Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А66-5347/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ (вынесено с перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ)

Дело № А66-5347/2025
г.Тверь
11 сентября 2025 года


Резолютивная часть объявлена 11 сентября 2025 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой М. С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фетисовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, г. Ржев Тверской обл. (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 27.04.2000)

к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО1, д. Домашино Тверской обл. (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата государственной регистрации индивидуального предпринимателя – 15.10.2010),

о расторжении договора аренды, при участии представителей:

от истца – ФИО2, участвует в судебном заседании с использованием системы веб - конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел»

от ответчика – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, г. Ржев Тверской обл. (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, д. Домашино Тверской обл. (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества от 15 мая 2023 года № 3207, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- выселить ответчика из муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 79,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. б/н, этаж 1, кадастровый номер 69:46:0090131:71;

- передать по акту приема-передачи имущество, переданное по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 15 мая 2023 года № 3207.

В материалы дела поступили следующие документы:

26 августа 2025 г. от истца поступило ходатайство об изменении (увеличении) основания иска.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал поступившее до начала судебного заседания ходатайство об изменении (увеличении) основания иска, что не противоречит требованиям ст. 49 АПК РФ и принято судом.

Представитель ответчика по иску возражал, поддержал ранее заявленное ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, ходатайство о приостановлении производства по делу № A66-5347/2025 до рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела № A66-5012/2025 просил не рассматривать.

Суд на основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявил перерыв до 14 час. 30 мин. 11.09.2025 г. Суд о перерыве в судебном заседании объявил лицам, участвующим в деле, а так же разместил информацию на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

За время перерыва в материалы дела поступили следующие документы:

09 сентября 2025 г. от ответчика поступило ходатайство об оставлении иска без рассмотрения и возражение на исковое заявление;

10 сентября 2025 г. от истца поступил отзыв на ходатайство об оставлении иска без рассмотрения.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик настаивал на оставлении иска без рассмотрения.

Из имеющихся в материалах дела документов судом установлено следующее:

15 мая 2023 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области (сокращенное наименование - УИЗО Ржевского муниципального округа) (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор, Ответчик) заключен Договор аренды муниципального недвижимого имущества № 3207 (далее - Договор аренды), согласно условиям которого Арендодатель передал во временное владение и пользование Арендатора нежилое помещение, общей площадью 79,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, пом. б/н, этаж 1, кадастровый номер 69:46:0090131:71, предназначенное для торгово-офисной деятельности.

Недвижимое имущество передано Ответчику по передаточному акту 15 мая 2023 года.

Срок действия Договора установлен с 15 мая 2023 года по 14 мая 2030 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

В соответствии с п. 4.2.12. Договора аренды Арендатор обязан в течение 14 (четырнадцати) календарных дней со дня подписания Договора аренды заключить договоры на поставку коммунальных услуг, энергоснабжения, электроснабжения с ресурсоснабжающими организациями или с лицами, предоставляющими коммунальные услуги, производящими или приобретающими коммунальные ресурсы (управляющие организации,

ТСЖ, ЖСК и иные организации, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы,). Копии указанных договоров в течение 10-ти дней со дня их заключения надлежало представить в адрес Арендодателя.

В нарушение условий Договора аренды № 3207 Ответчик не исполнил свои обязательства по заключению договора на обслуживание с Управляющей компанией - ООО «Ржевичъ» (управляющая организация многоквартирного жилого дома по адресу: <...>). Согласно ответу ООО «Ржевичъ» от 13.03.2025 года № 252 задолженность Ответчика перед управляющей организацией составляет 42 988,77 руб. Ответчиком в адрес Истца не представлена копия договора, заключенного с региональным оператором на вывоз коммунальных отходов.

Кроме того, согласно условиям п. 4.2.20 Договора аренды муниципального недвижимого имущества от 15.05.2023 года № 3207 арендатор обязан в течение месяца со дня подписания Договора за счет собственных средств застраховать помещение в пользу арендодателя от рисков гибели и повреждения арендованного имущества. В течение 10 дней с момента заключения договора страхования предоставить заверенную копию экземпляра договора и страхового полиса арендодателю.

Необходимость страхования арендованного муниципального имущества также закреплена в разделе 8 «Страхование муниципального имущества» Положения об аренде недвижимого имущества города Ржева Тверской области», утвержденного Решением Ржевской городской Думы от 23.11.2018 № 266 (представительный орган муниципального образования).

Арендатором в установленный срок обязанность по страхованию арендованного имущества не исполнена, договор страхования/страховой полис не представлены.

Полагая, что Арендатором нарушены условия договора аренды об обязанности заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг и своевременному предоставлению договора страхования, 18 марта 2025 года за исх. № 427 Истцом в адрес Ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении было направлено Уведомление о расторжении договора аренды с приложением Соглашения о расторжении договора от 15 мая 2023 года № 3207 и передаточного акта;

Соглашение о расторжении и передаточный акт Ответчику надлежало подписать и представить в адрес Истца в течение десяти дней с даты получения. Письмо получено Ответчиком 28.03.2025 г.

Отказ ответчика расторгнуть Договор послужил основанием для предъявления настоящего иска.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо № 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В данном случае уведомление истца от 18.03.2025 не содержит предупреждения о необходимости исполнения Арендатором обязательства в разумный срок. В уведомлении указывается на намерение Арендодателя расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязанностей по заключению договора на обслуживание с управляющей компанией, задолженностью арендатора перед управляющей компанией и не заключением договора с региональным оператором на вывоз коммунальных отходов. Доказательств того, что ответчику ранее в порядке статьи 619 ГК РФ направлялись претензии с требованием о погашении задолженности или предоставлении договоров, в деле не содержится. Вместе с тем доказательств направления ответчику предупреждения об устранении в разумный срок данных нарушений в суд не представлено.

Таким образом, рассматриваемое уведомление не может служить надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьями 619, 452 ГК РФ.

В пункте 30 Информационного письма № 66 указывается, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. По смыслу статьи 619 ГК РФ письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды

муниципального недвижимого имущества от 15 мая 2023 года № 3207 истцом надлежащим образом не соблюден.

С учетом изложенного, поскольку правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды у суда не имеется, требование истца о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 15 мая 2023 года № 3207 подлежит оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку договор судом не расторгнут, а выселение и передача имущества связана с расторжением - в иске о выселении и передаче имущества по акту надлежит отказать, что не препятствует истцу вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением о выселении и передаче имущества по акту после расторжения договора в установленном порядке или со ссылкой на отказ от его исполнения в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора.

С учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины и отказа в удовлетворении исковых требований, вопрос о ее распределении не требует разрешения.

Руководствуясь статьями 49, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Оставить иск в части расторжения договора без рассмотрения.

В удовлетворении требования о выселении и передаче имущества по акту, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья М.С. Кольцова