Решение от 23 мая 2019 г. по делу № А62-1501/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

23.05.2019Дело № А62-1501/2019

Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2019

Полный текст решения изготовлен 23.05.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Яковенковой В. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Велиевой Т.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Заместителя прокурора Смоленской области, действующего в интересах муниципального образования город Смоленск,

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро № 1» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца - ФИО1, заместителя прокурора Смоленской области, служебное удостоверение, ФИО2, прокурора отдела Прокуратуры Смоленской области, служебное удостоверение,

от ответчиков - 1) ФИО3, представителя по доверенности от 29.03.19 № 221; 2) ФИО4, директора, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Смоленской области, действующий в интересах муниципального образования город Смоленск (далее – истец, Прокурор) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации города Смоленска и обществу с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро № 1» (далее – ответчики, Администрация, Общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018.

Предъявленные требования мотивированы истцом следующим.

Постановлением Администрации города Смоленска от 22.11.2018

№ 3090-адм «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения

в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске» предусмотрена продажа

ООО «Городское юридическое бюро № 1» арендуемого нежилого помещения

общей площадью 13, 9 кв.м., расположенного на 1-м этаже жилого дома № 47 по улице Николаева в городе Смоленске, являющегося частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Дом жилой» 1930-е гг. (далее – нежилое помещение).

Между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации и Обществом 24.12.2018 заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (далее – договор).

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 410 085 рублей; предусмотрено внесение оплаты в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 5 лет в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением № 1 к договору.

Договор удостоверен 24.12.2018 нотариусом Смоленского городского нотариального округа Смоленской области РФ ФИО5, в этот же день согласно передаточному акту Администрацией нежилое помещение передано Обществу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за Обществом 29.01.2019, установлено обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закону.

Объектом продажи выступил объект культурного значения, который на основании решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 включен в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» спорный объект внесен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 671410066290005.

При этом указанный договор заключен с нарушением требований части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которыми реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, являющегося объектом культурного наследия и включенного в реестр объектов культурного наследия, осуществляется только с соблюдением процедур, установленных статьей 29 Федерального закона № 178-ФЗ (в данном случае путем продажи на конкурсе).

Таким образом, договор подлежит признанию недействительным (ничтожным) в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса РФ. В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки Общество обязано вернуть муниципальному образованию нежилое помещение, а Обществу подлежит возврату оплаченная им на день вынесения решения суда стоимость недвижимого имущества.

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением.

Ответчики представили отзывы на исковое заявление, указав на несостоятельность заявленных требований, поскольку проданное Обществу помещение само по себе не является объектом культурного наследия, так как на основании решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, включен «Дом жилой» 1930-е гг., находящийся по адресу: <...>; охранное свидетельство собственника или иного законного владельца также выдано на объект культурного наследия «Дом жилой», 1930-е гг.; нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие способ реализации имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, являются специальными по отношению к нормам Федерального закона № 178-ФЗ и напрямую не исключают применение специального способа отчуждения муниципального имущества по статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы представителей истца и ответчиков, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 12 статьи 29 Федерального закона № 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Таким образом, положениями статьи 29 Федерального закона № 178-ФЗ установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В смысле статьи 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом подразделяются на следующие виды: памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, относящиеся в соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» к имуществу религиозного назначения); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия.

Согласно статье 6 Федерального закона № 73-ФЗ под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда.

Пунктами 1, 2, 5 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 6 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу.

Пунктом 13 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что положения пунктов 5 - 12 настоящей статьи распространяются на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта, выявленного объекта культурного наследия.

Как следует из материалов дела, на основании решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, включен объект культурного наследия «Дом жилой» 1930-е гг., расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объект внесен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 671410066290005.

Таким образом, объектом культурного наследия является «Дом жилой» 1930-е гг., расположенный по адресу: <...>.

Согласно охранному свидетельству № 1457 от 23.04.2013, выданному Администрации города Смоленска на нежилое помещение общей площадью 190 кв.м, расположенное на первом этаже объекта культурного наследия, и акту технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, а также Охранному обязательству собственника или иного законного владельца (Приложение к приказу Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 29.06.2016 № 305) описания предмета охраны объекта культурного наследия не имеется.

Постановлением Администрации города Смоленска от 22.11.2018

№ 3090-адм «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения

в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске» предусмотрена продажа

ООО «Городское юридическое бюро № 1» арендуемого нежилого помещения

общей площадью 13, 9 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 190 кв.м, расположенного на 1-м этаже жилого дома № 47 по улице Николаева в городе Смоленске.

Между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации и Обществом 24.12.2018 заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Из вышеизложенного следует, что переданное Обществу нежилое помещение самостоятельным объектом культурного наследия не является.

Согласно пункту 2.7 договора от 24.12.2018 после регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 13, 9 кв.м. покупатель обязуется выполнить требования, установленные Федеральным законом № 73-ФЗ.

Таким образом, договором предусмотрены ограничения при продаже части объекта культурного наследования, установленные Федеральным законом № 73-ФЗ.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что вышеперечисленными нормами законодательства не установлен запрет на продажу недвижимого имущества, являющегося частью объекта культурного наследия, субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Учитывая, что требования Федерального закона № 159-ФЗ и Федерального закона № 73-ФЗ при заключении договора Администрацией соблюдены и оснований для отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не имелось, суд приходит к выводу о том, что заключенный ответчиками договор купли-продажи от 24.12.2018 является законной сделкой.

Таким образом, оснований для признания договора недействительным, а также применения последствий его недействительности не имеется.

Учитывая вышеизложенное, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В. В. Яковенкова