Решение от 15 декабря 2017 г. по делу № А43-31976/2017

44/2017-211503(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-31976/2017

Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2017. Решение в полном объеме изготовлено 15.12.2017.

г. Нижний Новгород 15 декабря 2017 года Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны

(шифр дела 44-866),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

по иску общества с ограниченной ответственностью «Пайп Груп» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н. Новгород

к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н. Новгород,

при участии третьего лица:

Государственного предприятия Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости ГП НО «ДиРоН»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 21.05.2017; от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2017;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 09.01.2017, установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пайп Груп» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 503,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Н.Новгород, Ленинский район, пр. Ленина, д. 54а, литер А.

Определением от 09.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное предприятие Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости.

Ответчик иск не признал по мотивам, подробно изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Третье лицо считает иск подлежащим удовлетворению в части, касающейся доводов истца об отсутствии оснований для включения НДС в стоимость выкупаемого имущества.

В процессе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области по иску общества с ограниченной ответственностью «Пайп Груп» к Государственному предприятию Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости о признании отсутствующим права хозяйственного ведения последнего (дело А43-31976/2017).

Заявленное ходатайство рассмотрено судом по правилам ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, и оставлено без удовлетворения.

В данном случае суд пришел к выводу о том, что дело А43-31976/2017 не связано с рассматриваемым и не имеет существенного значения для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.

Подробные доводы истца изложены в исковом заявлении, письменной позиции по делу, поддержаны устно в судебном заседании и свелись к следующему.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 10.11.1998 № 02.4.1814 и от 10.04.2007 № 02.4.4107, по которым ответчику переданы в аренду помещения общей площадью 503,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, литера А.

18.07.2013 ООО "Пайп Груп" обратилось в Министерство государственного имуществ и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - ответчик, министерство) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом № 326-05-01-4874/17 от 22.02.2017 ответчик направил проект договора купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи. Проект договора был получен истцом 01.03.2017.

Договор купли-продажи направлен ответчику 28.03.2017 с протоколом разногласий, которые последним отклонены письмом № 326-05-01-10166/07 от 14.04.2017.

Истец ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу А43-17895/2013 и считает, что стоимость выкупного имущества должна быть определена на момент подачи заявления о выкупе.

Поскольку на момент обращения Общества в Министерство с заявлением о выкупе спорного объекта недвижимости право хозяйственного ведения за ГП НО ДиРОН не было зарегистрировано, что следует из вышеназванного постановления, налог на добавленную стоимость не должен учитываться в составе стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества на общую сумму 2 500 000 рублей без НДС согласно отчету об оценке

стоимости произведенных улучшений нежилых помещений, выполненных ООО "Центр экспертизы и оценки".

Согласно пункту 1.4 договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 № 02.4.1814 и от 10.04.2007 № 02.4.4107 неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя. Арендодателе выступал изначально Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (в настоящее время - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области), Балансодержателем - Департамент по труду и социальной защите в лице Председателя Комитета по автоматизации и информационным технологиям.

Производство улучшений было согласовано с арендодателем и балансодержателем, управление государственной противопожарной службы, Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, проектной организацией, согласно представленному проекту (письмо ООО "ПайпГруп" б/н от 11.12.1998, письмо творческой мастерской архитектора ФИО5 от 27.11.1998, письмо Комитете по автоматизации и информационным технологиям № 203 от 10.12.1998, Проект реконструкции, письмо Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Нижегородской области от 20.01.1999 № 01-14-249; письмо ООО "Пайп Груп"от 21.10.2006 № 8/10).

По мнению истца, стоимость произведенных неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты выкупаемого имущества на основании п.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик отклонил протокол разногласий, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец имеет право приобретения в собственность муниципального имущества (нежилого помещения), арендованного по договору аренды нежилого помещения N 10490 от 23.12.2010.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В настоящее время, помещение, назначение нежилое, общая площадь 7 054,3 кв.м., этаж1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, подвал № 1, технический этаж № 1, надстроенный этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Нижегородская область, г.Н.Новгород, р-н Ленинский, пр-кт Ленина, д. 4А, пом., П7 (в том числе и спорное), закреплено на праве хозяйственного ведения за Государственным предприятием Нижегородской области по достройке и реставрации объектов недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 52-АЕ № 339786 от 31.03.2014.

Разрешая спор по существу между ООО "Пайп Груп" и Министерством государственного и имущества и земельных ресурсов Нижегородской области по поводу отказа Министерства в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещений общей площадью 503,6 кв.м., являющихся предметом договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 № 02.4.1814 и от 10.04.2007 № 02.4.4107, апелляционной инстанцией было установлено, что право хозяйственного ведения ГП НО "ДиРОН" на спорное нежилое помещение возникло после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ и, более того, после обращения

заявителя за реализацией преимущественного права на выкуп спорных помещений и принятия уполномоченным органом оспариваемого отказа.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу А43-17895/2013 отказ Министерства в реализации преимущественного права ООО "Пайп Групп" на приобретение арендуемого имущества признан незаконным, суд обязал Министерство устранить допущенное нарушение прав истца путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно правой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12 рыночная оценка стоимости выкупаемого имущества должна определятся на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на дату обращения ООО "Пайп Груп" с заявлением о выкупе арендуемого имущества испрашиваемые помещения не обременены правом оперативного управления ГП НО "ДиРОН", что указывает на отсутствие обязанности истца по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений у покупателя имущества, реализуемого в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно пункта 1.4. договоров аренды нежилого помещения от 10.11.1998 № 02.4.1814 и от 10.04.2007 № 02.4.4107 неотделимые улучшения арендуемого Объекта производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя.

- пункта 2.3.5. арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого объекта без письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя.

Как следует из переписки, Министерством (ранее - Комитетом по управлению государственным имуществом Нижегородской области) было дано согласие только на проектирование оздоровительного комплекса.

Из письма от 20.01.199 № 01-14-249 не следует, что Комитет дал согласие на проведение работ по реконструкции и проведению неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В данном случае, Комитет согласовал выполнение проектных работ с целью в дальнейшем определить возможность согласования выполнения работ по реконструкции арендуемого имущества по данному проекту.

Иных документов, подтверждающих согласование арендодателем выполнение работ по реконструкции арендуемого имущества, материалы дела не содержат.

Таким образом, поскольку перепланировка и реконструкция недвижимого имущества произведены без согласия Министерства, оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не имеется.

Расходы по государственной пошлине составляют 6 000 рублей и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Пайп Груп» и Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилых помещений общей площадью 503,6 кв.м. по адресу: <...>, литер А, на следующих условиях:

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с рыночной оценкой, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в статье 1 настоящего договора, составляет 18 847 457 руб. 63 коп. НДС не облагается".

Пункты 2.2., 2.2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.2. Покупатель обязуется оплатить 18 847 457 руб. 63 коп. следующим образом:

2.2.1. Стоимость недвижимого имущества без учета НДС 18 847 457 руб. 63 коп. в рассрочку за 60 месяцев ежемесячно равными платежами в размере 314 124 руб. 30 коп. (далее - основной платеж), начиная с месяца заключения настоящего договора и не позднее последнего числе каждого месяца (если число приходится на выходной день, срок оплаты переносится на следующий рабочий день) путем перечисления на расчетный счет <***> Волго-Вятское ГУ Банка России, БИК 042202001. Получатель - ИНН <***>, КПП 526001001 УФК по Нижегородской области (Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 143 1 14 02023 02 0000 410. ОКТМО 22701000".

Подпункт 2.2.2. договора исключить.

Взыскать с Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пайп Груп» 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.