Решение от 22 февраля 2022 г. по делу № А39-7164/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А39-7164/2021
город Саранск
22 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Трошиной Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью "Управление строительства"

об обязании устранить строительные недостатки нежилого помещения, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская коммунальная система",

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 10.06.2020, ФИО1, ИП лично,

от ответчика и от третьего лица: не явились,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление строительства" об обязании устранить строительные недостатки нежилого помещения – Объекта долевого строительства.

К участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городская коммунальная система".

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия указанных лиц.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

19 декабря 2014 г. между ФИО1 (участник, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Управление строительства» (ответчик, застройщик) заключен договор №03-Н(С) участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом (жилой дом по ул.Севастопольская г.Саранска) и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику нежилое помещение (объект долевого строительства, представляющий собой структурно обособленное помещение в жилом доме, номер нежилого помещения - 7, этаж - 1, секция - 3, общая площадь по проекту -40,76 кв.м.), а участник обязуется уплатить цену договора и принять нежилое помещение (пункты 1.1, 1.2, 2.1. договора).

В пункте 5.5. договора долевого участия стороны определили, что нежилое помещение будет передаваться со следующими устройствами, приборами, оборудованием: потолок – плита перекрытия без отделки, пол – плита перекрытия без выравнивающей стяжки, стены и перегородки – поверхности без штукатурки, водопроводные стояки с установкой запорных кранов, приборов учета и заглушек, канализационные стояки с заглушками, пластиковые окна, радиаторы отопления, входная дверь, электрооборудование: ввод в нежилое помещение, установка прибора учета и вводного распределительного устройства без электропроводки внутри нежилого помещения.

Взнос участника в долевое строительство, подлежащий оплате, на момент заключения договора составил сумму 4076000 руб. (пункт 3.3. договора).

В соответствии с пунктом 5.2. договора долевого участия застройщик принял на себя обязательство передать участнику нежилое помещение в первом квартале 2017 г.

Государственная регистрация договора долевого участия произведена 29.12.2014.

Дополнительным соглашением №1 от 01 ноября 2016 г. (регистрация 14.11.2016) к договору долевого участия стороны изменили:

характеристики нежилого помещения: номер нежилого помещения - 6, этаж - 1, секция - 3, общая площадь по проекту – 78,36 кв.м.,

размер взноса участника в долевое строительство – 6660600 руб.,

срок передачи нежилого помещения участнику – 4-ый квартал 2017 г.

Дополнительными соглашениями от 30 сентября 2017 г. №2, от 20 декабря 2018 г. №3 стороны продлили срок передачи от застройщика участнику нежилого помещения, установив окончательный срок – 31 декабря 2019 г.

Как следует из Экспликации из рабочего проекта «Жилой дом по ул.Севастопольская в г.Саранск» к договору №03-Н(С) участия в долевом строительстве от 19.12.2014 истцу (ФИО1) подлежало передаче нежилое помещение №6 площадью 78,36 кв.м., состоящее из двух смежных сообщающихся между собой нежилых помещений, с туалетом и умывальной комнатой, с устройством входной группы.

ФИО1 оплатил взнос (6660600 руб.) за приобретаемое нежилое помещение в полном объеме (справка ООО «Управление строительства от 29.08.2018 №787/5), что ответчиком не оспаривается.

В ходе осмотра нежилого помещения истец выявил отступления от проекта в части приобретаемого нежилого помещения: по центру помещения проходит стена, перенесен санузел, сокращена площадь помещения на 35 кв.м., о чем уведомил ответчика письмом от 07.10.2019.

В ответ ответчик гарантировал привести нежилое помещение до проектных параметров, то есть до площади 78,36 кв.м. в срок до 31.12.2019 (сообщение от 29.10.2019 №229).

16 декабря 2019 г. истец уведомил ответчика о том, что какие-либо ремонтные работы по устранению недостатков не проводятся.

В ответ на предложение застройщика (ООО «Управление строительства») о приеме нежилого помещения после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию истец в претензии от 30 июня 2021 г. потребовал составить акт о несоответствии нежилого помещения условиям заключенного договора. Одновременно в претензии указал на отказ от принятия нежилого помещения до его обустройства в соответствии с условиями заключенного договора долевого участия.

Ответа на претензию от ответчика не последовало.

Указывая на то, что передаваемое нежилое помещение не может быть использовано по назначению в предпринимательских целях для торговой деятельности, не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре долевого участия, истец обратился в суд за защитой нарушенных прав.

Первоначально потребовал от ответчика в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки Объекта долевого строительства - нежилого помещения № 6, этаж № 1, секция № 3, жилого дома № 57, расположенного по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...> привести в соответствии с условиями Договора № 03-Н(С) участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 г. (в редакции Дополнительного соглашения от 01 ноября 2016 г.) и экспликации из рабочего проекта «Жилой дом по ул. Севастопольская в г. Саранск» к Договору № ОЗ-Н(С) участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 г., а именно произвести следующие виды работ:

демонтаж кирпичной ненесущей стены (370 мм), разделяющей помещения №1 и 5, 2 и 6 (согласно дефектного акта №22/21 от 29.07.2021);

заделать дверной проем в кирпичной кладке, разделяющей помещения №5 и 6 (согласно дефектного акта №22/21 от 29.07.2021);

демонтаж/монтаж перегородок помещений №3 и 4 (согласно дефектного акта №22/21 от 29.07.2021);

переустройство дверного блока на оконный в количестве 1 шт. с учетом кладки подоконной части в помещении № 6;

устройство организованной площадки при входной группе в помещение № 5;

полное переустройство инженерных систем (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электричество).

Обосновывая заявленные требования, истец представил Дефектный акт, составленный ООО «Каплан» от 29.07.2021 №22/21, в котором указано, что у спорного нежилого помещения наблюдаются следующие недостатки:

в туалете отсутствует устройство вытяжной вентиляции;

через устроенный проем 1,53*2,15 в кирпичной стене проходят металлические трубопроводы отопления помещения №1, которые на 150 мм выше уровня низа проема;

отсутствует отопление помещений №5 и 6;

при входной группе в помещение наблюдается бетонная ступень размером 900*200*100 мм, отсутствует организованная площадка;

фактическая планировка, в том числе и площадь, и устройство инженерных систем нежилого помещения не соответствует планировке и устройству инженерных систем, указанной в договоре.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указав, что стена, разделяющая помещение, предусмотрена проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, её демонтаж повлечет за собой ущерб вышестоящим квартирам.

В свою очередь истец уточнил заявленные требования, просил в нежилом помещении выполнить следующие виды работ:

переустройство дверного блока на оконный в количестве 1 шт. с учетом кладки подоконной части в помещении № 6;

устройство организованной площадки при входной группе в помещение № 5;

полное переустройство инженерных систем (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электричество), включая устройство вытяжной вентиляции в туалете, монтаж отопления в помещениях № 5 и 6, перенос металлических трубопроводов отопления, проходящих через устроенный проем 1.53*2.15 в кирпичной стене в помещении № 1, который на 150 мм выше уровня низа проема.

В судебном заседании истец устно также заявил о необходимости возложить на ответчика обязанность по подготовке и согласованию проектной документации по переустройству и переоборудованию нежилого помещения.

Судебные заседания неоднократно откладывались по инициативе ответчика для поиска компромиссного решения по урегулированию спора во внесудебном порядке либо путем заключения мирового соглашения. Однако возможность найти взаимоприемлемый вариант разрешения спора ко дню принятия судебного акта была утрачена.

Заслушав пояснения ситца, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Право участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства в разумный срок предусмотрено пунктом 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Материалами дела установлено, что нежилое помещение имеет недостатки и не соответствуют техническим параметрам, указанным в договоре № 03-Н(С) участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 г. (в редакции Дополнительного соглашения от 01 ноября 2016 г.). Согласованный сторонами вариант нежилого помещения предусматривал, что оно будет состоять из двух смежных помещений с устройством проема. Фактически нежилое помещение образовалось из четырех помещений.

Кроме того, в дефектном акте, составленном ООО «Каплан», от 29.07.2021 №22/21 указывается на отсутствие в туалете устройства вытяжной вентиляции, отсутствие отопления помещений №5 и 6, отсутствие организованной входной площадки. Также указано, что металлические трубопроводы отопления помещения №1, который на 150 мм выше уровня низа проема, что мешает свободному доступу и проходу.

Ответчик в отношении уточненных заявленных требований возражений не заявил, письменной позиции в отзыве не изложил, доводы истца о недостатках нежилого помещения, указанных в Дефектном акте, не смог опровергнуть. Доказательств об обратном, то есть о соответствии объекта долевого строительства условиям заключенного договора, ООО «Управление строительства» не представило. Ответчик о назначении и проведении судебной экспертизы по делу ходатайств не заявлял.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

На основании пункта 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательным условием для осуществления переустройства является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.

В силу указанных норм жилищного законодательства, предусматривающих выполнение проектной документации в отношении предполагаемых ремонтных работ в отношении нежилого помещения, суд также возлагает на ответчика обязанность по разработке, согласованию, утверждению проектной документации на перепланировку, переустройство нежилого помещения.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств о соответствии объекта долевого строительства условиям заключенного договора, суд принимает решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Учитывая сроки выполнения проектных и ремонтных работ в отношении нежилого помещения, суд с учетом соблюдения баланса интересов устанавливает месячный срок для исправления выявленных недостатков и дефектов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб. возмещаются истцу за счет средств ответчика

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Управление строительства» в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки Объекта долевого строительства - нежилого помещения № 6, этаж № 1, секция № 3, жилого дома № 57, расположенного по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...> привести в соответствии с условиями Договора № 03-Н(С) участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 г. (в редакции Дополнительного соглашения от 01 ноября 2016 г.) и экспликации из рабочего проекта «Жилой дом по ул. Севастопольская в г. Саранск» к Договору № ОЗ-Н(С) участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 г., а именно произвести следующие виды работ:

разработка, согласование, утверждение проектной документации на перепланировку, переустройство нежилого помещения;

переустройство дверного блока на оконный в количестве 1 шт. с учетом кладки подоконной части в помещении № 6;

устройство организованной площадки при входной группе в помещение № 5;

полное переустройство инженерных систем (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электричество), включая устройство вытяжной вентиляции в туалете, монтаж отопления в помещениях № 5 и 6, перенос металлических трубопроводов отопления, проходящих через устроенный проем 1.53*2.15 в кирпичной стене в помещении № 1, который на 150 мм выше уровня низа проема.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 309132712800016) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.К. Юськаев