Решение от 16 декабря 2025 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, Смольного ул., дом 6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-54417/2025
17 декабря 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2025 года. Полный текст решения

изготовлен 17 декабря 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

судьи Орловой Е.А.,

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Альфа",

(адрес: ИНН <***>, ОГРН <***>, 199178, г. Санкт-Петербург, Малый

проспект В.О. дом 62, корпус 1, литер А);

ответчик: акционерное общество "Теплосеть Санкт-Петербурга",

(адрес: ИНН <***>, ОГРН <***>, 196211, <...>, Литера А)

Фактический адрес: 191119, г. Санкт-Петербург, ул.

о взыскании 932.955 руб. 60 коп.,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по дов. от 18.03.2025 г.,

от ответчика: представитель ФИО3 по дов. от 28.12.2024 г.,

установил:

Истец – общество с ограниченной ответственностью «Альфа», обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ответчику – акционерному обществу «Теплосеть Санкт-Петербурга», о взыскании задолженности по арендной плате в размере 795 000 руб., неустойки в сумме 137 955,60 руб., и 51.648 руб. возмещения расходов по госпошлине.

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, ответчика, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд установил:

01 июля 2022 года между ООО «Вибротехник» и АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» (далее по тексту - ответчик) был заключен договор № 10КП/2022 купли-продажи имущества.

Согласно условиям изложенным в п. 1.1. указанного договора ООО «Вибротехник» передал в собственность АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» участок теплового узла из УВВ-5а право распределительной тепловой сети 24-25 линии от места врезки в соответствующую тепловую сеть УВВ-3 до индивидуального теплового пункта (ИТП) дома

62, корпус 2, литера А по Малому проспекту В.О. (2DN 80, L 1,8 м, 2DN 70, L 79, 70 м, 2DN 50, L 1,45 м).

Переданный по договору № 10КП/2022 купли-продажи имущества трубопровод теплоснабжения пролегает по наружной стене и по территории внутреннего двора здания многоэтажной стоянки, расположенного по адресу: 199178, <...>, лит. А.

По общему правилу при передаче объекта аренды новый арендатор, принимает на себя права и обязанности прежнего арендатора.

ООО «Альфа» (далее по тексту - истец) является управляющей организацией, осуществляющая деятельность по управлению зданием многоэтажной стоянки.

Истец был выбран управляющей организацией паркинга решением общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга, что зафиксировано в протоколе № 1 от 24 августа 2007 года.

Наружная стена многоэтажной стоянки, по которой пролегает трубопровод теплоснабжения относится к общедолевой собственности (ч. 2 ст. 287.5 ГК РФ, п.п. 2 п. 1 ст. 14 ФЗ от 24.07.2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 2 ст. 287.5 ГК РФ установлено, что к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 14 ФЗ от 24.07.2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к общему имуществу в гаражном комплексе относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе и обслуживающее более одного машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе.

В силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Собственники нежилых помещений наделены правом распоряжения общим имуществом посредством вынесения вопроса на общем собрании собственников. Таким образом, общее имущество в паркинге, пригодное для самостоятельного использования, может быть передано в пользование третьим лицам по решению общего собрания собственников.

В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Решением № 2/2022 очередного годового общего собрания собственников помещений многоэтажного паркинга от 20 октября 2022 года в отношении ответчика был установлен размер платы за использование общего имущества, а именно за размещение теплотрассы на наружной стене здания многоэтажной стоянки в размере 24 000 рублей 00 копеек в месяц.

Решением № 1/2025 очередного общего собрания собственников помещений в гаражном комплексе от 28 декабря 2024 года в отношении ответчика был установлен размер платы за

использование общего имущества, а именно за размещение теплотрассы на наружной стене здания многоэтажной стоянки в размере 25 ООО рублей 00 копеек в месяц.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С момента перехода ответчику права собственности на теплотрассу ответчик не исполнял установленное законом обязательство по оплате аренды.

За период с июля 2022 года по март 2025 года включительно сумма задолженности ответчика по оплате аренды за размещение теплотрассы составляет 795 000 рублей 00 копеек.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку между ответчиком и истцом не заключен договор об аренде общего имущества в здании многоэтажной стоянки, то размер пени рассчитывается в порядке установленной ст. 395 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По состоянию на 07 апреля 2025 года размер процентов на сумму долга, рассчитанный по правилам ст. 395 ГК РФ составил 137 955 рублей 60 копеек.

Следует отметить, что по общему правилу, установленному ст. 606 ГК РФ плату за пользование имуществом арендатор обязан вносить независимо от того, является ли договор аренды возобновленным на неопределенный срок или прекращенным. Следовательно, обязательство по оплате аренды возникает у арендатора независимо от наличия или отсутствия договора с арендодателем.

Досудебная претензия, направленная истцом ответчику с требованием погасить задолженность по оплате арендных платежей, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обьиаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Частью 4 ст. 1 ГК РФ, установлено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Сообщество собственников нежилых помещений в гаражном комплексе вправе распоряжаться общим имуществом на основании ч. 1 ст. 246 ГК РФ.

Распоряжение общим имуществом осуществляется посредством вынесения вопроса на общем собрании собственников.

В силу ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников

юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других -участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Решением № 2/2022 очередного годового общего собрания собственников помещений многоэтажного паркинга от 20 октября 2022 года и решением № 1/2025 очередного общего собрания собственников помещений в гаражном комплексе от 28 декабря 2024 года был установлен ежемесячный размер платы за использование общего имущества, а именно за размещение теплотрассы на наружной стене здания многоэтажной стоянки.

Подтверждение прав собственности всех 244 собственников на нежилые помещения не относится к фактическим обстоятельствам, которые необходимы для правильного разрешения дела и не относится к предмету доказывания, поскольку собственники на общем собрании выразили свою волю по передаче в возмездное пользование третьему лицу наружной стены многоэтажной стоянки, по которой пролегает трубопровод теплоснабжения.

Тепловая сеть на наружной стене здания многоэтажной стоянки была проложена на основании соглашения между истцом и ООО «Вибротехник» (ИНН <***>, ОГРН <***>) являющимся прежним собственником данной теплотрассы.

Стоимость аренды наружной стены здания многоэтажной стоянки утверждена общим собранием собственников помещений многоэтажного паркинга.- Приобретение прав на недвижимое имущество в гаражном комплексе не находится в зависимости от наличия, переданного в пользование третьим лицам общего имущества по решению общего собрания собственников нежилых помещений.

Кроме того, ООО «Вибротехник» осуществляло платежи за пользование наружной стеной здания многоэтажной стоянки, на которой расположена теплотрасса.

Договор № 10КП/2022 купли-продажи имущества от 01 июля 2022 года не содержит условий об обязательстве нового собственника по оплате аренды наружной стены здания, по которому пролегает теплотрасса.

Однако, по общему правилу покупателю переходят не только права, но и обязанности в отношении приобретенного объекта в том же объеме, что принадлежали продавцу недвижимости.

Ответчику, который является собственником имущества расположенного в гаражном комплексе при заключении договора купли-продажи с ООО «Вибротехник» надлежало выяснить об обязательствах перед третьими лицами в отношении передаваемой по договору купли-продажи теплотрассы, тем самым привив должную степень заботливости и осмотрительности.

Кроме того, информация об арендной плате размешена на информационном стенде в здании гаражного комплекса в открытом доступе.

Плата за пользование общим имуществом в гаражном комплексе третьими лицами взимается независимо от наличия или отсутствия заключенного договора с пользователем общего имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании 246 ГК РФ и ст. 16 ФЗ от 24.07.2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» у собственников помещений в гаражном комплексе имеется право распоряжаться общим имуществом, в том числе передать в пользование третьим лицам по решению общего собрания собственников нежилых помещений.

Отсутствие договора в письменной форме не лишает арендодателя права требовать плату за пользование имуществом.

Обязательство ответчика по оплате аренды за пользование общим имуществом гаражного комплекса возникла в силу решений общего собрания собственников нежилых помещений утвердивших размер арендной платы и в силу фактического пользования общим имуществом.

Протоколы общих собраний собственников нежилых помещений утвердивших размер арендной платы, являющимися документами о наличии обязательства по оплате аренды переданы ответчику и представлены в материалы дела.

Истец считает, что распространение протокола № 2/2022 очередного годового общего собрания собственников помещений многоэтажного паркинга от 20 октября 2022 года, утвердившего плату за размещение тепловой сети в размере 24 ООО рублей на весь 2022 год, является правомерным.

Законодательство не содержит прямых норм, запрещающих распространение решений общего собрания собственников на прошедший временной период. Согласно, п. 3 указанного протокола от 20 октября 2022 года повестка голосования собственников помещений в гаражном комплексе изложена в следующей формулировке: «Определить на 2022 год следующую плату за использование общего имущества, руб. в месяц, НДС не облагается ...».

Таким образом, собственники помещений в гаражном комплексе определили размер плату за использование общего имущества на весь 2022 год.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению, с отнесением расходов по госпошлине, на основании статьи 110 АПК РФ, на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с акционерного общества «Теплосеть Санкт-Петербурга» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» 795.000 руб. долга, 137.955 руб. 60 коп. неустойки и 51.648 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Орлова Е.А.