Решение от 29 апреля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-310378/24-1-1301
г. Москва
30 апреля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2026года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2026 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,


рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.06.2024) к ответчику ООО "Компания Морланд" (109202, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.04.2017, ИНН: <***>) о признании права собственности, о признании отсутствующим права собственности

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 15.01.2025; ФИО3 по дов. от 15.01.2025; от ответчика-Силиной Ю.В. по дов. от 03.03.2025

от третьего лица ДГИ г. Москвы– Какориной А.М. по дов. от 01.12.2025,

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений, заявлен о признании права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на часть нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278 соответствующую части комнаты 15 помещения VIa (площадью 7,4 кв.м), согласно экспликации ГБУ МосгорБТИ от 02.12.2024, и о признании отсутствующим права собственности ООО «Компания Морланд» на часть нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278 соответствующую части комнаты 15 помещения VIa (площадью 7,4 кв.м), согласно экспликации ГБУ МосгорБТИ от 02.12.2024.

Требования заявлены со ссылками на ст. ст. 133, 135 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах. Истцу на основании договора купли-продажи от


12.08.2019 принадлежит нежилое помещение по адресу: <...>, помещение 3А/1 (помещение IIIа по плану МосГорБТИ) площадью 72,8 кв.м с кадастровым номером 77:04:0002001:2416.

Помещение IIIa является смежным с нежилым помещением VIа площадью 145,2 кв.м с кадастровым номером 77:04:0002001:7278, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком. Помещения имеют общее витринное остекление между конструктивно связанными комнатами и ранее учитывались как помещение III. При разделении помещения III вся витрина была учтена в составе помещения VIа, впоследствии 04.12.2019 на основании договора купли-продажи № 59-6098 от 26.07.2019 ответчиком на нее оформлено право собственности, что привело к нарушению прав истца.

Ответчик против требований возражал, указав на возникшее право собственности на всю витрину на основании заключенного с Департаментом городского имущества г.Москвы договора купли-продажи недвижимости № 59-6098 от 26.07.2019, отсутствие у истца необходимости в использовании витрины, заявил о применении срока исковой давности.

Департаментом представлены запрошенные судом документы. Извещенное Управление Росреестра по Москве представителя в суд не направило, отзыв указанного лица поступил по почте после рассмотрения дела и объявления резолютивной части решения.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН и поступившими по запросу суда документами регистрационных дел подтверждается следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0002001:2416 площадью 72,8 кв.м, расположенное на 1-м этаже здания с кадастровым номером 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>; право собственности зарегистрировано 12.08.2019. Помещение приобретено по договору купли-продажи от 01.08.2019 у частного лица, которое, в свою очередь, приобрело помещение по договору купли-продажи от 22.04.2015.

Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0002001:7278 площадью 145,2 кв.м, расположенное на 1-м этаже здания с кадастровым номером 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>; право собственности зарегистрировано 04.12.2019 на основании договора купли-продажи № № 59-6098 от 26.07.2019, заключенного с Департаментом городского имущества в порядке выкупа арендованного имущества.

Здание с кадастровым номером 77:04:0002001:1151 является многоквартирным домом.

Из представленной в материалы дела архивной проектной документации на строительство дома, а также представленных сторонами фотодокументов, следует, что дом проектировался и возводился с размещением в первых этажах помещений бытового обслуживания (пошивочный зал, операционный зал, отдел доставки), имеющими эркерообразные наружные витрины вдоль окон помещений первого этажа, которые существуют в настоящий момент.


Из архивной технической документации ГБУ «ЦГА Москвы» следует, что нежилое помещение, учтенное МосгорБТИ как помещение III, являлось единым, имело площадь 218,2 кв.м, в его составе учитывались комнаты 11-18, в том числе комната 17 (витрина площадью 19,9 кв.м), которая является внешней строительной конструкцией здания и относилась ко всему помещению (т.4, л.д.110-111). Вход это помещение снаружи осуществлялся через комнату 18, при этом витрина (комната 17) изображена как примыкающая к комнатам 15 площадью 35,1 кв.м и 13 площадью 60,2 кв.м.

Из материалов дела также следует, что до выкупа помещение площадью 143,9 кв.м арендовалось ответчиком у Комитета по управлению имуществом г. Москвы сначала по договору № 05-013/98 от 20.01.98.

Согласно выписки из техпаспорта БТИ от 10.12.1997 и экспликации от 10.12.1998 данное помещение было учтено под номером VI, в его состав включались комнаты 1-15, в том числе витрина площадью 19,9 кв.м.

Сопоставление планов 1973 и 1997 годов указывает на то, что ранее существовавшая комната 13 площадью 60,2 кв.м была разделена, из нее образовались комнаты, учтенные под номерами 7 и 8 площадью 25,4 и 33 кв.м, включенные в состав арендованного ответчиком помещения.

При этом на поэтажном плане к экспликации от 10.12.1998, содержащем графическое изображение переданного в аренду ответчику помещения, в состав арендуемой площади включалась только часть витрины, непосредственно примыкающая к фасадной стене (окну) арендуемых комнат 7 и 8 (т.4, л.д. 84).

Впоследствии на указанное помещение между ответчиком и Департаментом имущества г. Москвы был перезаключен новый договор от 03.03.2004 № 05-00072/04. Дополнительным соглашением к указанному договору от 04.10.12 была изменена площадь помещения и его номер; VIa, площадь 145,2 кв.м. Согласно поэтажному плану по состоянию на 30.11.2007 и экспликации на 21.09.2010 в составе помещения VIа учтены комнаты 1-15, в том числе витрина площадью 19,9 кв.м. При этом как из поэтажного плана ((л.д.95 оборот, т.4), так и из кадастрового паспорта помещения (л.д.94, оборот, т.4) следует, что часть указанной витрины находится за границами помещения арендатора и примыкает к окну соседнего помещения.

Из материалов дела также следует, что в период, когда ответчик являлся арендатором, была произведена несанкционированная перепланировка помещения, которое изначально учитывалось как помещение III в документах БТИ.

Так, из Акта о произведенном переустройстве от 16.10.2007 (л.д.117-118 с оборотами, т.4), следует, что арендатором была возведена перегородка между комнатами 6 и 6а, в результате чего образовалось изолированное помещение VIa. В месте установки перегородки на поэтажном плане к Акту переустройства от 16.10.2007 сделана пометка (перегородка с помещением ремонта обуви). Характер произведенного ответчиком переустройства подтверждается также представленными Департаментом городского имущества 27.01.26 документами БТИ в электронном виде.

Помещение, принадлежащее истцу, согласно документам БТИ, учитывалось в документах БТИ по данным обследования 25.08.06 как помещение IIIa (ремонт обуви) площадью 72,8 кв.м, в его состав были включены комнаты 1-6, в том числе комната приема посетителей (комната 3 площадью 35 кв.м). Состав помещения не менялся и отражен также в экспликации по состоянию на 06.10.15.


Сопоставление поэтажного плана БТИ 1973 года и последующих документов БТИ однозначно свидетельствует о том, что спорная витрина примыкает к комнатам 3 (в 1973 году - комната 15), принадлежащей в настоящее время истцу, и к принадлежащим ответчику комнатам 7,8 (в 1973году – единая комната 13).

В целях установления технических характеристик спорной витрины, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "ЭКБ им. Матвеева (125130, <...>, этаж 1, комната 49; ИНН: <***>). К участию в деле в качестве экспертов были привлечены эксперты данной организации ФИО4, ФИО5.

Экспертам заданы вопросы:


1) Каковы границы, технические характеристики и назначение части витрины, относящейся к комнате № 3 на поэтажном плане БТИ от 28.11.2014 помещения Ша, с кадастровым № 77:04:0002001:2416, по адресу: <...>, учтенной на поэтажном плане от 30.11.2007 комната № 15 помещения VIa с кадастровым номером: 77:04:0002001:7278, по адресу: <...>?

2) Может ли объект, указанный в вопросе № 1, по своим характеристикам выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества? В случае, если данный объект не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, частью какого объекта недвижимости является данный объект по своим конструктивным, техническим и функциональным характеристикам?

3) Подлежит ли объект, указанный в вопросе № 1 (витрина), включению в площадь помещений здания с кадастровым № 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>, в соответствии с текущими требованиями к кадастровому учету? Если да, в состав какого помещения должен быть включен такой объект в соответствии с нормативными требованиями?

4) Является ли объект, указанный в вопросе № 1, частью строительных конструкций здания с кадастровым № 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>?

5) Может ли объект, указанный в вопросе № 1 (витрина), использоваться независимо от помещения с кадастровым № 77:04:0002001:2416? Может ли помещение с кадастровым № 77:04:0002001:2416 использоваться независимо от указанного объекта? Может ли объект, указанный в вопросе № 1, использоваться независимо от части витрины, учтённой как комната № 15 помещения VIа с кадастровым номером 77:04:0002001:7278? Может ли спорный объект использоваться независимо от помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278?

6) Связан ли объект, указанный в вопросе № 1, конструктивно и функционально с остальной частью помещения с кадастровым № 77:04:0002001:2416? Имеется ли непосредственный доступ из остальной части помещения № 77:04:0002001:2416 в объект, указанный в вопросе № 1?

7) Соответствует ли текущим нормативным требованиям в области кадастрового учета кадастровый учет объекта, указанного в вопросе № 1, в составе помещения с кадастровым № 77:04:0002001:7278 и имеется ли задвоение обозначений на поэтажном плане БТИ от 28.11.2014 помещения IIIa, по адресу: <...>


и на поэтажном плане БТИ от 30.11.2007 помещения VIa, по адресу: <...>?

Судом получено экспертное заключение № А40-310378/24 от 22.10.2025, выполненное экспертами ФИО4, ФИО5, которыми даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1) Внутренняя часть исследуемой витрины примыкает к колоннам сечением 450х450мм жилого дома в промежутках между которыми смонтированы однокамерные стеклянные панели. Внешнее ограждение витрины выполнено из стеклянных панелей (импостов) с креплением из металлических сварных уголков. Исходя из конструктивных и архитектурных решений, назначение объекта экспертизы (часть витрины) – демонстрационное (демонстрация товаров и/или изделий), тепло- и звукоизоляционное (снижение тепло- и звукопередачи помещений здания) и светопропускное (обеспечение естественным освещением помещений здания).

2) Объект экспертизы (часть витрины) не может выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, так как он не имеет самостоятельного внешнего входа и доступ в него не изолирован, а возможен из двух смежных помещений с кадастровыми номерами 77:04:0002001:2416 и 77:04:0002001:7278. В настоящее время объект экспертизы (часть витрины) по своим конструктивным, техническим и функциональным характеристикам, служит для обеспечения эксплуатации объекта с кадастровым номером 77:04:0002001:2416, так как выполняет демонстрационные, тепло- и звукоизоляционные и светопропускные функции, т.е. по своим конструктивным, техническим и функциональным характеристикам является частью объекта с кадастровым номером 77:04:0002001:2416.

3) Исходя из актуальных данных ЕГРН, материалов технической инвентаризации и зарегистрированных в установленном законом порядке прав, объект экспертизы (часть витрины) подлежит кадастровому учету в числе помещений, входящих в состав здания с кадастровым номером 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>. При этом, согласно экспликаций на помещения с кадастровыми номерами 77:04:0002001:2416 и 77:04:0002001:7278, площадь спорной витрины учтена вместе с частью спорной витрины в границах помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416, представляющая собой однокамерные стеклянные панели, выполняющие светопропускные функции для указанного помещения, в состав помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278, без учета требований ч. 6 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения). По своим конструктивным, техническим и функциональным характеристикам, объект экспертизы (часть витрины) служит для обеспечения эксплуатации объекта с кадастровым номером 77:04:0002001:2416, так как выполняет демонстрационные, теплоизоляционные и светопропускные функции, в связи с чем площадь спорной витрины должна быть учтена в границах помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416.


4) Исходя из исследования по вопросу № 1 можно сделать вывод, что объект, указанный в вопросе № 1, является частью строительных конструкций здания с кадастровым номером 77:04:0002001:1151 по адресу: <...>, поскольку по своим характеристикам он соответствует критериям строительной конструкции, а именно выполняет ограждающую, тепло- и звукоизоляционную, демонстрационную функции и служит для обеспечения надлежащей инсоляции прилегающего помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416.

5) Использование помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416, взаимосвязанного функционально и технологически со спорной витриной, в случае внесения в нее конструктивных изменений, снижающих ее теплоизоляционные свойства и устраняющие светопропускные способности, станет невозможным без изменения конструктивных характеристик помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416 путем реконструкции либо перепланировки. Спорная витрина выполняет ограждающую функцию для помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416, выполняет демонстрационные и теплоизоляционные функции для данного помещения и предназначена в первую очередь для ограждения указанного помещения от атмосферных и шумовых воздействий, выполняет светопропускную функцию для целей обеспечения помещения естественным освещением и не является изолированной от указанного помещения, доступ в нее путем открывания оконной конструкции данного помещения, расположенной в границах витрины.

6) Спорная витрина имеет непосредственную конструктивную связь с помещением с кадастровым номером 77:04:0002001:2416 по причине наличия у импостов внешней части витрины жесткой заделки с козырьком, являющимся продолжением покрытия помещения, и с фундаментом, который примыкает непосредственно к помещению, а также непосредственно с внешней стеной помещения. Исходя из вышеизложенного, спорная витрина конструктивно является частью фасада здания, в первую очередь ограничивающей помещение с кадастровым номером 77:04:0002001:2416 от внешней среды.

7) Включение объекта экспертизы в состав объекта с кадастровым номером № 77:04:0002001:7278 указывает на наличие в технической документации внутреннего противоречия, т.к. данные в описательной части технических паспортов не соответствуют графическому отображению объектов недвижимости согласно ч.6 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Суд также не усмотрел необходимости вызова в суд экспертов.

На основании имеющихся в деле документов БТИ с учетом выводов экспертного заключения по техническим вопросам, суд пришел к выводу о том, что при разделе созданного изначально помещения, к которому относилась спорная витрина, и образовании из комнат, ранее объединенных единым коридором, самостоятельных изолированных помещений, а также при техническом учете образованных помещений, были нарушены правила статьи 135 ГК РФ, поскольку конструктивная принадлежность к разным комнатам не была разедлена.


Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Договоры об аренде и последующем отчуждении части витрины, являющейся принадлежностью помещения истца, заключались между ответчиком и Департаментом.

Эти договоры не относятся к договорам об ином в смысле ст.135 ГК РФ, поскольку их предметом не являлась та часть главной вещи, к которой относится спорная часть витрины. При первоначальном предоставлении помещения ответчику в аренду в графическом описании объекта аренды спорная часть витрины отсутствовала.

Департаментом не представлено доказательств, подтверждающих, что при отчуждении из государственной собственности помещений, принадлежащих в настоящее время истцу, между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение об оставлении принадлежности (части витрины, относящейся к выкупаемому помещению) в государственной собственности.

Более того, суд считает, что такое соглашение не могло быть заключено и являлось бы ничтожным, так как явно и очевидно нарушало бы требования ст. 10, ч.2 ст. 209 ГК РФ, поскольку собственник принадлежности к помещению истца может использовать эту принадлежность (часть витрины) исключительно в целях причинения вреда истцу (лишение помещения светопроницаемости, шумозащиты, демонстрационной принадлежности, нарушение охранных свойств и т.д).

Таким образом, право собственности на спорную часть витрины, как на принадлежность, перешло к первоначальному собственнику помещений истца при отчуждении помещений из государственной собственности, а затем в том же законном порядке по сделкам перешло к истцу при приобретении им помещений.

То обстоятельство, что принадлежность ненадлежащим образом учитывалась в документах технической инвентаризации, что привело к неправомерному отчуждению ее части другому собственнику (ответчику), не опровергает приобретение истцом спорной части витрины в качестве принадлежности к его помещению.

Поскольку помещение истца было отчуждено из государственной собственности ранее, чем было выкуплено помещение ответчика, последний не мог приобрести право собственности на принадлежность к чужой вещи с учетом также того, что она находилась и до сих пор находится в фактическом владении истца.

Доводы ответчика об исковой давности отклоняются судом, поскольку материалами дела подтверждается, что спорная часть витрины использовалась как истцом, так и его предшественниками (прежними собственниками) обособленно (фотодокументы, письма ООО «Нео-Фарм» (арендатора помещения истца), в то время как ответчик фактически использовал только ту часть витрины, которая примыкает к его помещениям (протоколы осмотра веб-сайта, фотографии с размещениями вывесок арендаторов сторон). Стороны использовали и используют части витрины обособленно, каждый в части, примыкающей к помещениям сторон, а между частями витрины установлена металлическая решетка.

На требования, не связанные с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о признании за ним права собственности на соответствующую часть принадлежности к его помещениям.


В части требования о признании отсутствующим права собственности ответчика на часть витрины суд в иске отказывает, поскольку данный способ защиты права применяется как исключительный в целях устранения недостоверности сведений в ЕГРН и при невозможности защиты права путем его признания, с учетом также того, что в данном случае право на часть витрины, как на самостоятельный объект, в ЕГРН за ответчиком не зарегистрировано.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.06.2024) на часть площадью 7,4 кв.м комнаты 15 (витрина) площадью 19,9 кв.м помещения VIа (по экспликации МосгорБТИ от 02.12.24) в составе нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>.

В остальной части иска отказать.


Установить, что вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием внесения в ЕГРН изменения характеристик помещения с кадастровым № 77:04:0002001:2416 и помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278 в части исключения 7,4 кв.м площади витрины, учтенной как комната 15 (витрина) помещения VIа в составе помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:7278 и включения данной части витрины площадью 7,4 кв.м в состав помещения с кадастровым номером 77:04:0002001:2416.

Взыскать с ООО "Компания Морланд" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.04.2017, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.06.2024) 15000 руб. расходов по уплате госпошлины и 100000 руб. издержек на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья: Е.В. Коновалова