Решение от 4 апреля 2018 г. по делу № А70-17962/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17962/2017
г. Тюмень
05 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 03.04.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 05.04.2018.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи А.В. Щанкиной, при ведении протокола помощником судьи Квиндт Е.И., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» (627756, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)   к Фонду «инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании нежилого строения с кадастровым номером-72:25:0104014:108, площадью 122,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, имуществом находящимся в собственности Фонда «инвестиционное агентство Тюменской области» и ООО «ТрейдСервис»; определении ООО «ТрейдСервис» 297/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>, и встречное исковое заявление Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» (627756, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

При участии в судебном заседании:

от истца – ООО «ТрейдСервис» - ФИО1 директор на основании Устава общества, ФИО2 на основании устного ходатайства, доверенности от 02.04.2018,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.03.2018,

установил:

Заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» (627756, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО «ТрейдСервис») к Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее- Фонд) о признании нежилого строения с кадастровым номером-72:25:0104014:108, площадью 322,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> имуществом, находящимся в собственности Фонда «инвестиционное агентство Тюменской области» и ООО «ТрейдСервис», определении ООО «ТрейдСервис» 297/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования со ссылкой на ст. ст. 244, 352 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» мотивированы возникновением в 2012 году у ООО «ТрейдСервис» права собственности на помещение площадью 122.1 кв.м. и прекращением у Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» залога на нереализованное с торгов спорное имущество площадью 85,9 кв.м., в результате чего, по мнению истца, нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108, площадью 122,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, является имуществом, находящимся в долевой собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» и ООО «ТрейдСервис» по долям 703/1000 доли и 297/1000 доли соответственно.

Правовая позиция истца по иску и встречному иску сводится к следующему: поскольку на момент заключения договора купли-продажи и ипотеки № 149/11-кп, то есть на 28 декабря 2011 года, ФИО4 (первоначальный собственник помещения) являлась собственником нежилого строения, назначение: нежилое, 1-этажное, обшей площадью 85,9 кв.м., адрес объекта: <...> у ФИО4 не возникло права на дополнительную площадь (подземный этаж), поскольку до заключения договора купли-продажи и ипотеки № 149/11-кп от 28 декабря 2011 года фактическая площадь спорного здания составляла 122,1 кв.м., а право было зарегистрировано лишь на часть данного здания, то есть на здание площадью 85,9 кв.м., соответственно предметом ипотеки могла быть только часть здания без учета площади подземного этажа; на момент заключения договора Фонду не могло быть не известно о несоответствии зарегистрированной и фактической площади здания, поэтому в обеспечение исполнения обязательств по договору займа в залог было передано не все здание, а лишь его часть, площадью 85,9 кв.м.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску полностью не согласился с позицией истца, указав следующее: в договоре купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп были указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку нежилого здания, следовательно на момент заключения договора содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона; предметом ипотеки по Договору купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп в, том числе, является земельный участок площадью 196.00 кв.м., с кадастровым номером 72:25:01 04 014:0002, расположенный по адресу: <...>, поэтому не зависимо от площади нежилого здания указанной в договоре об ипотеке и его фактической площади все нежилое здание является предметом залога; ответчик в момент заключения договора ипотеки добросовестно полагался на достоверность регистрационной записи о праве собственности залогодателя, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.12.2009 г. (запись регистрации № 72-01/06-08/2000-384/1), поскольку запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу закона является единственным подтверждением существования зарегистрированною права, пока судом не будет установлено иное (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним»); свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «ТрейдСервис» от 09.02.2012 г. на вышеуказанное нежилое здание так же содержало информацию о его площади - 85,9 кв.м.; ответчик в настоящее время не может зарегистрировать право собственности на спорный объект в связи с расхождением данных о его площади и требования залогодержателя до настоящего времени не удовлетворены; регистрационная запись об ипотеке указанного имущества не может быть погашена в силу требований п.4 п.1 ст. 352 ГК РФ и п. 4 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск должен быть удовлетворен по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что между Фондом «Инвестиционное агентство Тюменской области» (Заимодавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТреЙдСервис» (Заемщик) заключен Договор целевого займа № 92/ФЦЗ от 28.12.2011 года на сумму 1 900 000 руб. с уплатой процентов в размере 8,25% годовых, сроком возврата целевого займа до 11.01.2015 года.

Целевым использованием денежных средств являлось приобретение нежилого строения, расположенного по адресу: <...>.

Во исполнение целевого использования средств займа, а так же в качестве обеспечения Договора целевого займа между гр. Лишенковой НЛО. (Продавец), ООО «ТрейдСервис» (Покупатель-Залогодатель) и Фондом «Инвестиционное агентство Тюменской области» (Залогодержатель) 28.12.2011 г. был заключен Договор купли-продажи и ипотеки № 149/11-кп, в соответствии с условиями которого Покупатель-Залогодатель за счет средств целевого займа, предоставленного Заимодавцем-Залогодержателем в соответствии с Договором целевого займа покупает у Продавца следующее недвижимое имущество:

- нежилое строение, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 85,9 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 72:25:0104014:108;

- земельный участок, категория: земли населенных пунктов, целевое использование: под нежилое строение (парикмахерскую), площадь: общая 193,00 кв.м., кадастровый номер; 72:25:0104014:0002, адрес: <...>,

и передает нежилое строение и земельный участок Заимодавцу-Залогодержателю в залог (ипотеку).

ООО «ТрейдСервис» (Покупатель-Залогодатель) и полном объеме выполнил свои обязательства перед Фондом «Инвестиционное агентство Тюменской области» (Заимодавец-Залогодержатель) по целевому использованию средств займа, предоставив Свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое строение и земельный участок с существующим обременением в силу закона в пользу Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области».

Заочным решенном Центрального районного суда г. Тюмени от 28.11.2013 г. по делу № 2-7295/2013 с ООО «ТрейдСервис», ФИО6 в пользу Фонда солидарно взыскана задолженность по Договору целевого займа в размере 1 745 108,22 руб. с последующей уплатой процентов на сумму основного долга.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.06.2014 г. по делу №A70-3775/2014 в пользу Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» обращено взыскание на заложенное имущество – нежилое строение площадью 85,9 кв.м. и земельный участок площадью 196 кв.м., расположенные по адресу: <...>, и установлена начальная продажная пена на вышеуказанное имущество в размере 2 450 000 руб.

Как следует из материалов дела, 14.08.2014 г. Ишимским MOCII УФССП по Тюменской области возбуждено исполнительное производство в отношении ООО «ТрсйдСервис» об обращении взыскания па заложенное имущество.

28.09.2015 г. первые торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися; 05.11.2015 г. повторные торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, на основании чего 19.11.2015 г. Ишимским МОСП УФССП по Тюменской области вынесено Постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю.

30.11.2015 г. между Ишимским МОСП УФССП по Тюменской области и Фондом подписан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

Впоследствии, как пояснил Фонд, Инвестиционное агентство обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

29.03.2016 г. в адрес Инвестиционного агентства поступило сообщение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует запись о праве собственности ООО «ТрейдСервис» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 85,9 кв.м., а согласно данным государственного кадастра недвижимости площадь вышеуказанного нежилого здания составляет 122,1 кв.м.

Согласно ответу Ишимского городского отделения ТФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 19.09.2016 исх. № 17/2791 изменение площади вышеуказанного нежилого здания произошло за счет проведенной в 2010 реконструкции – сделан подвал площадью 35,5 кв.м. и перепланировка (снесены перегородки).

По данным МКУ «Управление жилищно-коммунальным хозяйством города Ишима» разрешение па реконструкцию нежилого здания, расположенного но адресу: <...>, не выдавалось.

В соответствии с вступившим в законную силу решением от 23.07.2013 Ишимского городского суда Тюменской области договор купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп расторгнут с охранением обременения в виде ипотеки нежилого здания в пользу Инвестиционного агентства (апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.10.2013 г.).

Вступившим в законную силу решением Ишимского городского суда Тюменской области от 28.10.2014 с ООО «ТрейдСервис» в пользу ФИО4 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 384 179,88 рублей как сумма не полученных денежных средств продавцом ФИО7 от покупателя ООО «ТрейдСервис» по Договору купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп (апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.02.2015 г.).

Вступившим в законную силу решением Ишимского городского суда Тюменской области от 07.09.2017 г. по делу 2-1187/2017, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «ТрейдСервис» и Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» о признании недействительной ипотеки и прекращении обременения в виде ипотеки на нежилое здание и земельный участок, расположенных по адресу: <...>.

При этом в решении суда указано, что изменение первоначальным собственником спорного помещения – ФИО4 параметров принадлежащего недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение и представленные ФИО4 данные об изменении размеров представленного в ипотеку для обеспечения договора займа объекта недвижимости в период до заключении договора ипотеки (в 2010 году) не является основанием для признания указанного договора по данному основанию недействительным (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Из изложенного однозначно следует, что реконструкция спорного нежилого помещения в 2010 году, проведенная без разрешений первоначальным собственником помещения – ФИО4 и приведшая к увеличению площади помещения с 85,9 кв.м. до 122, 1 кв.м., не зарегистрированная в установленном порядке, не прекратила обременение в виде залога в пользу Фонда того же помещения площадью 85,9 кв.м., указанного в договоре залога исходя из данных, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права.

Согласно м. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав па недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего зло право залогодателя.

Но смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГГП сведениям о праве собственности залогодателя на такой предмет.

В Договоре купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп были указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку нежилого здания.

Следовательно, на момент заключения названного договора содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

В соответствии с ни. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведенной правовой нормы влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В силу п.п. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Таким образом, независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Иного стороной ООО «ТрейдСервис» не доказано (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

В силу п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Предметом ипотеки по Договору купли-продажи и ипотеки от 28.12.2011 № 149/11-кп, в том числе, был указан земельный участок площадью 196,00 кв.м. с кадастровым номером 72:25:01 04 014:0002, расположенный по адресу: <...>.

Таким образом, не зависимо от площади нежилого здания, указанной в договоре об ипотеке как площадь 85,9 кв.м., и его фактической площади в размер 122, 1 кв.м., имевшей место быть в соответствии с техническим паспортом БТИ в результате проведенной в 2010 году реконструкции, все нежилое здание площадью 122,1 кв.м. являлось предметом залога (ипотеки), поэтому у ООО «ТрейСервис» не могло возникнуть право собственности на разницу реконструированной в 2010 году первоначальным собственником площади подвала в размере 36,2 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на нежилое здание как на один объект недвижимости площадью 85.9 кв.м., доводы ООО «ТрейСервис» о том, что у него возникло право собственности на 36,2 кв.м. площади помещения, составляющей разницу между площадью до и после реконструкции, не состоятельны.

При этом суд находит обоснованными доводы Фонда о том, что в момент заключения договора ипотеки он действовал добросовестно, поскольку полагался на достоверность данных, содержащихся в свидетельстве о праве собственности залогодателя (ООО «ТрейдСервис»), указанной в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.12.2009 г. (запись регистрации № 72-01/06-08/2000-384/1), поскольку запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу закона является единственным подтверждением существования зарегистрированною права, пока судом не будет установлено иное (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доводы ООО «ТрейдСервис» о том, что Фонд в момент заключения договора действовал недобросовестно и ему была передана вся техническая документация, в том числе и технические паспорта на спорный объект, подлежат отклонению как не доказанные документально (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» к Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» о признании нежилого строения с кадастровым номером-72:25:0104014:108, площадью 122,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> имуществом, находящимся в собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» и ООО «ТрейдСервис» и определении ООО «ТрейдСервис» 297/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. не имеется.

В отношении встречного искового заявления о признании права собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, суд отмечает следующее.

Как установлено судом, независимо от площади нежилого здания, указанной в договоре об ипотеке как площадь 85,9 кв.м., и его фактической площади в размер 122, 1 кв.м., имевшей место быть в соответствии с техническим паспортом БТИ с 2010 года, все нежилое здание площадью 122,1 кв.м. являлось предметом залога (ипотеки), и поэтому по акту приема-передачи нереализованного имущества от 30.11.2015 Фонду также было передано все здание в целом площадью 122,1 кв.м.

Таким образом, Фонд в счет погашения задолженности приняло от Ишимского МОСП УФССП по Тюменской области весь объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 122,1 кв.м.

Поскольку в настоящее время Фонд не может зарегистрировать право собственности на спорный объект в связи с расхождением данных о его площади, соответственно требования Фонда как залогодержателя до настоящего времени не удовлетворены и регистрационная запись об ипотеке указанного имущества не может быть погашена в силу требований п. 4 п.1 ст. 352 ГК РФ и п. 4 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 5 ст. 350.2 ГК РФ при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Исходя из того, что Фонд как залогодержатель подписанием акта приема-передачи нереализованного имущества от 30.11.2015 выразил свою волю на оставление спорного не реализованного имущества – нежилого строения с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> за собой, соответственно в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ у Фонда возникло на данное имущество право собственности.

На основании изложенного, встречное исковое заявление о признании права собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. расположенное по адресу: <...> заявлено правомерно и подлежит удовлетворению в силу ст. ст. 218, 350.2 ГК РФ.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворение встречных исковых требований, расходы Фонда по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ООО «ТрейдСервис» в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» к Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» о признании нежилого строения с кадастровым номером-72:25:0104014:108, площадью 122,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, имуществом находящимся в собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» и ООО «ТрейдСервис»; определении ООО «ТрейдСервис» 297/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. расположенное по адресу: <...> отказать.

Встречные исковые требования Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» (627756, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности удовлетворить.

Признать право собственности Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое строение с кадастровым номером-72:25:0104014:108 площадью 122,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСервис» (627756, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Щанкина А.В.