Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А23-9927/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело №А23-9927/2019
23 декабря 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального предприятия города Обнинска Калужской области «Обнинское пассажирское автотранспортное предприятие», 249032, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к закрытому акционерному обществу «Обнинскнефтепродукт-Сервис», 249034, <...>/5, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» (249037, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании 278 066 руб. 95 коп.,

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 07.12.2020 сроком действия 1 год,

от ответчика - представителя ФИО3 по доверенности от 05.07.2019 сроком действия 31.12.2020,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное предприятие города Обнинска Калужской области «Обнинское пассажирское автотранспортное предприятие» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к закрытому акционерному обществу «Обнинскнефтепродукт-Сервис» (далее – ответчик) о взыскании 278 066 руб. 95 коп., в т.ч. задолженность по договору субаренды земельного участка № 189/1 от 01.10.2007 за период с 01.02.2019 по 30.11.2019 в сумме 255 103 руб. 79 коп., по оплате коммунальных услуг за март 2019 года, сентябрь-октябрь 2019 года в сумме 13 791 руб. 42 коп. и неустойка за несвоевременное внесение субарендной платы за период с 06.04.2019 по 11.12.2019 в размере 7 171 руб. 74 коп.

Определением от 18.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск».

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в его отсутствие.

14.12.2020 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано на то, что истцу предоставлен спорный земельный участок для эксплуатации производственных зданий и сооружений производственной деятельности; арендатор имеет право в пределах срока договора аренды сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при условии письменного уведомления арендатора; в арендном деле имеется договор № 189/1 от 01.10.2007 субаренды земельного участка, площадью 375 кв.м., из земель поселений с кадастровым номером 40:27:040202:0064, заключенный истцом с ЗАО «Обнинскнефтепродукт-Сервис» для осуществления деятельности топливо-заправочного пункта, в связи с чем обязательство арендатора уведомить арендодателя о передаче в субаренду земельного участка исполнено надлежащим образом; указано на правомерность взыскания суммы арендных платежей, исходя из согласованной по договору субаренды арендной платы.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просил суд взыскать с ответчика задолженность по субарендным платежам за период с 01.02.2019 по 20.05.2020 в размере 384 211 руб. 61 коп., по коммунальным услугам за период с 01.09.2019 по 30.09.2019 в сумме 673 руб. 93 коп., неустойку на несвоевременное внесение субарендной платы за период с 07.05.2019 по 28.05.2020 в сумме 17 776 руб. 87 коп.

Представитель истца указал, что при проведении сверки взаимных расчетов, был произведен перерасчет сумм поступавших в счет оплаты коммунальных услуг, в связи с чем была произведена корректировка суммы задолженности по арендной плате.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что договор аренды земельного участка, заключенного с Администрацией города Обнинска, был заключен в связи с переоформлением постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, обязательное проведение торгов в данном случае не требовалось, кроме того, земельный участок предоставлен для эксплуатации производственных зданий и организации производственной деятельности; договор аренды был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Представитель истца отметил, что ответчик является лишь субарендатором земельного участка, а вопрос государственного регулирования арендной платы относится к отношениям, возникшим между Администрацией города Обнинска и Предприятием. Затраты на содержание земельного участка были включены в Протокол согласования субарендной платы при заключении договора субаренды, на протяжении длительного периода времени данный платеж вносился арендатором без каких либо возражений в размере, определенном в дополнительных соглашениях.

Представитель ответчика указал, что суммы долга по коммунальным платежам он не оспаривает, возражал против взыскания заявленной суммы арендных платежей, указал, земельный участок, находящийся в субаренде у ответчика, является муниципальной собственностью, следовательно, арендная плата по нему является регулируемой и определение ее размера должно происходить строго исходя из положений, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Решение Обнинского городского Собрания от 25.12.2018 № 03-49 «Об арендной плате за использование земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, находящихся в собственности муниципального образования «Город Обнинск», никаких «затрат на содержание» не содержит. В связи с чем, ответчик считает, что положения п. 4 и п. 5 дополнительного соглашения №70 от 22.04.2019 к договору являются недействительными (ничтожными); кроме того, договор субаренды земельного участка № 189/1 от 01.10.2007 является незаключенным, т.к. данный договор не проходил государственную регистрацию и в нем отсутствует индивидуализация переданной в субаренду части земельного участка.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Постановления Администрации города Обнинска от 10.08.2004 № 995-п «О предоставлении земельного участка в аренду МП ОПАТП для эксплуатации производственных зданий и организации производственной деятельности по адресу: г.Обнинск, промзона Мишково» с истцом заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер 40:27:040202:0064, общей площадью 62 669 кв.м. № А-100-2004 от 16 сентября 2004 года. На арендуемом земельном участке находится 11 объектов недвижимости.

Обязанности арендатора (истца) по договору, включают, в том числе, проведение работ по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений и иных объектах недвижимости на земельных участках и благоустройству земельных участков в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами (п. 4.4.12 договора аренды).

Вместе с тем арендатор имеет право в пределах срока договора аренды сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при условии письменного уведомления арендодателя. То есть заключение договора субаренды арендатором носит уведомительный характер (4.3.2. договора аренды).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор субаренды аренды № 189/1 от 01.10.2007 земельного участка, по условиям которого арендатору передан земельный участок, площадью 375 кв.м., из земель поселений с кадастровым номером 40:27:040202:0064, для осуществления деятельности топливозаправочного пункта (далее - договор субаренды).

Согласно п. 1.2. договора субаренды передача земельного участка производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором (приложение №1).

По условиям п. 2.1. договор вступает в силу и действует до 29.09.2008. В случае, если ни одна из сторон за три дня до окончания срока действия договора не заявила о намерении его расторгнуть, договор считается ежегодно пролонгированным на тех же условиях еще на один год (п. 2.2. договора субаренды).

По договору субаренды размер субарендной платы определялся подписанным сторонами протоколом согласования цены в виде приложения № 2 к договору (п. 3.1. договора субаренды).

Протокол согласования субарендной платы (приложение №2 к договору) предусматривал основной платеж (определяемый по согласованному расчету), а также компенсацию затрат на содержание арендуемого земельного участка (в фиксированном размере) (т. 1, л.д. 15, оборот).

По акту приема передачи от 01.10.2007 арендованный земельный участок передан ответчику (т. 1, л.д. 15).

В последующем дополнительными соглашениями стороны неоднократно вносили изменения в п. 4, п. 5 приложения №2 к договору субаренды земельного участка, которыми менялся размер основного платежа арендной платы, а также основного платежа (т. 1, л.д. 16-20).

Договор субаренды расторгнут по соглашению 22.04.2020, арендованный земельный участок возвращен по акту 22.05.2020 (т. 1, л.д. 137-138).

Ссылаясь на то, что на стороне арендатора имеется задолженность по субарендной плате и по оплате коммунальных услуг, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из утоненного заявления истца, задолженность ответчика по арендным платежам составила 384 211 руб. 61 коп. (за период с 01.02.2019 по 20.05.2020).

Ответчик в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по договору.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик ссылается на то, что положения п. 4 и п. 5 дополнительного соглашения №70 от 22.04.2019 к договору являются ничтожными, поскольку определение размера арендной платы в отношении государственного (муниципального) имущества должно происходить строго исходя из положений, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Суд находит данный довод несостоятельным в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Протокол согласования субарендной платы в редакции дополнительного соглашения № 70 от 22.04.2019 к договору субаренды земельного участка № 189/1 от 01.10.2007 предусматривал основной платеж, а также компенсацию затрат на содержание арендуемого земельного участка, что не противоречит статье 614 ГК РФ. Ссылка ответчика на то, что обязанности по содержанию и уборке были возложены договором на него (пп.4.4.7, 4.4.10), а также на нормативное регулирование арендной платы, несостоятельна.

Пунктом 4.4.7 договора субаренды на ответчика возлагалась обязанность по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений и иных объектов недвижимости на земельных участках, а не содержание арендуемого земельного участка. Затраты на содержание арендуемого участка не ограничиваются только расходами на уборку территории. Кроме того, дополнительным соглашением о согласовании субарендной платы, подписанного сторонами позднее основного договора фактически возложены обязанности по содержанию арендуемого земельного участка на истца.

Факт подписания дополнительного соглашения № 70 от 22.04.2019 ответчик не оспаривает. В пункте 3 указанного дополнительного соглашения к договору субаренды размер арендной платы рассчитывается в соответствии с Решением Обнинского городского Собрания от 25.12.2018 № 03-49 «Об арендной плате за использование земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, находящихся в собственности муниципального образования «Город Обнинск», с учетом арендуемой площади и поправочного коэффициента вида деятельности ответчика (10).

Решение Обнинского городского Собрания от 25.12.2018 № 03-49 «Об арендной плате за использование земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, находящихся в собственности муниципального образования «Город Обнинск», а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Город Обнинск» не содержит запрета на компенсацию затрат арендодателя на содержание арендуемого имущества.

При этом следует отметить, что Протокол согласования субарендной платы (приложение №2 к договору) при заключении договора субаренды предусматривал основной платеж (определяемый по согласованному расчету), а также компенсацию затрат на содержание арендуемого земельного участка (в фиксированном размере) (т. 1, л.д. 15, оборот). На протяжении длительного периода времени арендатором вносились платежи, рассчитанные в согласованном порядке, без каких либо возражений в размере, определенном в дополнительных соглашениях.

В силу положений абзаца 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу оспариваемой сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Подлежит отклонению довод ответчика о незаключенности договора субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Передача земельного участка по договору субаренды подтверждается соответствующим актом подписанным сторонами договора субаренды.

Договор субаренды расторгнут по соглашению 20.04.2020, арендованный земельный участок возвращен по акту 20.05.2020. Длительность пользования земельным участком ответчиком и представленные документы указывают, что сторонами была согласована территория арендуемого земельного участка по договору, на котором осуществлялась деятельность субарендатора. Поэтому утверждение ответчика о нарушении пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации о неопределении предмета договора не подтверждается фактическими обстоятельствами, поскольку позволяет идентифицировать часть арендуемого земельного участка иным образом и основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

Довод ответчика о незаключенности договора субаренды по причине отсутствия его государственной регистрации, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

С учетом изложенного и на основании статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности арендным платежам составила 384 211 руб. 61 коп. (за период с 01.02.2019 по 20.05.2020).

Сумма долга по коммунальным платежам в размере 673 руб. 93 коп. ответчиком не оспорена. Представитель ответчика в судебном заседании указал на возможное наличие задолженности в заявленной сумме.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11, от 08.10.2013 №12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.05.2015 №305-ЭС14-8858).

С учетом изложенного, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам в размере 673 руб. 93 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истец просил взыскать неустойку за период с 07.05.2019 по 28.05.2020 в сумме 17 776 руб. 87 коп.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям пункта 3.3. договора субаренды за несвоевременное внесение ареной платы в размере и на условиях, установленных договором, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день.

Расчет пени, представленный истцом проверен судом и признан верным.

Требование истца о взыскании неустойки правомерно, поскольку истцом доказан факт просрочки исполнения обязательств, и такая ответственность предусмотрена ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором.

С учетом изложенного, на основании статей 309, 310, 329, 330 ГК РФ, суд считает требование истца о взыскании неустойки в размере 17 776 руб. 87 коп. подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

взыскать с закрытого акционерного общества «Обнинскнефтепродукт-Сервис», г. Обнинск Калужской области, в пользу муниципального предприятия города Обнинска Калужской области «Обнинское пассажирское автотранспортное предприятие», г. Обнинск Калужской области, задолженность в размере 384 211 руб. 61 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 673 руб. 93 коп., неустойку - 17 776 руб. 87 коп., а так же расходы по государственной пошлине в сумме 11 053 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Е.В. Иванова