Решение от 16 мая 2022 г. по делу № А83-10747/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10747/2018
16 мая 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Южстройсервис», в качестве соответчика - АО «Развитие»,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрация города Ялты Республики Крым;

- Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Детский морской центр" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым,

- ООО «Центр отдыха на воде»,

- Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым, - Ялтинский городской совет Республики Крым,

- АО «Развитие»,

о расторжении договор аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» к Департаменту Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

о расторжении договор аренды земельного участка, взыскании излишне уплаченных сумм,


при участии представителей сторон:

от сторон - не явились.

УСТАНОВИЛ:

От Департамента Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление (уточненное 29.03.2022 года в порядке ст. 49 АПК РФ), согласно которому истец просит:

- Расторгнуть с АО «Развитие» договор аренды земельного участка между от 28.04.2005, площадью 0,2828 га, кадастровый номер 90:25:010106:176; расположенный по адресу: <...>, заключенный между Ялтинским городским советом и Частным предприятием «Южстройсервис», для реконструкции с расширением, увеличении этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхтклуб «ФИО3», зарегистрированный в установленном порядке 25.05.2005 за № 040502100081;

- Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта задолженность по арендной плате за землю за период с 09.02.2015 по 24.04.2019 в размере 2 357 263,04 рублей.

- Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта пеню за период с 11.11.2017 по 08.07.2020 в размере 1 607 651,39 рублей. В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Определением от 16 ноября 2021 года суд объединил дело № А83-10747/2018 и № А83- 18642/2018.

Таким образом, судом рассматриваются, в том числе требования в рамках дела А83-18642/2018 заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» как встречные исковые требования:

- о расторжении договор аренды земельного участка, местоположение которого: Республика Крым. <...>, (предыдущий кадастровый номер 0111900000:01:006:0156) с целевым назначением: для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3», заключенный 28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и ООО «Южстройсервис» и зарегистрированный в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись 25.05.2005 года № 040502100081;

- взыскании с Администрации города Ялты Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым солидарно в пользу ООО «Южстройсервис» убытки в виде суммы переплаченных арендных платежей в размере 4 079 303, 23 руб., переплаченных в период с 01.10.2014 по 31.08.2018 по договору аренды земельного участка, заключенному 28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и ООО «Южстройсервис» и зарегистрированному в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись 25.05.2005 года № 040502100081.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Об осведомленности сторон о наличии настоящего спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым свидетельствуют почтовые уведомления, возвратившиеся в адрес суда.

В судебное заседание, состоявшееся 05.05.2022, стороны, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили. О дате и месте проведения судебного заседания были уведомлены надлежащим образом и своевременно. О причинах неявки суд не уведомили.

Согласно материалам дела, истец по первоначальному иску - Департамент Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым заявленные им требования поддержал в полном объеме, ответчики - общество с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» и АО «Развитие» возражали против удовлетворения исковых требований Департамента Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым.

Истец по встречному иску - общество с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» заявленные им требования поддержало в полном объеме. Департамент Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым возражал против удовлетворения исковых требований. АО «Развитие» просило исковые требования ООО «Южстройсервис» удовлетворить.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть заявление в отсутствие сторон, участвующих в деле, поскольку в материалах дела имеется достаточно документов и доказательств для рассмотрения дела по существу.

На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.05.2022 года была объявлена резолютивная часть принятого решения.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и ЧП «Южстройсервис» был заключен договор аренды земельного участка, площадью 2828 кв. м, на 25 лет, местоположение которого: <...> (предыдущий кадастровый номер 0111900000:01:006:0156) с целевым назначением: для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3».

Указанный договор аренды был зарегистрирован в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись 25.05.2005 года № 040502100081.

В соответствии с п. 8.1 договора аренды земельного участка от 28.04.2005 года права третьих лиц на арендованный земельный участок отсутствуют.

07 января 2015 года сведения об указанном земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости, земельному участку из земель населенных пунктов, площадью 2828 кв. м, местоположение которого: <...> присвоен кадастровый номер 90:25:010106:176.

В январе 2016 года кадастровым инженером ФИО2 были проведены кадастровые работы, связанные с уточнением местоположения границ и площади земельного участка, принадлежащего на праве аренды ООО «Южстройсервис» с кадастровым номером 90:25:010106:176 (предыдущий кадастровый номер 0111900000:01:006:0156, указанный в договоре аренды) из земель населенных пунктов, площадью 2828 кв.м, местоположение которого: <...>, сведения об указанном земельном участке с уточненными границами и площадью были внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно Решению Ялтинского городского совета 29 сессии 4-го созыва № 114 от 11.04.2005 года об утверждении проекта землеустройства и передаче земельного участка ЧП «Южстройсервис» в аренду для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3» по ул. Свердлова, 7б, на землях Ялтинского городского совета одним из документов – оснований для предоставления в аренду указанного выше земельного участка послужило Решение № 32 20-й сессии Ялтинского городского совета 24-го созыва от 26.05.2004 года «Об утверждении дополнений в перечень приоритетных инвестиционных проектов, планируемых к реализации на территории Большой Ялты в 2004-2005 г.г. – строительство яхт-клуба «ФИО3».

28 января 2005 года на основании решения № 32 20-ой сессии Ялтинского городского Совета 24-го созыва от 26 мая 2004 года «Об утверждении дополнений в перечень приоритетных инвестиционных проектов, планируемых к реализации на территории Большой Ялты в 2004 -2005 г.г.» исполкомом городского Совета г. Ялта, Ялтинским клубом юных моряков и инвестором – ЧП «Южстройсервис» был заключен инвестиционный договор №1 на реализацию инвестиционного проекта: «Строительство яхт-клуба «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков по адресу: <...> с учетом обязательств инвестора перед исполкомом и Ялтинским клубом юных моряков в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30.07.2008 года, утвержденного Решением № 72 Восемнадцатой сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 30.07.2008 года, Дополнительного соглашения № 2 от 23.09.2008 года, Соглашения об изменении инвестиционного договора № 1 от 18.12.2008 года, утвержденного Решением № 765 Двадцать второй сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 18.12.2008 года, Дополнительного соглашения № 1 от 09.07.2010 года, утвержденного Решением № 49 Тридцать третьей сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 09.07.2010 года (далее – «Договор»).

Согласно инвестиционному договору № 1 в редакции от 18 декабря 2008 года (с учетом внесения изменений) обязанность по строительству водной станции Ялтинского клуба юных моряков по адресу: <...> возлагалась на ООО «Центр отдыха на воде».

Согласно ответу Администрации г. Ялты Республики Крым от 14.03.2016 года № 021-26/257 «О реализации инвестиционного проекта» выполнение инвестиционных обязательств ООО «Южстройсервис» по реализации инвестиционного проекта «Строительство яхт-клуба «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков станет возможным после завершения ООО «Центр отдыха на воде» реконструкции помещений для водной станции Ялтинского клуба юных моряков по ул. Дражинского, д.33а, в г. Ялта.

Согласно Инвестиционному договору № 1 на реализацию инвестиционного проекта строительства яхт-клуба «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков от 28.01.2005 года, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30.07.2008 года, утвержденного Решением № 72 Восемнадцатой сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 30.07.2008 года, Дополнительного соглашения № 2 от 23.09.2008 года, Соглашения об изменении инвестиционного договора № 1 от 18.12.2008 года, утвержденного Решением № 765 Двадцать второй сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 18.12.2008 года, Дополнительного соглашения № 1 от 09.07.2010 года, утвержденного Решением № 49 Тридцать третьей сессии Ялтинского городского совета 5-го созыва от 09.07.2010 года, в настоящее время сторонами Договора являются: Администрация муниципального образования городской округ Ялта, ООО «Южстройсервис», Муниципальное казенное образовательное учреждение дополнительного образования «Ялтинский городской детский морской центр» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, ООО «Центр отдыха на воде».

Согласно п. 6 ст. 26 Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым» органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования. Согласно Закону Республики Крым №15-ЗКР от 05.06.2014 г. «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым» принятого Государственным Советом Республики 04 июня 2014 года муниципальное образование город Ялта наделён статусом городской округ Ялта.

Согласно п. 6 решения 1 сессии 1 созыва Ялтинского городского совета от 29.09.2014 г. Ялтинский городской совет первого созыва является правопреемником прав и обязанностей органов местного самоуправления, действовавших на момент проведения выборов 14 сентября 2014 года на территориях, которые отнесены к территории вновь образованного муниципального образования городской округ Ялта.

В соответствии со ст. 30 Устава муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, в структуру органов местного самоуправления городского округа Ялта входят: Ялтинский городской совет как представительный орган, администрация города как исполнительно распорядительный орган.

Уставом муниципального образования городской округ Ялта определены полномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов в сфере землепользования и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля, участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.

Таким образом, с момента принятия Устава Ялтинский городской совет утратил, а Администрация города приобрела полномочия по управлению и распоряжению земельными участками муниципальной собственности, проведению земельного контроля.

29 ноября 2014г. Ялтинским городским советом принято решение № 131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты».

Данным решением утверждено Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым.

Решением Ялтинского городского Совета № 11 от 17 сентября 2015 года Положение утверждено в новой редакции.

Согласно п. 1.1. Положения о Департаменте Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым создан Ялтинским городским советом Республики Крым, является самостоятельным функциональным органом и входит в структуру администрации города Ялты Республики Крым, осуществляет полномочия в сфере имущественных и земельных отношений в соответствии с Уставом муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Департамент является уполномоченным (функциональным) органом администрации города Ялты Республики Крым по управлению и распоряжению муниципальным имуществом.

Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является муниципальный округ; осуществляет полномочия арендодателя имущества, находящегося в собственности муниципального округа; является администратором доходов бюджета в части средств от использования имущества, находящегося в собственности муниципального округа; осуществляет контроль за поступлением в бюджет средств от аренды имущества, находящегося в собственности муниципального округа; осуществляет контроль за выполнением условий договоров аренды, своевременностью и полнотой поступлений арендных платежей в бюджет округа, а также проводит работу по возврату (переброске) излишне (ошибочно) перечисленных в бюджет арендных платежей.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым мотивировано тем, что ответчик не использует арендованный земельный участок по его целевому назначению - для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3», а также имеет задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

При этом доводы Общества с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» заключаются в том, что Обществу были созданы препятствия к осуществлению полномочий по использованию земельного участка по целевому назначению, которое указано в правоустанавливающем документе - договоре аренды земельного участка от 28.04.2005 года, в связи с чем, по независящим от Общества причинам, до настоящего времени приступить к использованию земельного участка по его целевому назначению не представлялось возможным. В виду указанных обстоятельств Общество понесло убытки в виде уплаченной арендной платы, рассчитанной исходя из указанного в договоре целевого использования земельного участка.

17 мая 2005 года Исполком Ялтинского городского совета принято Решение №730 «О разрешении ЧП «Южстройсервис» производства проектно-изыскательских работ для строительства яхт-клуба «ФИО3» по ул. Свердлова, 7-б, на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков в г. Ялта» (в пределах срока для освоения участка).

24 ноября 2005 года Исполкомом Ялтинского городского совета принято Решение №1690 «О разрешении ЧП «Южстройсервис» проведения работ подготовительного периода для строительства яхт-клуба «ФИО3» по ул. Свердлова, 7-б на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков г. Ялта», в соответствии с которым ЧП «Южстройсервис» разрешается вынос инженерных сетей, т.е. фактически разрешается реконструкция городских коллекторов: самотечный диаметром -500 мм -1 шт.:; напорные диаметром -700 мм -2 шт.; напорный диаметром - 800 мм -1 шт., являющиеся единственными устройствами по отводу хозфекальных вод из г. Ялты.

29 ноября 2005 года Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора в Автономной Республике Крым выдано ЧП «Южстройсервис» разрешение на выполнение строительных работ №103г/11-05 «Проведение работ подготовительного периода, в том числе ограждение территории, выполнение работ по разборке и сносу существующих строений для строительства яхт-клуба «ФИО3» по адресу: ул. Свердлова, 7-б, на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков, г. Ялта».

09 декабря 2005 года градостроительный Совет при УГА Ялтинского городского совета принял решение одобрить эскизный проект яхт-клуба на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков <...>, что подтверждается протоколом выездного заседания градостроительного совета при УГА Ялтинского городского совета.

19 апреля 2006 года Республиканский градостроительный совет рассмотрел эскизный проект строительств яхт-клуба на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков в <...> и рекомендовал Ялтинскому филиалу института «КрымНИИпроект» при разработке ПДД доработать градостроительный узел с учетом размещаемого объекта.

В связи с чем, 12 марта 2007 года Рабочий проект «Яхт-клуб «ФИО3» по ул. Свердлова, 7-б прошел первую экспертизу - государственную экологическую экспертизу, что подтверждается заключением государственной экологической экспертизы №35 от 12.03. 2007 года.

ООО «Южстройсервис» представлено в материалы дела Архитектурно-планировочное задание (АПЗ), выданное 08.08.2007 года.

В соответствии с Приказом Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры № 54 от 04.04.1997 года «Об утверждении Типового положения о разработке и выдаче архитектурно-планировочных заданий и технических условий на проектирование объектов: нового строительства, расширения, реконструкции, капитального ремонта и комплексного благоустройства территорий», который действовал до 21.11.2008 года, Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) - это комплекс градостроительных, архитектурно-планировочных требований относительно назначения, размещения, основных параметров объекта на конкретном земельном участке с учетом государственных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических и других условий проектирования и строительства. АПЗ действительно на весь срок проектирования и строительства.

В целях выполнения обязательств по Инвестиционному договору № 1 на реализацию инвестиционного проекта строительства яхт-клуба «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков от 28.01.2005 года: строительство яхт-клуб «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков, ООО «Южстройсервис» была проделана следующая работа:

- разработана, согласована и утверждена в установленном порядке проектно-сметная документация на реконструкцию берегоукрепительных сооружений, которые сооружаются в первую очередь до начала основного строительства, а именно: строительство набережной -78 п/м. подводного банкета -92 п/м, пирса (причала) -27 п/м, набережной-солярия -1150 кв. м., которые после ввода в эксплуатацию передаются на баланс города;

- разработана и согласована в соответствии с действующим законодательством проектно- сметная документация на строительство яхт-клуба «ФИО3» и благоустройство прилегающей территории;

- проведена экспертиза указанной документации;

-площадка строительства подготовлена к строительству яхт-клуба ФИО3, а именно: с площадки строительства вынесены проходящие через площадку инженерные сети, 2 городских напорных канализационных коллектора, самотечный канализационный коллектор, а также Обществом по просьбе города за свой счет проложена третья нитка городского напорного коллектора;

- предусмотрено в проекте строительства «яхт-клуба ФИО3» помещения клуба юных моряков общей площадью более 260 кв. м., а именно: разработан рабочий проект на строительство отдельно стоящего здания водной станции Ялтинского клуба юных моряков по адресу: <...> с целью первоочередного строительства и ввода в эксплуатацию Водной станции Ялтинского клуба юных моряков для перевода Ялтинского клуба юных моряков с площадки строительства «яхт-клуба ФИО3».

При заключении оспариваемого договора аренды земельного участка ООО «Южстройсервис» на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, общей площадью 0,2828 га, по адресу: <...>:

нежилое здание, назначение: нежилое здание, площадью 93,50 кв. м, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 90:25:010105:97;

сооружение, назначение: иное сооружение, наименование: навес, площадью 95,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 90:25:010104:649;

нежилое здание, назначение: нежилое здание, наименование: склад-сарай, площадью 10, 6 кв. м, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 90:25:010105:717 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 апреля 2019 года.

12.04.2019 года ООО «Южстройсервис» указанные объекты были отчуждены в пользу АО «Развитие».

Переход права собственности на соответствующее имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25.04.2019 года за № 90:25:010105:97-90/090/2019-2 на основании договора купли-продажи от 12.04.2019 года.

На территории спорного земельного участка также расположены следующие объекты капитального строительства, которые принадлежат муниципальному образованию городской округ Ялта:

– нежилые здания литеры – Б, В, Д, Р, О;

– сооружения навесы литеры – Л, М, Н, Е;

– частично противооползневые сооружения (кадастровый номер 90:00:000000:275).

Согласно письму Прокуратуры города Ялты от 01.06.2018 года № 447ц17 объекты недвижимого имущества по адресу: <...>, были переданы Администрацией города Ялта на основании договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом от 03.06.2016 года № 1617-п муниципальному казенному образовательному учреждению дополнительного образования "Ялтинский городской детский морской центр".

В письменных пояснениях от 12.09.2019 года Департамент Имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым признает то обстоятельство, что на земельном участке общей площадью 0,2828 га, расположенном по адресу: <...>, расположены и используются третьими лицами объекты недвижимости, которые не принадлежат ООО «Южстройсервис», права на которые зарегистрированы за муниципальным образованием городской округ Ялта.

Таким образом, истец подтверждает позицию ответчика об объективной невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, в том числе, в связи с обстоятельством передачи в аренду ответчику земельного участка с имеющимися правами на него третьих лиц.

Таким образом, ООО «Южстройсервис» не имело объективной возможности использовать земельный участок по его целевому назначению в соответствии с оспариваемым договором аренды, так как стороны не обеспечили выполнения своих обязательств по Инвестиционному договору № 1 на реализацию инвестиционного проекта строительства яхт-клуба «ФИО3» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков от 28.01.2005 года и по договору аренды земельного участка от 28.04.2005 года: на арендованном земельном участке для строительства яхт-клуба «ФИО3» до настоящего времени находится имущество Муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования «Ялтинский городской детский морской центр» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (Ялтинского клуба юных моряков), который функционирует на территории указанного земельного участка, а также находится недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым, в связи с чем, требование ООО «Южстройсервис» о расторжении договора аренды земельного участка в связи с объективной невозможностью использовать его в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

АО «Развитие» стороной по договору аренды земельного участка общей площадью 0,2828 га, расположенного по адресу: <...> не является, обязательств по указанному договору на себя не принимало.

На момент приобретения АО «Развитие» зданий по адресу: <...>, Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым №1831-п от 14.04.2017 в предоставлении в аренду земельного участка ООО «Южстройсервис» по адресу: <...> в порядке переоформления прав отказано. Вступившим в законную силу решением суда по делу № А83-7609/2017 указанное Постановление признано законным.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым настаивает на требовании о расторжении договора с ООО «Южстройсервис», считает, что надлежащим ответчиком по делу является ООО «Южстройсервис».

АО «Развитие» не лишено права, предусмотренного ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, с целью реализации которого АО «Развитие» уже обратилось на основании ст. 11.4 Земельного кодекса РФ с заявлением 05.06.2020 года в адрес Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать в результате раздела (выдела) земельного участка с кадастровым номером 90:25:010106:176, расположенного по адресу: <...>, для формирования земельного участка под принадлежащими АО «Развитие» зданиями.

В соответствии с частью первой статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Соответственно гражданские, земельные правоотношения регулируются Конституцией Российской Федерации, Федеральными конституционными законами, законами субъектов Российской Федерации. Основным специальным Федеральным законом в области земельных правоотношений является Земельный кодекс Российской Федерации (далее-ЗК РФ).

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 разъяснено, что Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

К обстоятельствам, исключающим освоение и использование земельного участка, относится нахождение на этом участке объектов, принадлежащих другим лицам (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 ноября 2012 г. № Ф02-4902/12 по делу № А33-2744/2012).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды (в данном случае с установленным договором целевым назначением) препятствует осуществлению прав арендатора.

Обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных договором, арендодателем не выполнена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

С учетом вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015 год), определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170, суды кассационной инстанции по аналогичным спорам пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности по арендным платежам, поскольку истец не исполнил встречных обязательств по предоставлению арендованного имущества, пригодного для реализации прав ответчика по договору аренды, а значит, утратил право на получение арендной платы. (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф01-6537/16 по делу N А82-3076/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 января 2017 г. N Ф04-6589/16 по делу N А46-4904/2016).

При этом Департаментом рассчитан размер суммы, заявленной к взысканию, исходя из суммы арендной платы за весь земельный участок, общей площадью 0,2828 га, с учетом целевого использования для реконструкции с расширением, увеличением этажности на безводной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3».

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 01 июля 2019 года по делу № А83-22876/2017 установлено, что письмом Департамента архитектуры № 02-08/8252 от 08.09.2016 о расположении испрашиваемого земельного участка в границах существующей водной станции определен вид функционального использования земельного участка для причалов для маломерных судов (разрешенное использование) по Генеральному плану г. Ялта, утвержденного решением Ялтинского городского совета № 33 от 27.11.2013.

При этом большая часть указанного земельного участка расположена и используется для обслуживания зданий, которые переданы в безвозмездное пользование муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования «Детский Морской Центр» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по договору безвозмездного пользования муниципальным имуществом от 03.06.2016 года № 1617-п, что исключает использование земельного участка для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3».

ООО «Южстройсервис» обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города с заявлением о предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2828 кв. м, местоположение которого: <...>, кадастровый номер 90:25:010106:176 в порядке переоформления права на основании ст. 3 и ст. 13 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и Постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 года № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав и завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым».

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым №1831-п от 14.04.2017 в предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <...> в порядке переоформления прав отказано.

ООО «Южстройсервис»» обратилось в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным.

Постановлением Двадцать первого апелляционного суда от 22.11.2018 года по делу № А83-7609/2017 установлено, что испрашиваемый для строительства (реконструкция водной станции в яхт-клуб) земельный участок по градостроительной документации (Генеральному плану Большой Ялты, утвержденному решением Ялтинского городского совета № 33 от 27.11.2013) расположен в границах существующей водной станции с видом разрешенного использования – причалы для маломерных судов, что свидетельствует о несоответствии места расположения предоставляемого для строительства земельного участка градостроительной документации, не предусматривающей такое строительство».

Суд кассационной инстанции по делу № А83-7609/2017 также указал на заключение Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 08.09.2016 №02-08/8252, составленное на основании генерального плана г. Ялта, утвержденного решением 36-й сессии Ялтинского городского Совета 6-го созыва от 27.11.2013 №33, согласно которому земельный участок площадью 0,2828 га по адресу: <...> образован из земель муниципальной собственности, имеет вид функционального использования – существующая водная станция, разрешенное использование образуемого земельного участка – причалы для маломерных судов, на земельном участке расположена водная станция, ограничения (обременения) земельного участка – охранная зона исторического ядра «Старая Ялта».

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А83-7609/2017 установлено, что фактическое и разрешенное использование спорного земельного участка не допускает возможности использования его под реконструкцию и строительство. Указанное также подтверждается сведениями, предоставленными Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Ялты в письме от 08.09.2016 №02-08/8252, что соответствует фактическому использованию земельного участка и подтверждается сторонами в письменных пояснениях.

Таким образом, в предмет доказывания по данному спору входит установление наличия или отсутствия обстоятельств, которыми обоснованы заявленные исковые требования и возражения, а именно: определить стоимость арендной платы за фактически используемую часть земельного участка в соответствии с фактическим целевым использованием земельного участка.

В связи с чем, судом была назначена по делу № А83-10747/2018 судебная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- Произвести расчет арендной платы за период с 01.10.2014 года по 26.04.2019год за фактически используемую ООО «Южстройсервис» часть земельного участка под зданиями, и необходимую для их обслуживания, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого: <...>: «причалы для маломерных судов» (код 5.4).

- Произвести расчет арендной платы за период с 01.10.2014 года по 26.04.2019год за фактически используемую ООО «Южстройсервис» часть земельного участка под зданиями, и необходимую для их обслуживания, исходя из условий Договора аренды земельного участка от 28.04.2005 года.

Согласно заключению экспертов стоимость арендной платы за период с 01.10.2014 года по 26.04.2019 год за фактически используемую ООО «Южстройсервис» часть земельного участка под зданиями, и необходимую для их обслуживания, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого: <...>: «причалы для маломерных судов» составляет 56 134, 54 рублей; стоимость арендной платы за период с 01.10.2014 года по 26.04.2019год за фактически используемую ООО «Южстройсервис» часть земельного участка под зданиями, и необходимую для их обслуживания, исходя из условий Договора аренды земельного участка от 28.04.2005 года составляет 56 134, 54 рублей.

Материалами дела подтверждается, что в указанный в исковом заявлении Департамента период Общество с ограниченной ответственность «Южстройсервис» выплатило сумму арендных платежей в размере 4 142 797 рублей (четыре миллиона сто сорок две тысячи семьсот девяносто семь рублей), по договору аренды земельного участка, заключенному 28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и ООО «Южстройсервис», исходя из фактически используемого земельного участка, с учетом объективной невозможности использования всего земельного участка по его целевому назначению, ООО «Южстройсервис» надлежало оплатить 56 134, 54 рублей. Таким образом, сумма переплаты составила 4 086 662, 46 рублей.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, суд считает возможным взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в пользу ООО «Южстройсервис» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 397,00 руб. (требование имущественного характера) и 6000 руб. (требование неимущественного характера), а всего 49 397,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Южстройсервис» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, местоположение которого: <...>, (предыдущий кадастровый номер 0111900000:01:006:0156) с целевым назначением: для реконструкции с расширением, увеличением этажности на базе водной станции клуба юных моряков под яхт-клуб «ФИО3», заключенный 28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и Частным предприятием «Южстройсервис», зарегистрированный в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись 25.05.2005 года № 040502100081.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в пользу ООО «Южстройсервис» денежные средства в размере 4 079 303, 23 руб., излишне уплаченные за период с 01.10.2014 по 31.08.2018 по договору аренды земельного участка, заключенному 28.04.2005 года между Ялтинским городским советом и ЧП «Южстройсервис».

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в пользу ООО «Южстройсервис» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 49 397,00 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>).

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.А. Чумаченко