Решение от 28 октября 2025 г. по делу № А82-7035/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7035/2025
г. Ярославль
29 октября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена  15 октября 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Эракартинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 2904596,45 руб. и расторжении договора,


при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности  от 21.11.2021;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности  от 01.01.2025; ФИО4 – директор;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендодатель) обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эракартинг" (далее – ответчик, арендатор) о расторжении долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 10.09.2024 с 01.05.2025, и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2809620 руб., по оплате потребленных коммунальных услуг и энергоресурсам 77 556,45 руб., 17420 руб. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств за период с 11.02.2025 по 13.05.2025 и далее по дату фактического погашения долга.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: с даты подписания договора арендатор не мог и не может до сих пор осуществлять в полном объеме ремонтно-строительные работы в области пожарной безопасности в помещении, и вести коммерческую деятельность, так как в здании и помещении, принадлежащем Арендодателю, отсутствуют: - система противодымной вентиляции; - внутренний пожарный водопровод; - автоматическая система пожарной сигнализации; - система автоматического пожаротушения; - система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; - конкретные точки подключения к вышеуказанным общим системам пожарной безопасности здания. Кроме того, отсутствует проектная документация здания, подтверждающая возможность ведение деятельности картинга, кафе и кальянной в соответствии с пожарными нормами; процесс устранения недостатков в области пожарной безопасности был сильно затянут по вине Арендодателя в связи с необходимостью очень больших затрат для финансирования работ в области пожарной безопасности; эксплуатация зданий с нарушением требований пожарной безопасности не допускается и влечет ответственность для виновных лиц; арендатор не имеет право вести коммерческую деятельность в помещении пока арендодатель не выполнит все требования в области пожарной безопасности здания, которые возложены на него договором, законом и протоколом от 30.01.2025 года; правовых оснований для начисления арендной платы не имеется; 01.05.2025 года Арендодателем был ограничен доступ Арендатору в Помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭРАКАРТИНГ» (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества от 10.09.2024 года, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование были переданы нежилые помещения № № 1-5,7-21, 23-35 ? часть, 36-43, 2 этаж, общей площадью 3121,8 кв.м, расположенные в нежилом здании по адресу: <...> Суворовская, д. 9а, кадастровый номер 76:23:060201:3452 (далее – Договор).

Помещение передается Арендатору для использования под картинг, общепит, кальянную, компьютерный клуб, развлечения с элементами виртуальной реальности и иные услуги, разрешенные на указанной территории действующим законодательством РФ (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора имущество, передаваемое в аренду, находится в техническом состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим Договором, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц.

За пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателям арендную плату в размере 936540 руб. из расчета 300 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц. Общая площадь арендуемого помещения 3 121,8 кв.м. (пункт 4.1.1. договора).

Арендная плата за пользование помещением не включает в себя расходы, связанные с холодным и горячим водоснабжением, энергоснабжением, отоплением Помещения и водоотведением. Указанные расходы оплачиваются по счетчикам по тарифам ресурсоснабжающих организаций, за исключением отопления, которое рассчитывается исходя из площади арендуемого помещения, потребленной теплоэнергии и тарифа ресурсоснабжающей организации. Оплата производится на основании расчета Арендодателя и подтверждающих расходы документов от Арендодателя не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем аренды.

Арендная плата начисляется с 10 декабря 2024 года, которая отсчитывается с момента подписания Сторонами договора аренды Помещения, и подлежит оплате Арендатором ежемесячно непрерывно в течение всего срока аренды, начиная с момента начисления и до момента возврата Помещения Арендодателю.

В случае невозможности ведения коммерческой деятельности в Помещении не по вине Арендатора, арендная плата за весь период невозможности ведения не оплачивается. расходы, связанные с холодным и горячим водоснабжением, энергоснабжением, отоплением помещения и водоотведением оплачиваются в полном размере вне зависимости от ведения деятельности.

За время действия договора ответчик дважды внес арендую плату - за декабрь 2024  январь 2025, а также оплатил счета за потребленные энергоресурсы за сентябрь 2024 - февраль 2025. За ответчиком имеется задолженность по арендной плате за февраль - апрель 2025 в сумме 2 809 620 руб. и потребленные энергоресурсы в феврале 2025 г. в сумме 77556,45 руб.

Письмами от 10.03.2025 и 22.04.2025 ответчику предложено устранить нарушение обязательств по внесению предусмотренных договором платежей.

01.05.2025 года Арендодателем был ограничен доступ Арендатору в Помещение.

06.05.2025 года в ответ на полученное Арендатором предложение Арендодателя о расторжении Договора от 30.04.2025 года Арендатором был дан официальный отказ в расторжении Договора и повторно предложено Арендодателю устранить нарушения в области пожарной безопасности здания с предоставлением Арендатору информации о конкретных сроках устранения нарушений.

В соответствии с п.6.4 договора за просрочку внесения арендной платы ответчик обязан уплатить неустойку по ставке 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.

За просрочку внесения арендной платы истцом начислена неустойка в сумме 17420 руб. за период с 11.02.2025 по 13.05.2025.

Поскольку в добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор указывает, что не мог пользоваться помещением ввиду наличия у арендуемого имущества недостатков в области пожарной безопасности.

По условиям договора имущество, передаваемое в аренду, находится в техническом состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что перед началом комммерческой деятельности в арендуемых помещения необходимо было выполнить ремонтные работы, указанные в приложении №5 к договору.

На арендатора была возложена обязанность выполнить: 1. Полы, 2. Вентиляция, 3. Отопление, 4. Закрытие контура (стены), 5. Демонтажные работы, 6. Фасадные работы.

На арендодателя: сделать вентиляцию помещения в соответствии со схемой (приложение № 4), срок выполнения работ 90 календарных дней с момента подписания Договора.

2. выровнять в Помещении полы в зонах, выделенных в Приложении № 3, срок выполнения работ 90 календарных дней с момента подписания договора.

3. сформировать контур Помещения (Помещение должно иметь стены, огораживающие его от других Помещений), срок выполнения работ 90 календарных дней с момента подписания договора.

4. произвести капитальный ремонт фасада здания, срок выполнения работ 90 календарных дней с момента подписания договора.

В соответствии с п. 3.1.5. Договора указано, что арендодатель обязуется обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в здании, в котором находится помещение, выполнять требования государственных органов в области соблюдения правил и норм техники безопасности при работе с оборудованием, энергоустановками, тепловыми установками, выполнять требования производственной санитарии, а также иные отраслевые правила и нормы, действующие в отношении здания. Арендодатель обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности, СЭС и иных требований действующего законодательства РФ в здании, по нормам обеспечивает здание средствами и системами пожаротушения, вентиляции, в случае необходимости производит специальную отделку, устанавливает оборудование, необходимое для обеспечения соблюдения указанных требований, несёт ответственность в соответствии с действующим законодательством за невыполнение указанных требований, з том числе ответственность перед контролирующими и надзорными органами государственной власти. При этом в период действия договора здание должно полностью отвечать требованиям пожарной безопасности, СЭС и иным требованиям действующего законодательства РФ. Пунктом 3.2.6. Договора установлена обязанность арендатора соблюдать в помещении правила пожарной безопасности, гигиены и санитарии, правила установки и эксплуатации электроустановок, а также иных нормативных актов, регулирующие использование помещения, Арендатор не содержит и не несет ответственность за инженерное оборудование и системы, которые используются для обслуживания всего здания и помещения, а именно: электропроводка, стояки колодного и горячего водоснабжения и водоотведения. трубы теплоснабжения, вентиляция, пожарная сигнализация.

30.01.2025 подписали протокол согласования проектных работ по обеспечению пожарной безопасности при размещении картинга в здании по адресу <...>.

В соответствии с протоколом Арендодатель принял на себя обязанности по разработке в течение 30 календарных дней:

- разработка раздела АР проектной документации здания с указанием функционального назначения помещений (этажей) и выделением на 1 этаже помещения под размещение насосной станции.

- проект «Наружные сети водоснабжения» с вводом водопровода в помещение насосной станции: два ввода в помещение, в соответствии с получаемыми ТУ.

- проект «Автоматическая установка сплинкерного пожаротушения».

- проект насосной станции с автоматизацией.

- проект «Аварийное освещение» в соответствии с требованиями СП 52.1333.

Кроме того, арендодатель обязался: 1. Получить договор на технологическое присоединение по водоснабжению в соответствии с необходимостью обеспечения пожарной безопасности объекта. 2. Выполнить работы по договору на технологическое присоединение по водоснабжению в соответствии с необходимостью обеспечения пожарной безопасности объекта. 3. Произвести строительство насосной станции. 4. Предоставить возможность интеграции автоматической пожарной сигнализации Арендатора в существующую систему автоматической пожарной сигнализации Арендодателя. 5. Предоставить паспорта и документацию на оборудование автоматической пожарной сигнализации Арендодателя по запросу Арендатора. 6. Предоставить места для установки вентиляторов противодымных вытяжных систем, а также точки подключения электродвигателей вентиляторов.

На арендатора была возложена обязанность:

- разработка проекта «Автоматическая пожарная сигнализация и система  оповещения  и  управления  эвакуацией людей при пожаре 4-го типа»; проекта «Система противодымной вентиляции и оборудование существующих лестничных клеток устройством дополнительного подпора воздуха (незадымляемые лестничные клетки Н2)»; проекта устройства лотков, аварийной емкости для слива ЛВЖ с расчетом системы аварийного слива с целью определения фактической продолжительности эвакуации ЛВЖ из опасной зоны (помещения мастерской).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что Обществу было достоверно известно о состоянии арендуемого имущества, и мерах, которые необходимо выполнить для приспособления помещений для осуществления деятельности под картинг, общепит, кальянную, компьютерный клуб, развлечения с элементами виртуальной реальности и иные услуги, разрешенные на указанной территории действующим законодательством РФ.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ГЫ 32017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда российской Федерации от 10.11.2021, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации З (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.13.2020, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Сам по себе факт производства ремонта о непригодности к использованию не свидетельствует. Доказательств невозможности использования спорного имущества в хозяйственной деятельности только по причине невыполнения арендодателем своих обязательств по договору в материалы дела Обществом не представлено. Доказательства того, что должнику не было известно о недостатках помещения, отсутствуют.

Обществом не представлено доказательств того, он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Напротив, в спорный период Обществом велись ремонтные работы, которые были возложены договором на арендатора.

С учетом изложенного, возражения ответчика суд находит несостоятельными.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Факт нарушения сроков внесения платежа подтверждается материалами дела.

Нарушение обязательств по оплате арендной платы носит существенный характер, что является основанием для расторжения договора аренды.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, доказательств оплаты суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Основываясь на доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, суд считает требование о взыскании неустойки обоснованным, расчет неустойки соответствует условиям договора.

Госпошлина, уплаченная истцом при обращении с иском в суд, подлежит возмещению ответчиком.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть долгосрочный договор аренды недвижимого имущества, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью "Эракартинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 10.09.2024.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эракартинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2809620 руб. задолженности по арендной плате, 77556,45 руб. долга по оплате потребленных коммунальных услуг и энергоресурсов, 17420 руб. неустойку за период с 11.02.2025 по 13.05.2025 и далее по день фактического погашения долга 2809620 руб. исходя из расчета 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки, а также 127138 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова