Постановление от 25 апреля 2024 г. по делу № А46-18425/2022

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-18425/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2024 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2023 (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Воронов Т.А.) по делу № А46-18425/2022 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, <...>,ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строим город» (644043, <...>, пом. 22П, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строим город» (далее – ООО «Строим город», общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874 (далее - договор), а именно в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 задолженности за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 139 752 руб., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 93 445 руб. 40 коп. с последующим начислением пени по день фактической уплаты долга;

- земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105 задолженности за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 712 872 руб. 86 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 117 941 руб. 69 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.08.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Строим город» в пользу департамента взыскана задолженность по договору в размере 2 550 797 руб. 16 коп., в том числе:

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 долг по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 005 359 руб. 14 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 62 268 руб. 69 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа;

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 долг по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 392 902 руб. 03 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 90 267 руб. 30 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Строим город» в доход федерального бюджета взыскано 31 902 руб. государственной пошлины.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2023 решение Арбитражного суда Омской области от 11.08.2023 изменено, резолютивная часть решения изложена в редакции, согласно которой с ООО «Строим город» в пользу департамента взыскано 551 263 руб. 75 коп., из которых: задолженность в сумме 475 457 руб. 11 коп. и неустойка за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 75 806 руб. 64 коп. с последующим начислением пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. С ООО «Строим город» в доход федерального бюджета взыскано 6 894 руб. государственной пошлины. С департамента в пользу ООО «Строим город» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по жалобе в сумме 2 460 руб.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить решение суда первой инстанции без изменения, удовлетворить исковые требования департамента в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы, с учетом дополнительный пояснений к ней от 26.02.2024, департамент ссылается на неправомерность довода общества об определении арендной платы в размере земельного налога, полагает, что в данном случае невозможно применение положений пункта 7 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – постановление № 419-П) и пункте 1 части 9 статьи 1 Решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – решение № 138) с учетом того, что в рамках дела № А46-25142/2017 установлено, что резервирование земель общей площадью 78 139 кв. м по улице Труда, улице 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе города Омска для муниципальных нужд согласно постановлению Администрации города Омска от 15.12.2014 № 1775-п осуществлено в соответствии со схемой резервируемых земель, утвержденной распоряжением Департамента от 20.10.2014 № 5391-р. Из соответствующей схемы следует, что земельные участки, на которых осуществлено строительство объектов недвижимости, попадают в зону резервирования частично, а именно: земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 на 664 м, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 на 79 м. При этом часть территории указанных участков, отнесенная к резервированию, совпадает с территорией, ограниченной красной линией, то есть с предельной границей территории для осуществления строительства (отступ от красной линии 6 метров, что указано в градостроительных планах земельного участка). Указанное подтверждает факт того, что в предоставлении земельного участка было отказано из-за расположения красных линий, в связи с чем спорные земельные участки не относятся ни к одной из категорий, определяющих участки как ограниченные в обороте. Кроме того, общество не лишено права инициировать изменения в генеральный план.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.07.2020 между департаментом (арендодатель) и ООО «Строим город» (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для эксплуатации существующих зданий сроком на 49 лет:

1) земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 3 575 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок 1, границы которого обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к договору), местоположение Участка 1 установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 45 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. 10-я Ленинская, д. 4. Цель использования Участка 1: для эксплуатации объекта недвижимости. Разрешенное использование Участка 1: для строительства гостиничного комплекса;

2) земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 7 540 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок 2. Границы Участка 2 обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 4 к договору), местоположение Участка 2: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 80 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. 10- я Ленинская, д. 4. Цель использования Участка 2: для эксплуатации объекта недвижимости. Разрешенное использование Участка 2: для строительства гостиничного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора общий размер арендной платы за участки 1, 2 составляет 33 956,33 руб. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к договору): 10 921,63 руб. в месяц – за Участок 1; 23 034,70 руб. в месяц – за Участок 2.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По завершении строительства ООО «Строим город» является собственником объектов недвижимого имущества:

- гостиничный комплекс: 1-я очередь строительства - нежилое здание общей площадью 223,3 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 03 03:12027, расположенный по адресу: <...>;

- гостиничный комплекс: 2-й этап строительства - нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 176,5 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 03 03:12154, расположенный по адресу: <...>.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами, соответственно, 55:36:090303:3081 и 55:36:090303:3105.

Названный договор аренды заключен по результату рассмотрения судебного спора по делу № А46-17228/2019, вступившим в законную силу судебным актом по которому (решение Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020, оставлено без изменения постановлением Восьмого апелляционного арбитражного суда от 22.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2020), признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в долгосрочную аренду спорных земельных участков для эксплуатации существующих объектов недвижимого имущества.

Как указало общество, основанием для заключения договора долгосрочной аренды, а не договора купли-продажи, послужили требования пункта 13 части 5 статьи 27 ЗК РФ, а именно то обстоятельство, что спорные земельные участки ограничены в использовании (резервирование для государственных и муниципальных нужд на основании постановления администрации города Омска от 15.12.2014 № 1775-п «О резервировании земель для муниципальных нужд по улице Труда, улица 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе города. Омска»). Срок действия ограничения 7 лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2021 по делу № А46-13378/2021 (оставлено без изменения постановлением Восьмого апелляционного арбитражного суда от 19.05.2021 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2021) урегулированы разногласия по проекту договора аренды.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.06.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105 зарегистрировано ограничение прав сроком действия с 15.12.2014 на 7 лет на основании постановления «О резервировании земель для муниципальных нужд по ул. Труда, ул. 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе города Омска» от 15.12.2014 № 1775-п.

Постановлением Администрации города Омска от 26.01.2022 № 15-п «О признании утратившими силу некоторых муниципальных правовых актов города Омска» обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в виде резервирования для муниципальных нужд прекращено.

Согласно письмам департамента от 29.04.2022 № Исх.-ДИО/6083, от 13.05.2022 № Исх.-ДИО/6429 размер ежемесячной арендной платы составляет за земельный участок:

- с кадастровым номером 55:36:090303:3081 с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 19 591 руб. 45 коп.; с 01.01.2022 по 26.01.2022 – 20 375 руб. 10 коп.

- с кадастровым номером 55:36:090303:3105 с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 39 950 руб. 50 коп., с 01.01.2022 по 26.01.2022 – 41 548 руб. 52 коп.

Поскольку обременение земельных участков прекращено 26.01.2022 департамент указал, что с 27.01.2022 размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 составляет 157 138 руб. 64 коп.; за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 составляет 77 059 руб. 69 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 образовалась задолженность за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 в размере 1 139 752 руб., за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 в размере 1 712 872 руб. 86 коп., департамент 09.06.2022 направил обществу претензию № Исх.-ДИО/7659 с требованием погасить задолженность.

Отсутствие удовлетворения претензии послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 309, 310, 329, 330, 420, 421, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 27, 39.7, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582»; приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582», Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), правовой позицией, изложенной в решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № АКПИ18-667, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что департаментом не учтена произведенная ответчиком частичная оплата аренды, а также необоснованно начислена неустойка в период действия моратория. При этом суд отклонил возражения ответчика о том, что спорные земельные участки после прекращения действия резервирования таких участков для муниципальных нужд являются ограниченными в обороте, в связи с чем не усмотрел оснований для расчета арендной платы по ставке земельного налога.

Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что спорные земельные участки не входят в предусмотренный пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ исчерпывающий перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Вместе с тем с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-7410/2022, а именно того, что после прекращения обременения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в виде резервирования для муниципальных нужд департамент правомерно отказал обществу в приватизации спорных земельных участков по основанию их ограниченности в гражданском обороте в связи с утвержденным постановлением администрации города Омска от 16.07.2012 № 969-п проектом планировки территории в границах: «Ленинградская площадь – проспект К. Маркса - улица Братская - граница полосы отвода железной дороги - правый берег реки Иртыш - в Центральном, Ленинском административных округах города Омска», в составе которого утверждены красные линии улицы Лобкова, суд апелляционной инстанции указал, что обстоятельства невозможности приобретения обществом спорных земельных участков в собственность не отпали, ограничение указанных участков в обороте (обременение) по сути сохранилось, поскольку участки расположены в границах красных линий.

Апелляционной коллегией также отмечено, что распоряжением департамента от 07.07.2023 № 1105 обществу отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 площадью 3 575 кв. м на том основании, что участок является ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о представлении земельного участка, земельный участок расположен в границах красных линий.

С учетом ограниченности спорных земельных участков в гражданском обороте в период с 27.01.2022 по 31.12.2022, суд апелляционной инстанции произвел расчет арендной платы исходя из ее размера, равного земельному налогу, пересчитал сумму неустойки в связи с изменением размера основного обязательства и с учетом моратория согласно Постановлению № 497.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, арбитражным судом округа не установлено, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Территории общего пользования, в пределах которых приватизация земельных участков не допускается в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), пункта 2 статьи 27 и пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, ограничиваются от иных территорий посредством установления красных линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункт 11 статьи 1 ГрК РФ).

В материалы настоящего дела не представлены доказательства, свидетельствующие об оспаривании проекта планировки улично-дорожной сети муниципального образования, равно как и о признании указанного нормативного правового акта недействующим.

На основании изложенного поскольку в спорный период (с 27.01.2022 по 31.12.2022), несмотря на снятие обременения, вызванного резервированием земель для муниципальных нужд, ответчик был лишен возможности приобретения спорных земельных участков в частную собственность, и спор по данному вопросу являлся предметом рассмотрения по делу № А46-7410/2022, при этом доказательства возможности образования земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости в спорный период в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции, следуя установленному Постановлением № 582 принципу № 7 об обязательности учета при определении размера арендной платы за земли публичной собственности наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, обоснованно исходил из того, что арендная плата за указанный период подлежит определению в размере земельного налога.

Довод кассационной жалобы департамента о том, что резервирование земель общей площадью 78 139 кв. м по улице Труда, улице 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе города Омска для муниципальных нужд согласно постановлению Администрации города Омска от 15.12.2014 № 1775-п осуществлено в соответствии со схемой резервируемых земель, а согласно схеме, утвержденной распоряжением департамента от 20.10.2014 № 5391-р следует, что земельные участки, на которых осуществлено строительство объектов недвижимости, попадают в зону резервирования частично, а именно: земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 на 664 м, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 на 79 м, не может быть принят во внимание, поскольку указанное обстоятельство не исключает отнесение спорных земельных участков к ограниченным в обороте в силу резервирования для муниципальных нужд в исковом периоде до снятия указанного обременения (до 27.01.2022), и не имеет отношения к исковому периоду с 27.01.2022 по 31.12.2022.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на положения статей 42, 43 ГрК РФ, регулирующие вопросы подготовки документации по планировке территории, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда апелляционной инстанции по существу спора с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-7410/2022.

На основании изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2023 по делу№ А46-18425/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи А.Ю. Донцова


ФИО1