Решение от 29 мая 2020 г. по делу № А40-273141/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Москва Дело № А40-273141/19-50-2262

29.05.2020 г.


Резолютивная часть решения объявлена 22.05.2020г.

Полный текст решения изготовлен 29.05.2020г.


Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Модный Стиль" (115230, <...>, стр. 4, эт. 1, к. 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2016, ИНН: <***>)

к 1) Обществу с ограниченной ответственностью "Сириус Менеджмент" (115230, <...>, корп/стр 2/4, пом. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.04.2018, ИНН: <***>); 2) Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альва-Финанс" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СФЕРА" (115432, <...>, пом. V, к. 24, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.06.2013, ИНН: <***>)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды,


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.06.2019 г.

от 1-го ответчика: представитель не явился, извещен

от 2-го ответчика: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Модный Стиль" обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Сириус Менеджмент" и к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альва-Финанс" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СФЕРА" о признании отказа от договора аренды нежилого помещения № 109/ДУ4 от 08.12.2017 незаконным.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики в заседание суда не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд в порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1, 4 ст. 123, ч.ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В материалы дела от ответчиков поступили письменные мотивированные отзывы, в соответствии с которыми ответчики возражали против удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «МОДНЫЙ СТИЛЬ» (далее - Истец) и ООО «СИРИУС МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СФЕРА» (далее - Ответчик № 1), ООО «УК «Альва-Финанс» (далее - Ответчик № 2) был заключен договор аренды нежилого помещения № 109/ДУ4 от 08.12.2017 (далее - Договор, см.прил.№1).

Срок аренды установлен: с момента передачи помещения Истцу и по 31.12.2020 включительно (п. 5.1. Договора).

Согласно п. 3.1.1. Договора постоянная арендная плата с первого по третий месяц первого года аренды составила 81 805,66 руб. ежемесячно. Начиная с четвертого месяца первого года аренды размер постоянной части арендной платы составил 245 417,00 руб. ежемесячно.

В соответствии с п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4. Договора Истец компенсировал Ответчикам расходы на оплату теплоснабжения, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (переменная часть арендной платы.

В целях обеспечения исполнения своих обязательств по Договору Истец в порядке, установленном п. 4.1. Договора перечислил Ответчику обеспечительный депозит в сумме 245 417, 00 руб.

27.05.2019 Ответчик №1 направил в адрес Истца претензию с требованием оплатить задолженность по Договору, возникшую за май 2019 года.

03.06.2019 в адрес Истца поступила новая претензия Ответчика №1 от 03.06.2019 № 55, который требовал погасить задолженность по арендной плате и пеней в сумме 154 063, 03 руб. по 06.06.2019.

Истец ссылается на то, что исполнил требования, указанные в новой претензии и 11.06.2019 перечислил Ответчику №1 задолженность в сумме 150 158,90 руб., что подтверждено платежным поручением от 11.06.2019 №36.

Вместе с тем, уведомлением от 05.06.2019 (исх. № 56) Ответчики отказались от Договора и с 14.06.2019 заблокировали доступ к арендуемому имуществу.

Не согласившись с указанным отказом Ответчиков от договора аренды нежилого помещения № 109/ДУ4 от 08.12.2017, Истец обратился с настоящим иском в суд.

В обоснование позиции по спору истец ссылается на то, что отказ от Договора со стороны Ответчиков произведен с нарушением порядка, установленного Договором, следовательно, является недействительным, а также на то, что действия Ответчиков, направленные на односторонний отказ от Договора, содержат признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

Кроме того, Истец ссылается на то, что указанные действия Ответчиков препятствуют ведению предпринимательской деятельности в арендуемых помещениях и вынудили Истца арендовать другое помещение.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду следующего.

В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд отмечает, что Договором предусмотрено право Арендодателя на расторжение Договора в одностороннем внесудебном порядке по вине Арендатора (п.7.3. указанного Договора). Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением Арендатора за 5 (Пять) банковских дней, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении либо курьером под роспись в следующих случаях (помимо прочего):

- если Арендатор произвел без письменного согласия Арендодателя перепланировку/переоборудование Помещения,

- если Арендатор два и более раз по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату (постоянную и/или переменную) полностью или в части,

Во всех предусмотренных Договором случаях, когда Арендодателю предоставляется право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке, последний обязуется направить Арендатору письменное требование об устранении нарушений в разумный срок, но не менее 7 (семи) рабочих дней или иной более длительный срок, указанный в соответствующем пункте.

В случае невыполнения Арендатором письменных требований Арендодатель может реализовать свое право на расторжение Договора в порядке, предусмотренном ст.7.3. Договора, а именно с момента направления Арендатору соответствующего уведомления и истечения пятидневного срока Договор считается расторгнутым по вине Арендатора. В день расторжения Договора Арендатор обязуется освободить Помещение и подписать Акт приема-передачи (возврата) помещения, Акт сверки взаиморасчетов.

Таким образом, Договором установлен срок, в который Арендатор обязан устранить нарушение Договора-погасить задолженность по оплате арендной платы - в разумный срок, но не менее 7 (Семи) рабочих дней с момента получения письменного требования Арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что 27.05.2019г. исх. № 49 Истцу было направлено Требование о погашении задолженности по оплате постоянной части арендной платы за май 2019 г. в размере 150 158,90 (Сто пятьдесят тысяч сто пятьдесят восемь и 90/100) рублей пени за просрочку оплаты постоянной части арендной платы по состоянию на 27.05.2019г. в размере 3 153,34 (Три тысячи сто пятьдесят три и 34/100) рубля.

Требованием установлен срок оплаты - до 30.05.2019 г.

В указанный срок долг по оплате арендной платы оплачен не был. Истец не обращался в адрес Арендодателя с просьбой увеличения установленного требованием или Договором срока устранения нарушения. Доказательств иного суду не представлено.

Также, согласно материалам дела, 03.06.2019г. исх. №55 Истцу было направлено дополнительное Требование по устранению этого же нарушения Договора с пеней за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за май 2019 г. по состоянию на 31.05.2019г. в размере 3 904,13 (Три тысячи девятьсот четыре и 13/100) рубля со сроком погашения до 06.06.2019г.

В указанный срок долг по оплате арендной платы оплачен не был. Истец не обращался в адрес Арендодателя с просьбой увеличения установленного требованием или Договором срока устранения нарушения. Доказательств иного суду не представлено.

В соответствии со ст.314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При не предъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Помимо такого нарушения Договора как неоплата два и более раза по истечении установленного Договором срока арендной платы, пункт 7.3. Договора содержит перечень иных нарушений Договора со стороны Арендатора, по которым срок их устранения заранее установить невозможно или крайне затруднительно, например, если Арендатор произвел без письменного согласия Арендодателя перепланировку/переоборудование Помещения; или Арендатор использование Помещения не по назначению; или если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Помещения. Заранее согласовать срок устранения таких нарушений крайне затруднительно, в связи с чем п.7.3 содержит такую формулировку устранения нарушений «в разумный срок, но не менее 7 (семи) рабочих дней.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что семидневный срок является согласованным Сторонами Договора и разумным для погашения задолженности по оплате арендной платы.

Как следует из материалов дела, Истец, погасил задолженность по оплате арендной платы за май 2019 года - 11 июня 2019 года, что является нарушением порядка оплаты, установленного п.3.2. Договора и п.7.3 Договора,

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в период срока действия указанного Договора, Истец неоднократно нарушал предусмотренный Договором порядок оплаты арендной платы.

Так, согласно материалам дела, за февраль 2019г. задолженность в размере 88 008,48 (восемьдесят восемь тысяч восемь) рублей 48 копеек была погашена 11.03.2019г., за март 2019г. задолженность в размере 54 923,48 (пятьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать три) рубля 48 копеек была погашена 05.04.2019г., за май 2019г. задолженность в размере 150 158,90 (сто пятьдесят тысяч сто пятьдесят восемь) рублей 90 копеек была погашена 11.06.2019г.

При этом, как указывают ответчики, у Истца перед Ответчиками имеется непогашенная задолженность. Доказательств, опровергающих факт наличия задолженности перед Ответчиками, Истец суду не представил.

Ссылки на судебную практику (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2015 №308-ЭС 15-13971 по делу №А63-10198/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2018г. №005-15000/2018 по делу №А41-13128/2018, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 №09АП-13601/2019-ГК по делу №А40-56608/15), применимые Истцом, не соответствуют фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела, поскольку в указанных судебных актах предметом рассмотрения являются требования о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды и о расторжении Договора аренды в судебном порядке.

Относительно довода истца о том, что претензия в порядке, предусмотренном п.7.3. Договора, заявлена только Ответчиком №1, в то время как Арендаторами помещения являются совместно Ответчик№1 и №2, суд отмечает следующее.

Пунктом 7.3. Договора аренды предусмотрен специальный порядок расторжения Договора по вине Арендатора. Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора с предварительным направлением Арендатору требования об устранении нарушения. В случае, если нарушение договора не будет устранено, Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды.

Помещения, которые был переданы Истцу в аренду на основании Договора аренды, находятся в общей долевой собственности Ответчика-1 и Ответчика-2 (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого Ответчика).

В соответствии со ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Из вышеуказанных норм следует, что любое изменение условий договора аренды или его расторжение должно осуществляться по соглашению всех собственников нежилых помещений.

Если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей нежилых помещений в аренду - такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Суд приходит к выводу о том, что Договором аренды не предусмотрена самостоятельность действий одного из Ответчиков, по мнению суда Ответчик-1, соблюдая процедуру одностороннего отказа от Договора по вине Арендатора, направляя Арендатору требование об устранении нарушения, действовал в общих интересах обоих арендодателей.

Согласно материалам дела, Ответчик-1 был уведомлен Ответчиком-2 о намерении последнего прекратить договорные отношения с Истцом (письмо № С-06-240519 от 24 мая 2019 года). Этим же письмом Ответчик-1 был уполномочен Ответчиком-2 взаимодействовать с Истцом по вопросам, связанным с договорными отношениями и их прекращением.

При этом, суд принимает во внимание, что отказ от исполнения Договора аренды подписан обоими арендодателями.

Относительно довода истца о том, что действия Ответчиков, направленные на односторонний отказ от Договора, содержат признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ), суд отмечает следующее.

Согласно разделу 4 Договора аренды, Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя Обеспечительный депозит, которая является гарантией исполнения Арендатором своих обязательств по договору.

Согласно п.2.2.2. Договора аренды Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, понесенных по вине Арендатора вследствие нарушения им норм эксплуатации помещения, несвоевременного внесения платежей, предусмотренных Договором аренды, невыполнения других обязательств, предусмотренных Договором.

Согласно п.2.3.17 Договора Арендатор взял на себя обязательство по возмещению Арендодателю причиненного помещениям либо инженерному оборудованию ущерба.

Из материалов дела усматривается, что удержание Арендодателем причитающихся ему платежей из суммы Обеспечительного депозита является правом Арендодателя, а не обязанностью (п.4.2. Договора аренды).

В случае досрочного прекращения Договора по основаниям, предусмотренным п.7.3. Договора, т.е. по вине Арендатора, Обеспечительный депозит, оплаченный Арендатором по Договору, не подлежит возврату Арендатору, и является компенсацией убытков, понесенных Арендодателем по вине Арендатора.

Согласно материалам дела, Ответчики отказались от Договора по вине Истца, при наличии у Истца непогашенной задолженности перед обоими арендодателями.

Таким образом, при данных обстоятельствах обеспечительный депозит не компенсирует сумму задолженности Истца по оплате арендной платы, а является компенсацией убытков, понесенных Арендодателем по вине Арендатора (п. 4.2. и п. 7.3. Договора), в том числе в связи с досрочным прекращением Договора по вине Арендатора.

Кроме того, Ответчики указывают на то, что в нарушение п.2.3.16 Договора, Истец произвел перепланировку Помещения без письменного разрешения Ответчиков, а именно возвел дополнительные стены в помещении, тем самым изменив его конфигурацию.

Письмами от 21.05.2019г. исх.№02210519 и от 31.05.2019г. исх.№С-54 Ответчиками было направлено Истцу требование о предоставлении документального согласия Арендодателей на производство перепланировки помещения. Указанное Требование было оставлено Истцом без ответа.

Доказательств, опровергающих доводы ответчиков в части осуществления перепланировки Помещения без письменного разрешения Ответчиков, Истец суду не представил.

С учетом изложенного, доводы истца о том, что действия Ответчиков, направленные на односторонний отказ от Договора, содержат признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ) являются необоснованными и подлежат отклонению.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, фактических обстоятельств дела, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

Расходы по госпошлине относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



СУДЬЯ: И.А.Васильева