Решение от 12 марта 2026 г. АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40115/2025
г. Краснодар
13 марта 2026 года
Резолютивная часть решения от 19 февраля 2026 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 марта 2026 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глущенко О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Азимовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации федеральной территории «Сириус», фт. Сириус (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Пицца Фабрика», г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании неустойки и пени по договору аренды,

при участии (до перерыва):

от истца: ФИО1 – доверенность (онлайн-участие),

от ответчика: ФИО2 – доверенность (онлайн-участие),

при участии (после перерыва):

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: ФИО2 – доверенность (онлайн-участие),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация федеральной территории «Сириус», фт. Сириус (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Пицца Фабрика» г. Сочи (далее – ответчик) с исковым заявлением о взыскании неустойки за непредоставление отчета о выручке по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. №42-06/22-РСА по состоянию на 02.10.2023 г. в размере 3 138 000 руб., пени по состоянию на 07.08.2023 г. в размере 428 857,37 руб. (уточненные требования определением суда от 04.12.2025 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2025 г. принято к рассмотрению ходатайство ответчика о снижении неустойки.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на снижении неустойки, по требованиям возражал.

В судебном заседании 05.02.2026 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв

до 19.02.2026 г. до 09-30 час.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ООО «РогСибАл» (далее – арендодатель) и ООО «Пицца Фабрика» (далее - арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 № 42-06/22-РСА (далее - договор аренды), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение № 1-2 с кадастровым номером 23:49:0402036:2142, общей площадью 156,4 кв. м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Парусная, д. 17;

- нежилое помещение № 3-5 с кадастровым номером 23:49:0402036:2143, общей площадью 92,1 кв. м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Парусная, д. 17;

- открытая площадка с кадастровым номером 23:49:0402036:3642 общей площадью 105,5 кв. м, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Парусная, д. 17.

Общая площадь помещений, передаваемых за плату во временное возмездное владение и пользование: 248,5 кв. м.

Общая площадь террасы, передаваемой за плату во временное возмездное владение и пользование: 105,5 кв. м.

Одновременно с передачей арендатору помещений и террасы арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование открытую территорию общей площадью 34,2 кв. м, прилегающую к помещению, в целях коммерческого использования арендатором (п. 1.2 договора).

Абзацем первым п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата по договору, уплачиваемая арендатором арендодателю, состоит из постоянной части арендной платы, которая в свою очередь состоит из базовой арендной платы и эксплуатационных расходов и переменной части арендной платы.

Кроме того, п. 4.6 договора аренды установлено, что арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю письменный отчет о выручке за истекший (отчетный) месяц, составленный арендатором на основании кассовых и иных документов, отражающих финансовые результаты деятельности арендатора, с указанием суммы выручки.

Согласно п. 4.9 договора аренды, при задержке арендатором ежемесячного отчета о выручке арендатор обязан уплатить неустойку в размере 3 000 рублей за каждый день соответствующего нарушения.

Согласно п. 8.5 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе начислить арендатору пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, но в любом случае не более 20% от такой суммы задолженности. При этом первым днем просрочки является первый календарный день, следующий за днем истечения срока совершения соответствующего платежа.

В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора аренды, на основании решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2022 г. по делу № 2-3505/2022 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись:

- нежилого помещения № 1-2 с кадастровым номером 23:49:0402036:2142, общей площадью 156,4 кв. м, сделана регистрационная запись № 23:49:0402036:2142-23/238/2023-31 от 18.01.2023 г.;

- нежилого помещения № 3-5 с кадастровым номером 23:49:0402036:2143, общей площадью 92,1 кв. м, сделана регистрационная запись № 23:49:0402036:2143-23/238/2023-31 от 18.01.2023 г.;

- открытой площадки с кадастровым номером 23:49:0402036:3642 общей площадью 105,5 кв. м, сделана регистрационная запись № 23:49:0402036:3642-23/236/2023-23 от 19.01.2023 г.

Полномочия собственника в отношении вышеуказанных объектов недвижимости осуществляет администрация федеральной территории "Сириус", что подтверждается заключенным между сторонами дополнительным соглашением от 24.03.2023 г. к договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. №42-06/22-РСА.

В последующем распоряжением администрации от 17.07.2023 г. № 155-ра указанное имущество передано АНО «Культурный центр» в безвозмездное пользование.

В соответствии с условиями договора от 17.07.2023 № 4-БП о передаче АНО «Культурный центр» в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, полномочия собственника в отношении которого переданы администрации, права арендодателя по договору аренды от 27.06.2022 г. № 42-06/22-РСА переданы АНО «Культурный центр» с 17.07.2023 г.

По результатам проверки администрацией поступлений арендной платы в отношении ООО «Пицца Фабрика» в период когда администрация являлась арендодателем, выявлено, что платежи по переменной части арендной платы, пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, неустойка за непредоставление отчета о выручке от арендатора не поступали, в связи с чем, на стороне ответчика образовалась задолженность в следующем размере:

- по арендной плате (постоянная и переменная часть) за период с 18.01.2023 г. по 16.07.2023 г. в размере 3 977 601,44 руб.;

- неустойки за непредоставление отчета о выручке за период с 19.01.2023 г. по 02.10.2023 г. в размере 1 788 000 руб.;

- пени за нарушение сроков внесения арендных платежей по состоянию на 07.08.2023 г. в размере 428 857,37 руб.

Письмом от 28.09.2023 г. № 01/27-08/4491 в адрес арендатора направлена претензия о необходимости погасить задолженность по постоянной части арендной платы, пени, неустойки в течение 5 дней с момента получения претензии.

Во исполнение заявленных в претензии требований арендатор произвел оплату постоянной и переменной части арендной платы платежными поручениями от 22.05.2023 г., от 05.06.2023 г., от 04.07.2023 г., от 07.08.2023 г., от 01.11.2023 г. на общую сумму 3 977 601,44 руб.

Оплата пени за нарушение сроков внесения арендных платежей и неустойки за непредоставление отчета о выручке арендатора в бюджет федеральной территории «Сириус» от ООО «Пицца Фабрика» не поступала.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрацией письмом от 01.02.2024 г. № 01-28/521 в адрес арендатора направлена претензия о необходимости погасить задолженность по неустойке за непредоставление отчета о выручке по договору аренды и пени за нарушение срока внесения арендных платежей, в течение 5 календарных дней с момента получения претензии.

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования путем увеличения неустойки за непредоставление отчета о выручке по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. № 42-06/22-РСА по состоянию на 02.10.2023 г. до 3 138 000 руб.

Таким образом, исковые требования рассматриваются в следующей редакции:

- взыскать неустойку за непредоставление отчета о выручке по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. №42-06/22-РСА по состоянию на 02.10.2023 г. в размере 3 138 000 руб.;

- взыскать пени за нарушение срок внесения арендных платежей по состоянию на 07.08.2023 г. в размере 428 857,37 руб.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлено:

- договор аренды недвижимого имущества 27.06.2022 г. № 42-06/22-РСА;

- дополнительное соглашение к договору аренды от 24.03.2023 г.;

- договор о передаче АНО "Культурный центр" в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества от 17.07.2023 г. № 04-БП;

- расчеты неустойки за непредоставления отчета и пени за нарушение срока внесения арендных платежей.

Ответчик в отзыве возражал против требований, ссылаясь на то, что с 17.07.2023 г. арендодателем по договору является АНО "Культурный центр". По мнению ответчика, начисление неустойки за непредоставление отчета о выручке в период с 17.07.2023 г. по 02.10.2023 г. неправомерно ввиду отсутствия в указанный период договорных отношений между сторонами по настоящему спору.

Суд полагает доводы ответчика несостоятельными ввиду следующего.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В связи с этим условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Таким образом, осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", далее - постановление от 24.03.2016 № 7).

Судом установлено, что условиями договора аренды согласовано определение размера базовой арендной платы в зависимости от выручки арендатора (пункт 4.3), в целях достоверного установления которой установлен ряд обязанностей арендатора и прав арендодателя. Так, арендатор обязан представлять ежемесячные отчеты о выручке, подтвержденные определенными, названными в договоре документами (пункт 4.6 договора), а арендодатель вправе осуществлять проверку расчета базовой арендной платы на основании представленных арендатором либо запрошенных арендодателем иных документов в целях такой проверки и производить перерасчет в случае недоплаты (пункты 4.7 и 4.8 договора).

Таким образом, очевидна направленность установленной пени на понуждение арендатора к представлению отчета в целях проверки, перерасчета и довзыскания при выявлении недостоверности расчета арендатора арендной платы, определяемой в размере ежемесячной выручки арендатора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у администрации и после передачи полномочий арендодателя АНО «Культурный центр» сохраняется интерес в правильном расчете арендной платы за спорные периоды, который невозможен без получения отчетов арендатора о выручке, в связи с чем, начисление неустойки допускается и после 17.07.2023 г.

Суд также отмечает, что возражения ответчика относительно требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендных платежей сводятся к несогласию последнего с суммой предъявленных требований в указанной части. Факт нарушения сроков внесения арендной платы ответчиком не отрицается.

Суд, проверив представленный истцом расчет, установил, что расчет составлен арифметически и методологически верно, соответствует условиям договора.

Ответчик, заявляя ходатайство об уменьшении взыскиваемой неустойки, указал на то, что подлежащая оплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, по мнению ответчика, следует применить ст. 333 ГК РФ.

Как указал ответчик, неустойку за непредоставление отчета о выручке следует снизить до 50 000 руб., пени за нарушение сроков внесения арендных платежей – до 42 885,73 руб.

Как указано в пункте 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 81) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено.

При заключении спорного договора ответчик не был лишен возможности предлагать истцу иные условия договорной ответственности. Таким образом, при заключении договора сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

Таким образом, ответчик, подписывая с истцом спорный договор, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе, с предусмотренными в п. 4.9, 8.5 договора размерами штрафных санкций.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.10.2013 г. № 801/13, из конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности следует, что процессуальные отношения в арбитражном судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются по инициативе непосредственных участников спорного правоотношения, предусматривая свободу распоряжения лицами, участвующими в деле, принадлежащими им субъективными материальными правами и процессуальными средствами их защиты.

Снижение размера неустойки в отсутствие представленных ответчиком доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения своих обязательств противоречит разъяснениям постановления №81, а также положениям части 3 статьи 15, части 1 статьи 71 АПК РФ, презюмирующим обоснованность и мотивированность судебного акта.

Более того, заявленная к взысканию сумма пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 428 857,37 руб. составляет менее 20% от суммы арендной платы неоплаченной вовремя (3 977 601,44 руб.) с учетом условий п. 8.5 договора.

На основании вышеизложенного, суд считает необходимым в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки отказать.

С учетом изложенного, требования о взыскании неустойки за непредоставление отчета о выручке по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. №42-06/22-РСА за период с 06.02.2023 г. по 02.10.2023 г. в размере 3 138 000 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы по состоянию на 07.08.2023 г. в размере 428 857,37 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета как с проигравшей стороны

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика о снижении неустойки – отклонить.

Взыскать с ООО «Пицца Фабрика» г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Администрации федеральной территории «Сириус», фт. Сириус (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) неустойку за непредоставление отчета о выручке по договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2022 г. №42-06/22-РСА за период с 06.02.2023 г. по 02.10.2023 г. в размере 3 138 000 руб., неустойку по состоянию на 07.08.2023 г. в размере 428 857,37 руб.

Взыскать с ООО «Пицца Фабрика» г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 132 006 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Глущенко