Решение от 26 июня 2024 г. по делу № А57-594/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-594/2024
27 июня 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 13.06.2024

Полный текст решения изготовлен 27.06.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Утебаевой А.З., рассмотрев в закрытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Эдельвейс», г.Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Бизнес-центр «Эдельвейс» о расторжении договора № 405 от 23.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:32:025207:13, находящийся по адресу: Саратовская обл, р-н Саратовский, Усть-Курдюмское МО, западная часть кадастрового квартала 64:32:025207, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ООО «Бизнес-центр «Эдельвейс».

Ходатайств в материалы дела не поступило.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие ответчика.

На основании постановления главы администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 22.12.2011 № 3539 между администрацией Администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор № 405 от 23.12.2011 аренды земельного участка, по которому арендатору передавался в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:32:025207:13, находящийся по адресу: Саратовская обл, р-н Саратовский, Усть-Курдюмское МО, западная часть кадастрового квартала 64:32:025207, площадью 16375 +/- 90 кв.м для использования в целях: дли ведении личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 2.1 договора № 405 от 23.12.2011 договор заключен на срок 49 лет, фактическое пользование земельным участком наступило с 22 декабря 2011 г.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 10.07.2012 (дата государственной регистрации: 13.08.2012, номер государственной регистрации: 64-64-43/055/2012-343) ФИО1 передала ООО «Бизнес-центр «Эдельвейс» все права и обязанности по договору № 405 от 23.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:32:025207:13.

В соответствии с Законом Саратовской области от 25.11.2021 № 133-ЗСО «О преобразовании Соколовского, Михайловского, Краснооктябрьского, Вольновского, Дубковского, Расковского, Усть-Курдюмского, Александровского муниципальных образований Саратовского муниципального района Саратовской области, муниципального образования «Город Саратов» и внесении изменений в некоторые законодательные акты Саратовской области» органы местного самоуправления муниципального образования «Город Саратов» являются правопреемниками органов местного самоуправления Соколовского муниципального образования, Михайловского муниципального образования, Краснооктябрьского муниципального образования, Вольновского муниципального образования, Дубковского муниципального образования, Расковского муниципального образования, Усть-Курдюмского муниципального образования, Александровского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, Саратовского муниципального района Саратовской области в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Саратовской области и иных субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5.2.2 договора № 405 от 23.12.2011 Арендатор обязан использовать, Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно подпункту 5 пункта 4.1.3 договора № 405 от 23.12.2011 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В результате проведенного 24.07.2023 года осмотра Истцом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:32:025207:13 на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая и камышовая растительность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой земельный участок (земельный участок за пределами границ населенного пункта) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

- наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

- наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев,

зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, предусмотренные подпунктами «а» - «д» настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Таким образом, земельный участок не используется арендатором для целей сельскохозяйственного производства.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 64:32:025207:13 расположен в границах водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос рек 1-я Гуселка и 2-я Гуселка и на который по правилам ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются ограничения в его использовании, а также ограничивает доступ к водному объекту, что является недопустимым в силу ст. 6 Водного кодекса РФ.

На основании статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации по общему правилу любые поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования. Каждый гражданин вправе иметь доступ к таким водным объектам и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд.

Согласно ч. 6 и 8 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации для общего пользования также отводится береговая полоса земли вдоль береговой линии (границ водного объекта) шириной двадцать метров. Для каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает десяти километров, размер находящейся в общем пользовании береговой полосы составляет пять метров.

Каждый гражданин вправе пользоваться (без применения механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Исключение из общего правила составляют случаи установления режима обособленного водопользования, когда на основании ч. 2 ст. 38 Водного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности водные объекты или их части были предоставлены для обеспечения обороны страны и безопасности государства, иных государственных или муниципальных нужд, обеспечение которых исключает использование водных объектов или их частей другими физическими лицами, юридическими лицами, а также для осуществления аквакультуры (рыбоводства).

Береговая полоса является общедоступной, как и сам водный объект, а это означает, что каждый человек вправе пребывать на любой ее части, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Каких-либо исключений для данного правила в отношении водных объектов общего пользования Водный кодекс РФ не содержит.

Данный довод Истцом не подтвержден никакими доказательствами. Кроме того, данные доводы являются основанием для иного способа защиты.

Оценив заключенный между сторонами договор, суд приходит к следующему.

Согласно условиям Договора пункт 7.1 Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений и прилагаемых к ним расчётов арендной платы, составления других документов.

По пункту 7.2. Договора При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии. Арендатор обязан освободить Участок от произведённых на нем отделимых улучшений.

В соответствии с п.7.3. Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Арендодателя или Арендатора от исполнения Договора полностью по истечению трёх месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем Договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Уведомление от 16.11.2023 о расторжении договора в связи с нецелевым использованием земельного участка направлено в адрес ответчика.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Акту осмотра от 24.07.2023 Проведен осмотр земельного участка, с кадастровым номером 64:32:025207:13, площадью 16375 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская обл, р-н Саратовский, Усть-Курдюмское МО, юго-восточная часть кадастрового квартала 64:32:025207. В результате визуального осмотра установлено, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая и камышовая растительность. Провести осмотр земельного участка в полном объеме не представилось возможным по причине отсутствия доступа.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Однако к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В этой связи, положения взаимосвязанных между собой пунктов 4.1.3, и 7.3 Договора, предоставляющие арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (В рассматриваемом случае пункт 7.3 Договора).

В ходе судебного разбирательства судом не установлено, что земельный участок не используется в указанных в договоре аренды целях - ведения сельскохозяйственного производства, подсобного хозяйства.

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права, бремя доказывания обстоятельств нарушения правового режима использования участка, возлагается на администрацию.

В силу закрепленного в АПК РФ принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции, арбитражный суд не является самостоятельным субъектом сбора доказательств.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не может обязать сторону спора представлять доказательства, как в обоснование своей позиции, так и в обоснование правовой позиции другой стороны, поскольку в силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, самостоятельно доказывает обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В ходе разрешения спора арбитражный суд предоставил сторонам достаточно времени для подготовки своей позиции по делу, представлении доказательств в обоснование своих требований и возражений.

В ходе судебного разбирательства был представлен один Акт осмотра, из которого не представляется установить, что спорный земельный участок отображен в полном объеме и используется не в соответствии с его целевым назначением. Кроме того, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие Ответчику.

Как было указано ранее, земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для личного и подсобного хозяйства.

При существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что они не подтверждают факт нецелевого использования спорного земельного участка.

Исходя из представленных Истцом доказательств, акта осмотра, фотоматериалов, не представляется сделать однозначный вывод о нецелевом использовании земельного участка – личное подсобное хозяйство. Иных доказательств суду не представлено.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В.Михайлова