Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А75-15320/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-15320/2024
05 февраля 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2025 г.

В полном объеме решение изготовлено 05 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Лангепаса (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 29.08.2002, ИНН <***>, адрес: 628672, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 14.04.2021) о расторжении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Лангепаса (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 05.11.2002, ИНН <***>, адрес: 628672, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>),

без участия представителей сторон и третьего лица,

установил:

в соответствии с определением Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.07.2024 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило по подсудности гражданское дело № 2-520/2024 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Лангепаса (далее – истец, комитет) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2021 № 48.

Исковые требования со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы существенным нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору.

Определением от 12.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Лангепаса (далее – администрация).

Определением от 05.12.2024 судебное разбирательство по делу отложено на 22.01.2025 на 09 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Ответчик отзыв на иск не представил, требования не сопорил.

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с решением Думы города Лангепаса от 29.01.2016 № 6 «Об утверждении Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса» права собственника в интересах и от имени администрации города Лангепаса в отношении муниципального имущества, а также защиту имущественного права муниципальной собственности осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Лангепаса.

Между Администрацией города Лангепаса (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 31.12.2021 № 48 (далее – договор), согласно которому на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, о признании претендентов единственными участниками аукциона и признания аукциона, назначенного на 22.12.2021 в 10:00, несостоявшимся от 20.12.2021, арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает в аренду, земельный участок площадью 440 кв.м. Местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Лангепас, земельный участок расположен в 44 м от производственной базы, расположенной по адресу: <...>, по направлению на восток. Виды разрешенного использования: код: 4.9.1. 1.1.1. Категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровый номер 86:16:0060103:354.

В силу пункта 1.2. договора срок его действия с 31.12.2021 по 30.12.2026, а в части расчетов (арендная плата, пени) до исполнения обязательств.

Размер арендной платы определен в разделе 2 договора.

В силу пункта 2.2. договора размер арендной платы и сроки ее внесения, указанные в приложениях к настоящему договору, не могут быть изменены.

По акту сдачи-приемки земельного участка от 31.12.2021 администрация передала ответчику земельный участок.

В соответствии с пунктом 3.2.2. договора в редакции соглашения от 08.09.2022, арендатор обязался выполнить работы в сроки, установленные Приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

В результате натурного обследования земельного участка с кадастровым номером 86:16:0060103:354, проведенного 15.03.2024, установлено, что фактически к освоению земельного участка ответчик не приступил, на земельном участке отсутствуют здания строения, сооружения. Строительные материалы и строительная техника в границах земельной участка отсутствует, строительство на земельном участке не осуществляется.

Ответчику направлено предупреждение от 16.11.2023 № 01/1227, в котором предложено в месячный срок обратиться в Комитет архитектуры и градостроительства Администрации города Лангепаса с целью, оформления градостроительной документации на земельный участок, в противном случае, указано на то, что арендодатель оставляет за собой право обращения в суд о досрочном расторжении договора.

В ответ на запрос истца от 22.01.2024 № 01/147 в адрес Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Лангепаса о предоставлении информации о получении (неполучении) ФИО1 проектной документации для строительства газозаправочной станции на земельном участке с кадастровым номером 86:16:0060103:354 был получен ответ (от 23.01.2024 № 05-исх/24), согласно которому вышеуказанная проектная документация ФИО1 не выдавалась.

В соответствии с пунктом 5.1.1.4. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невыполнении пункта 3.2.2.

В силу пункта 5.2. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Предупреждением о 27.03.2024 № 01/310 комитет, указав на нарушение существенных условий договора в части получения градостроительной и разрешительной документации, предложил ответчику расторгнуть договор, направив проект соответствующего соглашения.

Поскольку ответчик уклонился от расторжения договора по соглашению сторон, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из анализа условий договора и сложившихся между сторонами правоотношений, суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из обязательств аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны согласовали все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о предмете (статьи 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель свои обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнил в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования землей прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

-использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

-порче земель;

-невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

-невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

-неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О).

Из содержания статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как отмечено выше, в соответствии с пунктом 5.1.1.4. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невыполнении пункта 3.2.2.

В силу пункта 5.2. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Досудебный порядок досрочного расторжения договора истцом соблюден.

В рассматриваемом случае договором установлена цель использования земельного участка под строительство объектов придорожного сервиса (код 4.9.1.).

В соответствии с пунктом 3.2.2. договора в редакции соглашения от 08.09.2022, арендатор обязался выполнить работы в сроки, установленные Приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Исходя из пункта 1 Приложения к указанному приказу, для объектов площадью до 1 500 кв.м. общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 15 месяцев.

Как указывает истец, рабочей группой на 10.01.2025 инициировано выездное обследование земельного участка с 86:16:0060103:354, в ходе которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 86:16:0060103:354 не огорожен, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют, строительные работы не ведутся, земельный участок по назначению не используется.

В то же время из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Также суд принимает во внимание положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Доказательств, свидетельствующих о наступлении для арендодателя негативных последствий, которые бы соответствовали и были соразмерны правовым последствиям в виде досрочного расторжения договора, в материалах дела не имеется.

В частности, суд отмечает, что договор с ответчиком заключен по результатам конкурентных процедур, при этом аукцион признан несостоявшимся, поскольку по указанному лоту была подана лишь она заявка.

Следовательно, заинтересованность в освоении земельного участка по его целевому назначению среди хозяйствующих субъектов минимальна.

Кроме того, как следует из материалов дела, 27.05.2024 ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка, необходимый для поучения разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства.

Также в мае 2024 года общество с ограниченной ответственностью «Промышленные информационные технологии» и общество с ограниченной ответственностью «Концессионная коммунальная компания» сообщили о наличии возможности технологического присоединения к системам тепло-, водоснабжения и водоотведения.

Таким образом, ответчиком приняты меры к исполнению обязательств, получен градостроительный план земельного участка, необходимый для получения разрешительной документации.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, и, учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, в удовлетворении иска надлежит отказать.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона, в связи с чем вопрос о ее распределении не разрешается.

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Лангепаса отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья П.А. Сердюков