.1 л.д.137-139).

Как следует из материалов дела, ООО «Мир сотовой связи» выполнены технические условия подключения к электрическим сетям, тепловым сетям, сетям водоснабжения и водоотведения (т.2 л.д.30-32). Получено разрешение Ростехнадзора на допуск в эксплуатацию тепловой энергоустановки (т.2 л.д.21-23). Согласно акту приемки от 29.12.2017 объект капитального строительства – здание торгового центра окончен строительством, соответствует требованиям технических регламентов и принят застройщиком (ООО «Мир сотовой связи») у подрядчика (ООО «ЕС-Строй») без замечаний. Площадь объекта составила фактически 703,0 кв.м., площадь застройки – 3546,0 кв.м. (т.1 л.д.79-86).

Кадастровым инженером Горой Э.Ф. подготовлен технический план здания торгового центра с кадастровым номером 73:24:021001:10206, из которого также следует, что объект капитального строительства по адресу <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, завершен строительством в 2017 году, площадь объекта составила 703,0 кв.м; разница в площади образовалась в связи с тем, что проектная площадь рассчитывалась как сумма помещений без учета площади под перегородками (т.1 л.д.146-161).

Общий вид построенного объекта запечатлен на фото (см. т.1 л.д.87-97).

05.08.2018 ООО «Мир сотовой связи» впервые обратилось в Администрацию города Ульяновска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного торгового центра по адресу <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3.

Письмом от 03.09.2018 №12304-01 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию заявителю было отказано (т.1 л.д.124-125).

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего спора здание торгового центра по адресу <...> западнее профессионального училища №10 по пр.ФИО4, 1/98, корп.3, фактически завершено строительством, но в эксплуатацию в установленном порядке не введено.


Полагая, что договор аренды земельного участка прекращен, а строительство объекта ответчиком так и не завершено, Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в суд с настоящим исковым заявлением и просит изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:021001:10206 площадью застройки 384,1 кв.м, степенью готовности 18%, адрес местонахождения: <...> западнее профессионального училища №10 по пр-ту ФИО4, 1/98, корпус 3 (запись о государственной регистрации №73-73-001-73/001/226/2015-391/1 от 03.04.2015) путём продажи Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области данного объекта с публичных торгов.

С аналогичными требованиями в суд обратилось и третье лицо - Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. Определяя надлежащего истца по заявленным требованиям, суд пришел к следующему.

В силу ст.214 Гражданского кодекса РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.125 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Ульяновской области.

Настоящее постановление вступило в силу с 1 января 2019 года.

Соответствующие изменения внесены и в Положение об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утв. постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 N 1/20-П: Агентство лишено полномочий в сфере земельных правоотношений. Данные изменения вступили в силу также с 01.01.2019.

В силу п.2 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Таким образом, суд исходит из того, что в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области выбыло из правоотношений.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора надлежащим истцом по заявленному требованию является Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.


В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из указанных положений закона следует, что договор аренды земельного участка, предоставленный застройщику в порядке п.21 ст.3 однократно для завершения строительства, прекращается по истечении его срока и возобновлению на неопределенный срок в порядке п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ не подлежит.

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №01/24-190 от 05.05.2015, заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи», прекращен за истечением срока его действия 05.05.2018.


Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Однако, в данной ситуации положения статьи 239.1 ГК РФ применены быть не могут.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021001:73 возникли по договорам от 19.12.2011 №01/24-66, от 27.02.2015 №01/24-127 и от 05.05.2015 №01/24190.

При этом, несмотря на заключение после окончания срока действия договора аренды от 27.02.2015 №01/24-127 последующего договора аренды от 05.05.2015 №01/24190, фактически из владения и пользования ответчика земельный участок с кадастровым номером 73:24:021001:73 не выбывал и арендные правоотношения между сторонами не прекращались. Доказательств иного суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что арендные правоотношения возникли у сторон в 2011 году, в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяются.

Соответственно, у Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области отсутствуют правовые основания для предъявления к ООО «Мир сотовой связи» настоящего требования, в связи с чем требования третьего лица удовлетворению не подлежат. Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области также следует оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца и на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, но не взыскивать, поскольку истец и третье лицо от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Мир сотовой связи» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья И.В. Рыбалко