Решение от 14 августа 2018 г. по делу № А49-5545/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000, тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96,

e-mail:penza.info@arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-5545/2018
город Пенза
14 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2018 года


Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Фроловой И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Нижнеломовского района Пензенской области (Розы Люксембург ул., д. 4, Нижний Ломов г., Нижнеломовский район, Пензенская область, 442153, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит» (Карла Маркса ул., д. 66, Нижний Ломов г., Нижнеломовский район, Пензенская область, 442150, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды и взыскании задолженности в сумме 60 623,31 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 04.04.2018,

установил:

администрация Нижнеломовского района Пензенской области обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит» о расторжении договоров аренды земельных участков № 45 сх/10 от 21.04.2010, № 49 сх/10 от 04.06.20110 и взыскании задолженности в сумме 60 623 руб. 31 коп., в том числе основной долг 54 502 руб. 80 коп., пени 6 119 руб. 51 коп.

Дело №А49-5545/2018 находилось на рассмотрении судьи Бочковой Е.Н.

В связи с длительным отсутствием судьи Бочковой Е.Н., определением и.о. председателя 4 судебного состава Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2018 года в соответствии со ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Е. Н. Бочковой на судью Радина С.Ю.

Ответчик в судебное заседание не явился. О времени и месте его проведения извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным проведение заседания в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель истца представил копию уведомления о замене сторон в обязательстве и просил о перерыве в судебном заседании для уточнения исковых требований.

Суд на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил в судебном заседании перерыв до 11 час. 45 мин. 14.08.2018.

После окончания перерыва представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил суд расторгнуть договоров аренды земельных участков № 45 сх/10 от 21.04.2010, № 49 сх/10 от 04.06.20110 и взыскать с ответчика задолженности в сумме 69 446 руб. 64 коп., в том числе основной долг 61 472 руб. 25 коп., пени 7 974 руб. 39 коп.

Суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявление истца об уточнении исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

21.04.2010 между администрацией Нижнеломовского района Пензенской области (арендодатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛомовЗерно» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 45 сх/10 (л.д. 22-25) (далее – договор № 45 сх/10).

По условиям заключенного договора № 45 сх/10 арендодатель сдает. А арендатор принимает в аренду земельные участки:

-площадью 621155 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:43 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 1600 м по направлению на восток от ориентира с.Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельхозиспользования»;

-площадью 553520 кв.м. с кадастровым номером 58:21:840203:44 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 2760 м по направлению на северо-запад от ориентира здание администрации Усть-Каремшинского сельсовета, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <...>. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для организации сельскохозяйственного производства»;

-площадью 271972 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:44 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 2650 м по направлению на восток от ориентира с.Усть-Каремша. расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский, с.Усть-Каремша. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного использования»;

-площадью 152803 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:46 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 3250 м по направлению на восток от ориентира с.Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский, с.Усть-Каремша. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного использования»;

-площадью 135269 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:45 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 1900 м по направлению на восток от ориентира с. Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельхозиспользования»;

-площадью 268223 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:28 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 3875 м по направлению на восток от ориентира с.Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного производства»;

-площадью 1231767 кв.м. с кадастровым номером 58:21:900101:25 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 4625 м по направлению на восток от ориентира с.Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р-н Нижнеломовский. Категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного производства».

Договор заключен сроком на сорок девять лет.

Договор № 45 сх/10 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 24.05.2010, запись № 58-58-32/002/2010-899.

Согласно условиям договора (приложение № 1 к договору № 45 сх/10) размер арендной платы в квартал составляет 5 191 руб. 71 коп. Оплата производится путем перечисления денежных средств ежеквартально, через отделение Сбербанка, по квитанции, получаемой в отделе имущественных и земельных правоотношений в администрации Нижнеломовского района, непосредственно перед осуществлением платежа. В случае невнесения арендной платы начисляются пени за каждый день просрочки в размере 0,03% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (п. 5.1 договора).

По акту приема-передачи от 24.04.2010 земельные участки переданы арендатору (л.д. 25).

04.06.2010 между администрацией Нижнеломовского района Пензенской области (арендодатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛомовЗерно» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 49 сх/10 (л.д. 26-28) (далее – договор № 49 сх/10).

По условиям заключенного договора № 49 сх/10 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

-площадью 135406 кв.м., с кадастровым номером 58:21:900101:47 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 3250 м по направлению на восток от ориентира с. Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Н-Ломовский р-он, с. Усть-Каремша, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения». разрешенное использование земельного участка: «для сельскохозяйственного использования»;

-площадью 273700 кв.м., с кадастровым номером 58:21:900101:24 и адресными ориентирами: участок находится примерно в 2525 м по направлению на восток от ориентира с. Усть-Каремша, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Н-Ломовский р-он, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства».

Договор заключен сроком на сорок девять лет.

Договор № 49 сх/10 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 20.06.2010, запись № 58-58-32/012/2010-400.

Согласно условиям договора (приложение № 1 к договору № 49 сх/10) размер арендной платы в квартал составляет 656 руб. 61 коп. Оплата производится путем перечисления денежных средств ежеквартально, через отделение Сбербанка, по квитанции, получаемой в отделе имущественных и земельных правоотношений в администрации Нижнеломовского района, непосредственно перед осуществлением платежа. В случае невнесения арендной платы начисляются пени за каждый день просрочки в размере 0,03% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (п. 5.1 договора).

По акту приема-передачи от 04.06.2010 земельные участки переданы арендатору (л.д. 28).

16.11.2015 по договору уступки прав аренды земельного участка ООО «ЛомовЗерно» передал ответчику по настоящему делу - ООО «Фаворит» права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельного участка № 49 сх/10 и № 45 сх/10.

Пунктом 3.2 указанных договоров аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством; своевременно производить арендные платежи за землю.

Согласно исковому заявлению и подтверждено материалами дела, обязательство по указанным договорам в части внесения арендных платежей ответчиком исполнено ненадлежащим образом, и его задолженность перед истцом составляет 69 446 руб. 64 коп., в том числе 61 649 руб. 63 коп. по договору № 45 сх/10 (основной долг 54 570 руб. 55 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018, пени в сумме 7 079 руб. 08 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018), 7 797 руб. 01 коп. по договору № 49 сх/10 (основной долг 6 901 руб. 70 коп. за период с 01.0.2016 по 01.07.2018, пени в сумме 895 руб. 31 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018).

Кроме того, судом установлено, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Так, Управлением Россельхознадзора по Республике Мордовия и Пензенской области августе 2017 года проведена проверка в отношении ООО «Фаворит» на предмет соблюдения земельного законодательства Российской Федерации на земельных участках, предоставленных ответчику по договорам аренды № 45 сх/10 и № 49 сх/10.

В ходе проверки установлено, что ООО «Фаворит» на вышеуказанных земельных участках не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от процессов ухудшающих качественное состояние земель. По результатам проверки ООО «Фаворит» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ и привлечено к административной ответственности, что подтверждается постановлением Управлением Россельхознадзора по Республике Мордовия и Пензенской области № 153 от 06.09.2017, материалами проверки (л.д. 114-131).

В связи с ненадлежащим исполнением договоров истцом в адрес ответчика 09.01.2018 направлена претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности и использовании предоставленных в аренду земельных участков по целевому назначению. Претензия получена ответчиком 11.01.2018 (л.д. 6-13).

В последующем, истцом 21.03.2018 направлена претензия в адрес ответчика, согласно которой истец предложил ответчику оплатить образовавшуюся задолженность, расторгнуть договора аренды и вернуть земельные участки в течение 30 дней со дня получения претензии. Претензия получена ответчиком 26.03.2018 (л.д.14-21).

Указанные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При этом согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды между сторонами заключен, земельные участки переданы ответчику, доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок и в полной сумме ответчик не представил, сумма долга в размере 61 472 руб. 25 коп. подтверждена документально и ответчиком не оспорена, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании суммы долга заявлено правомерно и подлежит удовлетворению на основании ст. 307, 309, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору по договору № 45 сх/10 в сумме 7 079 руб. 08 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018, по договору № 49 сх/10 в сумме 895 руб. 31 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018, а в общей сумме 7 974 руб. 39 коп.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно п. 5.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,03% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период

Порядок и методика расчета неустойки судом проверены и признаны верными. Следовательно, требование истца о взыскании пени также заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

С ответчика взыскивается неустойка в сумме 7 974 руб. 39 коп. за период с 01.01.2016 по 01.07.2018.

Истцом заявлено требование о расторжении договоров аренды № 45 сх/10 от 21.04.2010 и № 49 сх/10 от 04.06.2010, указанное требование мотивированно ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендных платежей и использованием земельных участков с их целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и др.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы по спорным договорам, в связи с чем исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 01.07.2018 в размере 61 472 руб. 25 коп. судом признаны подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, судом установлен факт использования ответчиком земельных участков по договорам № 45 сх/10 и № 49 сх/10 с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, что подтверждается результатами проверки, проведенной в августе 2017 года Управлением Россельхознадзора по Республике Мордовия и Пензенской области, по результатам которой ООО «Фаворит» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ и привлечено к административной ответственности.

Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленные в адрес ответчика претензию от 09.01.2018, полученная ответчиком 11.01.2018, содержащая требование об уплате задолженности по арендной плате и об использовании земельных участков по целевому назначению и претензию от 21.03.2018, полученная ответчиком 26.03.2018, содержащая требование об уплате задолженности по арендной плате, а также предложение о расторжении договоров аренды, путем подписания соответствующего соглашения и возврате земельных участков по акту приема-передачи, в течение 30 дней со дня получения претензии.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспорен и доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований в части расторжения договоров аренды, установленными и признанными ответчиком.

На основании изложенного, исковые требования администрации Нижнеломовского района Пензенской области подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Нижнеломовского района Пензенской области удовлетворить полностью. Судебные расходы отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» в пользу администрации Нижнеломовского района Пензенской области задолженность в сумме 69 446 руб. 64 коп., в том числе основной долг 61 472 руб. 25 коп., пени 7 974 руб. 39 коп.

Расторгнуть договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 45 сх/10 от 21.04.2010.

Расторгнуть договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 49 сх/10 от 04.06.2010.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» в доход федерального бюджета государственную пошлину 14 778 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья С.Ю. Радин