Решение от 28 октября 2020 г. по делу № А12-22297/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«28» октября 2020 года Дело № А12-22297/2019

Резолютивная часть решения вынесена 27 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 октября 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от третьего лица: представителя ФИО1 по доверенности № 57 от 21.05.2020,

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>,ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора прекратившим действие,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании 2 752 667 руб. 08 коп. задолженности за период с 01.06.2019 по 30.06.2019, 25 944 руб. 98 коп. неустойки за период с 11.04.2019 по 24.06.2019, а также за период с 25.06.2019 по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 2499-В от 05.03.2019.

Определением от 23.07.2019 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2019 произведена замена истца в порядке процессуального правопреемства с комитета на департамент, комитет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 18.09.2019 судом приняты уточнения исковых требований, в результате которых департамент просил взыскать с общества 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2019 принят встречный иск общества о расторжении договора аренды от 05.03.2019 № 2499-В с 07.06.2019 (с учетом принятых в дальнейшем уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречный иск мотивирован тем, что изначально спорный договор был заключен для целей строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, поскольку 07.06.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение № 34-Ru34301000-3222-2019 на ввод спорного объекта в эксплуатацию, постольку общество полагает возможным расторгнуть спорный договор в судебном порядке (в связи с достижением правовой цели договора).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020, с общества в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение за период с 07.06.2019 по 26.06.2019 в размере 45 894 руб. 46 коп., неустойка за период с 11.04.2019 по 06.06.2019 в сумме 16 173 руб. 02 коп., проценты за период с 11.06.2019 по 26.06.2019 в размере 152 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2020 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении общество уточнило встречные требования, просило признать спорный договор прекратившим свое действие с 07.06.2019.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержала правовую позицию департамента.

В отношении остальных лиц, участвующих в деле, дело рассматривалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы первоначального и встречного исков, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона № 46 от 27.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград, 05.03.2019 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2499-В, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1887 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030071:3424, с разрешенным использованием: объект торговли, местоположением: <...> в границах указанных в Едином государственном реестре недвижимости, для размещения объекта торговли (пункт 1.1 договора).

При подписании договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок для цели и в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия составляет 3 года с даты подписания договора.

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 33 032 005 руб. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены следующие обязанности арендатора:

- использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования и установленной категории земель;

- осуществлять выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления участка в срок, предусмотренный разделом 2 договора;

- выполнять в полном объеме все условия договора;

- своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к её загрязнению, осуществлять мероприятия по устранению загрязнения участка и по его рекультивации (в случае необходимости);

- обеспечивать арендодателю, органам государственного земельного надзора и органам муниципального земельного контроля за использованием и охраной земель, а также уполномоченным органам исполнительной власти в области контроля за соблюдением природоохранного законодательства свободный доступ за участок;

- выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию;

- в случае изменения адреса или иных реквизитов в 10-дневный срок направить письменное уведомление арендодателю;

- не нарушать права других землепользователей;

- не уступать права и не осуществлять перевод долга по договору. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом;

- производить благоустройство участка и прилегающей к нему территории в соответствии с Правилами благоустройства территории муниципального образования;

- в 7-дневный срок уведомить арендодателя о состоявшемся переходе права на объекты недвижимости, расположенные на участке, другому правообладателю;

- при истечении срока действия договора или при досрочном расторжении договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение одного месяца со дня истечения срока действия договора или со дня досрочного расторжения договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.

Как указывал комитет, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за период с 01.06.2019 по 30.06.2019, в результате чего на его стороне образовалась задолженность в размере 2 752 667 руб. 08 коп.

Поскольку общество в добровольном порядке не погасило данную задолженность, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2019 произведена замена истца в порядке процессуального правопреемства с комитета на департамент. Указанная замена была обусловлена тем, что обществом был введен в эксплуатацию строящийся объект, в силу соглашения о взаимодействии по реализации Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» от 10.03.2017 департамент является правопреемником комитета в спорных правоотношениях (том 1, л.д. 45-48).

В ходе судебного разбирательства общество представило доказательства внесения арендной платы за период с 01.06.2019 по 06.06.2019 на сумму 550 533 руб. 42 коп. (платежное поручение № 5 от 22.08.2019 – том 1, л.д. 44).

Департамент учел данный платеж, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, в связи с чем просил взыскать с общества 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно статьям 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Размер арендной платы за пользование участком по договору аренды от 05.03.2019 № 2499-В был сформирован по результатам торгов, составляет 33 032 005 руб. в год (2 752 667 руб. 08 коп. в месяц).

Таким образом, общество, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды от 05.03.2019 № 2499-В в качестве победителя аукциона, приняло на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом частичной оплаты в размере 550 533 руб. 42 коп., департамент отыскивает задолженность в сумме 1 835 111 руб. 39 коп. за период с 07.06.2019 по 26.06.2019.

Между тем, в рамках настоящего разбирательства между сторонами возникли разногласия в части определения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта - по мнению муниципального органа, договор прекращает свое действие только после заключения между сторонами соглашения о его расторжении, а по мнению общества, оно наделено правом на досрочное расторжение договора при достижении его правовой цели – введения в эксплуатацию объекта недвижимости.

С учетом данных разногласий обществом был подан встречный иск о расторжении спорного договора с 07.06.2019 (с даты ввода построенного объекта в эксплуатацию).

В последующем, общество уточнило встречный иск, просило признать спорный договор прекратившим свое действие с 07.06.2019 (мотивы иска не поменялись).

Суд, оценивая выводы сторон касательно данного вопроса, пришел к следующему.

25.04.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение на строительство № 34-Ru34301000-3222-2019 в отношении здания магазина по адресу: бул. 30-летия Победы, г. Волгоград, земельный участок с кадастровым номером 34:34:030071:3424.

07.06.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение № 34-Ru34301000-3222-2019 на ввод спорного объекта в эксплуатацию (том 2, л.д. 64).

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В части 1 статьи 55 Кодекса определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

Таким образом, суд констатирует, что именно с 07.06.2019 общество завершило строительство объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, выступающем предметом договора аренды № 2499-В от 05.03.2019.

Однако, для правильного разрешения спора определяющее значение также имеют следующие обстоятельства.

По утверждению комитета, не опровергнутого обществом, исходя из буквального толкования термина «размещение», предоставление земельного участка в данном случае включало в себя как строительство, так и последующую эксплуатацию законно возведенного объекта недвижимого имущества в пределах срока аренды земельного участка.

Указанное толкование не противоречит пункту 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установившего, что в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Доказательств того, что при заключении договора стороны исходили из предоставления земельного участка исключительно для целей строительства, материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 8.1 договора, договор прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены обязанности арендатора, которые должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, в соответствии с принятыми на себя обязательствами, для реализации права на досрочное прекращение договора, ООО «Инвестстрой» обязано было обратиться к арендодателю в установленном договором порядке с обязательным уведомлением о регистрации права собственности на объект капитального строительства.

Как видно из материалов дела (л.д. 68, т. 2), с заявлением о прекращении договора аренды от 05.03.2019 общество обратилось в комитет только 15.08.2019 (то есть за сроком отыскиваемой задолженности).

При таких обстоятельствах в отсутствие соглашения сторон о досрочном прекращении договора аренды, как это предусмотрено пунктом 8.1 договора, довод ответчика о досрочном прекращении договора с 07.06.2019, является ошибочным.

Поскольку ни закон, ни договор не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжал действовать.

Оценивая включение комитетом пункта 8.1 договора в условия договора и расторгая договор аренды земельного участка с даты ввода объекта в эксплуатацию, а не с даты уведомления о регистрации права или даты обращения к арендодателю с соответствующим заявлением, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора, заключенного то результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Таким образом, ООО «Инвестстрой» было вправе выразить несогласие с условиями предлагаемого договора аренды в части усыновления порядка досрочного прекращения его действия, не имевшего какого-либо значения для определения цены на торгах. Однако общество не реализовало такое право, подписало договор аренды земельного участка без каких-либо разногласий, приняв тем самым на себя все условия договора в предложенной редакции, в том числе спорного пункта 8.1, установившего порядок и основания досрочного расторжения договора по соглашению сторон.

Следовательно, при реализации своего права на досрочное прекращение договорных отношений, общество обязано было руководствоваться перечисленными выше условиями договора.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в отыскиваемый период спорный договор аренды продолжал свое действие, в связи с чем на стороне общества сохранялась обязанность по внесению арендной платы, определенной на основании торгов.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть 7 подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Поскольку обществом не представлено доказательств внесения арендной платы, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с него 1 835 111 руб. 39 коп. основного долга.

Также истец просил взыскать с ответчика 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Расчет неустойки проверен судом, признан арифметически и методологически правильным.

В данной части первоначальный иск также является обоснованным, подлежащим удовлетворению.

С учетом вышеизложенных выводов о том, что спорный договор не утратил свою юридическую силу с момента ввода объекта в эксплуатацию, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных требований.

Судебные издержки по делу подлежат отнесению на общество, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности, 25 834 руб. 88 коп. неустойки.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 31 609 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев