Решение от 31 мая 2021 г. по делу № А45-37241/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45-37241/2020

резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года

решение в полном объеме изготовлено 31 мая 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании в режиме онлайн-заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 318547600198036), г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ОГРНИП 313420502200099), г. Кемерово,

при участии деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью управляющую компанию «Жилищник» (ОГРН <***>); 2) акционерного общества «Военторг - Восток» (ОГРН <***>),

о расторжении договора субаренды помещения от 26.11.2019г.; взыскании с ответчика согласно п.7 дополнительного соглашения к договору субаренды сумму аванса арендной платы по причине расторжения договора по вине ответчика в размере 3 400 000,00 руб.; взыскании с ответчика стоимости проведения экспертизы для установления факта течи с потолка и обрушения кирпичей, а также расчет понесенного ущерба в размере 30 000,00 руб.; взыскании с ответчика понесенного истцом ущерба от течи с потолка в сумме 28 219,50 руб.;

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО4, доверенность № 03-21 от 08.04.2021, паспорт;

ответчика (онлайн) - ФИО5, нотариально удостоверенная доверенность от 28.08.2020г. № 42АА2634750, удостоверение адвоката № 739 от 15.09.2003;

третьих лиц- 1) не явился, извещен; 2) ФИО6, доверенность № 26/2021 от 24.05.2021, диплом № 3440 от 05.07.2006, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, (ОГРНИП 318547600198036), г. Новосибирск, (далее- истец) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ОГРНИП 313420502200099), г. Кемерово, (далее – ответчик) о расторжении договора субаренды помещения от 26.11.2019г.; взыскании с ответчика согласно п.7 дополнительного соглашения к договору субаренды сумму аванса арендной платы по причине расторжения договора по вине ответчика в размере 3 400 000,00 руб.; взыскании с ответчика стоимости проведения экспертизы для расчета понесенного ущерба в размере 30 000,00 руб.; о взыскании с ответчика понесенного истцом ущерба от течи с потолка в сумме 28 219,50 руб. (с учетом уточнения истцом исковых требований в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилищник» (ОГРН <***>); 2) акционерного общества «Военторг - Восток» (ОГРН <***>).

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора по вине арендатора, на устранение возникшей течи и обрушения кирпичей.

ООО «УК Жилищник» в отзыве на иск ссылается на то, что ООО «УК «Жилищник» (далее по тексту - Общество) является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирными жилыми домами, в частности, многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> на основании договора управления многоквартирным домом (договор управления многоквартирным домом № Л141\3\2018 от 30.07.20218г. (далее по тексту - Договор управления), заключенного между управляющей организацией и пользователями (собственниками жилых и нежилых помещений). Спорное нежилое помещение располагается в цокольном этаже данного дома. Собственником данного нежилого помещения является АО «Военторг-Восток». В соответствии с договором управления (п.2.1) общество выполняет текущее содержание и ремонт общего имущества, определенного договором. Перечень общего имущества определен в приложении №1 к Договору управления. Спорное помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома и, соответственно, управляющая организация не несет ответственность за вред, причиненный истцу.

АО «Военторг-Восток» отзыва на исковое заявление не представило, указало, что арендатор не обращался к нему с какими-либо претензиями по устранению недостатков имущества, переданного в аренду.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом уведомленного третьего лица - ООО «УК Жилищник» - о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к следующему выводу.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 26 ноября 2019г. между ИП ФИО2 (субарендатором) и ИП ФИО3 (арендатором) заключен договор субаренды нежилого помещения, площадью 800 кв. м., 42:24:0201005:7254, расположенного по адресу: <...>. пом. 129, сроком действия на 5 лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.01.2020.

Помещение предназначено для продажи строительных и отделочных материалов.

Размер арендной платы был определен сторонами в размере 360 000 руб. ежемесячно.

Из дополнительного соглашения от 26.11.2019 г. к договору следует, что для приведения нежилого помещения в надлежащее состояние (согласованное сторонами) субарендатор последовательно в три этапа оплачивает материалы на общую сумму 3 400 000 руб. Арендатор в течение 18 месяцев производит начисление арендной платы в размере 180 000 руб. в месяц, 19-й месяц в размере 160 000 руб., а начиная с 20-го месяца размер арендной платы будет составлять полностью 360 000 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26 ноября 2019г. субарендатор в счет арендной платы (арендная плата 19 месяцев оплачивается субарендатором арендатору в размере 50%) перечислил на расчетный счет арендатора сумму в размере 3 400 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 1.1. договора арендатор передал, а субарендатор принял нежилое помещение по акту приема-передачи от 03.03.2020 года.

Истец ссылается на то, что в нарушение условий заключенного договора с момента заключения договора и по настоящее время ответчиком не осуществляется надлежащее исполнение своих договорных обязательств (не проведение капитального ремонта), что привело к существенным нарушениями состояния арендуемого помещения:

1) 10.07.2020г. в арендуемом помещении произошла течь с потолка, в результате которой причинен ущерб имуществу истца в размере 28 219,50 руб.; по причине неявки арендатора на подписание акта, истец понес следующие убытки: в виде необходимости расчета размера убытков и получения заключения торгово-промышленной палаты в сумме 30 000, 00 руб.; (стр.32 заключения торгово-промышленной палаты);

2) 07.08.2020г. в арендуемом помещении произошел обвал кирпичей, что подтверждается актом от 07.08.2020 г. с участием представителя арендатора;

3) 03.09.2020г. в арендуемом помещении произошла течь с потолка, что подтверждается актом с участием с участием представителя арендатора;

4) 09.11.2020г. в арендуемом помещении снова произошла течь с потолка;

5) 14.12.2020г. в арендуемом помещении произошло обрушение потолочной конструкции и обнаружено перед входом в арендуемое помещение отсутствие в карнизе утеплителя, за счет чего в холодное время в помещении не поддерживается оптимальная для работы температура.

Также в нарушение условий п. 2.1.14. договора субаренды, согласно которому арендатор обязуется поддерживать температуру в арендуемых помещениях +18С/+25С, с 26.11.2020г. в арендуемом помещении сохраняется температура +5С.

Арендатор с 10.07.2020г. и по настоящее время не принял мер к устранению указанных недостатков, что, по мнению ответчика, является нарушением договорных обязательств и влечет необходимость расторжения договора аренды.

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно п. 7 дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения от 26.11.2019г в случае расторжения договора субаренды по вине арендатора в течение 19 месяцев со дня подписания настоящего договора арендатор (ответчик) возмещает субарендатору (истцу) стоимость в размере 3 400 000 руб.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из отзыва ответчика следует, что им не оспаривается факт течи с потолка арендованного помещения, факт обрушения кирпичей. На составлении актов ответчик присутствовал и подписывал данные акты.

Однако ответчик, вопреки доводам истца, принимал меры к устранению недостатков имущества, о чем свидетельствуют его пояснения и представленные доказательства.

Так, после получения 10.07.2020 г. от ИП ФИО2 уведомления о произошедшей течи после аномально сильных осадков ИП ФИО3 направил своего представителя, зафиксировал данную течь, принял участие в экспертном осмотре Кузбасской торгово-промышленной палатой в целях определения стоимости возможного восстановительного ремонта.

16.07.2020 г. ответчик заключил договор подряда с ООО «СпецСтройПроектМонтаж» на выполнение работ по текущему ремонту мягкой кровли данного магазина «Домикс», расположенного по адресу: <...>.

Согласно Спецификации № 1 от 16.07.2020 г. и акту выполненных работ № 1 от 23.07.2020 г. силами подрядчика за счет денежных средств ИП ФИО3 был произведен ремонт мягкой кровли площадью 25 кв.м. на сумму 12 500 рублей. Была заменена мягкая кровля в местах течи, указанных представителями ИП ФИО2 и сотрудниками магазина «Домикс».

03.09.2020 г., после вновь произошедших аномально сильных осадков, в адрес ИП ФИО3 вновь поступило уведомление о произошедшей течи с потолка. Представитель ИП ФИО3 в обозначенное время явился в помещение магазина, зафиксировал и заактировал произошедшую течь, подтвердил повреждение 1 потолочной плитки «Армстронг».

Истец также поручил проведение работ по ремонту мягкой кровли ООО «СпецСтройПроектМонтаж». Согласно спецификации № 2 от 07.09.2020 г. и акту выполненных работ № 2 от 15.09.2020 г. подрядчиком ООО «СпецСтройПроектМонтаж», был дополнительно произведен ремонт мягкой кровли площадью 70 кв.м. на сумму 35 000 рублей.

Относительно зафиксированной сторонами течи с потолка от 09.11.2020 г. производство ремонта мягкой кровли было отложено до весны 2021 года в связи с выпавшим снегом и наступлением зимы, ИП ФИО3 принято решение о ремонте весной 2021 г. мягкой кровли по всей площади над арендуемым истцом нежилым помещением - магазином строительных материалов «Домикс».

На момент рассмотрения спора каких-либо дефектов кровли, повлекших течь или затопление арендуемых помещений истцом больше не зафиксировано, следовательно, истец может осуществлять торговую деятельность в спорных помещениях.

Зафиксированное сторонами 07.08.2020 г. падение обломка кирпича с потолочного перекрытия также не свидетельствует о невозможности использования спорных помещений, эксплуатация помещений возможна.

Доводы ответчика о том, что падения обломка кирпича находится в прямой причинно-следственной связи с имевшим место и продолжающимся до настоящего времени нарушением со стороны ИП ФИО2 архитектурно-строительных норм и правил при размещении им стеллажей с линолеумом и другими половыми покрытиями вследствие превышения суммарных нагрузок на плиты перекрытия, что привело к разрушению строительных конструкций и как следствие к аварийному состоянию как отдельного участка (места установки стеллажей), так и всего здания в целом, надлежащими доказательствами не подтверждены, из представленного истцом экспертного заключения ООО «Судебно-экспертная лаборатория ФИО7» по делу № А27- 18768/2020 такого вывода не следует.

Кроме того, указанные недостатки падения обломка кирпича с потолочного перекрытия, связанные с дефектами мягкой кровли и течью с потолка после случившихся 10.07.2020 г. аномальных осадков, были незамедлительно устранены ИП ФИО3 посредством производства ремонта мягкой кровли за счет собственных денежных средств силами подрядной организации ООО «СпецСтройПроектМонтаж» в период с 16 по 23 июля 2020 г. и превентивно с 07 по 15 сентября 2020 г.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязуется за свой счет производить капитальный ремонт помещения и здания, в т.ч. инженерных сетей, при этом арендодатель обязан предварительно согласовать с арендатором время и сроки проведения капитального ремонта (п.2.1.3 договора).

Ссылаясь на то, что 12.01.2018 г. между АО «Военторг-Восток» (собственником нежилого помещения по пр. Ленина, 141 г. Кемерово) и ООО «Управляющая компания «Жилищник» был заключен договор № 99/Зс на предоставление услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...>, согласно п. 3.1.2. которого именно УК «Жилищник» приняло на себя обязательство по выполнению как текущего, так и капитального ремонта общего имущества МКД, включая его встроенно-пристроенные помещения, из обстоятельств дела не следует, что ответчик обращался с какими-либо претензиями в части недостатков имущества к собственнику имущества или управляющей компании. Ответчик самостоятельно принимал меры к устранению недостатков имущества и осуществлению необходимого ремонта. При этом ответчик также мог поставить в известность и собственника имущества – АО «Военторг-Восток» и управляющую компанию об имеющихся недостатках, однако этого не сделал.

Также ответчик ссылается на положения п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 2.2.5. заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 договора субаренды от 26.11.2019 г., согласно которым на субарендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного нежилого помещения. Однако ответчиком не представлено доказательств того, что замена или ремонт кровли арендуемого помещения относятся к капитальному, а не текущему ремонту.

Согласно акту № 7 об обрушении потолочной конструкции от 14.12.2020 г., данный акт подписан ответчиком с замечаниями и возражениями, свою вину в указанном нарушении ответчик не признал, поскольку визуальный осмотр и сделанные фотографии прямо указывали на то, что данное обрушение произошло из-за внешнего силового воздействия предположительно при передвижении (переносе и др.) товара в арендуемых помещениях, о чем свидетельствует сам характер и механизм данного обрушения 6 плиток потолочного покрытия «Армстронг» в правом углу, где хранились рулоны линолеума.

Исходя из представленных суду фотографий не усматривается вина арендатора в причинении ущерба, иными доказательствами данное обстоятельство истцом не подтверждено, следовательно, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) арендатора и обрушением конструкции, судом не установлено.

Согласно акту № 8 об отсутствии утеплителя с наружной стороны здания от 14.12.2020 г. вина ИП ФИО3 также не была подтверждена его представителем, поскольку данный акт подписан арендатором с замечаниями и возражениями, которые основаны на том, что элементарный сравнительный анализ фотографий лета-осени 2020 г. и сделанных сторонами 14.12.2020 г. показывает, что за данный период времени ИП ФИО2 были утеряны или демонтированы профильные листы над входом в магазин, в том месте, где пропал утеплитель. Тем не менее, ИП ФИО3 самостоятельно и за счет собственных средств устранил такое отсутствие утеплителя посредством нанесения монтажной пены.

Следовательно, указанный недостаток арендатором также устранен.

Также ответчиком были приняты меры в части выяснения несоответствия температурного режима в нежилом помещении нормативным и договорным показателям.

16.09.2020 г. Сибирской генерирующей компанией Филиалом АО «Кузбассэнерго» -«Кемеровская теплосетевая компания» в отношении объекта теплоснабжения, расположенного по адресу: <...>, был выдан акт технического осмотра энергоустановок потребителя тепловой энергии к отопительному периоду 2020-2021 гг. , из которого следует, что в отношении всего данного объекта в полном объеме были выполнены все мероприятия по подготовке к отопительному сезону 2020-2021 гг., замечаний к оборудованию не имеется, все необходимые нормы, правила, СНиПы и требования соблюдены в полном объеме.

Согласно акту снятия показаний тепловой энергии, за декабрь 2020 г., отчету о потреблении тепловой энергии и теплоносителя за 23.12.2020 г., акту снятия показаний тепловой энергии за январь 2021 г., отчету о потреблении тепловой энергии и теплоносителя за 23.01.2021 г., каких-либо отклонений или занижений температуры теплоносителя как в точке приема, так и в точке передачи тепловой энергии нежилого помещения по адресу <...> не зафиксировано. Температура подачи теплоносителя в точке приема составляет нормативные 105 - 117 С0.

27.11.2019 г. между ООО «ПКФ «Сапфир» и ИП ФИО3 был заключен договор № 110 на проведение работ по демонтажу, проверке и монтажу приборов учета тепловой энергии по адресу <...>.

В ходе проведения данных работ по договору за счет ИП ФИО3 были проведены демонтаж, монтаж, поверка тепловычислителя, двух электромагнитных расходомеров, комплекта термопреобразователей, преобразователей температуры, а также была произведена замена элементов питания, замена насоса UPS 25-80.

Таким образом, необходимые приготовления ответчиком были сделаны с целью соблюдения температурного режима в спорных помещениях.

Указанный температурный режим, как следует из представленного истцом журнала, не соблюдался с декабря 2020 года, однако ведение деятельности истец в арендуемых помещениях продолжал.

Из содержания ст. 612 ГК РФ следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Рассмотрев представленные истцом доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности истцом невозможности использования субарендатором по назначению арендованного им имущества, принятию ответчиком необходимых мер к устранению недостатков помещения, следовательно, исковые требования в части расторжения договора аренды и возврату обеспечительного взноса в размере 3 400 000 рублей удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно представленному истцом экспертному заключению, подготовленному Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата» от 20.08.2020 года № 38/248, в результате течи с потолка, произошедшей 10.07.2020 года, имуществу и конструкциям истца в результате подтопления был причинен ущерб в размере 28 219 рублей 50 копеек.

Экспертное заключение составлено специалистами, имеющими соответствующее образование в области строительства и товароведения.

Ссылка третьего лица на то, что данный отчет об оценке ущерба является ненадлежащим доказательством, т.к. составлен с нарушением, а именно: осмотр и проведение оценки были проведены без участия и без надлежащего уведомления ответчика, а также то, что отчет был составлен в 2020 году, что затрудняет на сегодняшний день проверить правильность, обоснованность и законность его составления, судом отклоняются, поскольку истцом представлено уведомление ответчика как о течи с потолка 10.07.2020 года, так и о проведении осмотра экспертом торгово-промышленной палаты 21.07.2020 года (уведомление от 15.07.2020 года), ответчик при проведении экспертизы присутствовал.

О проведении судебной экспертизы никто из лиц, участвующих в деле, не заявил.

На основании изложенного, поскольку иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, представленного истцом, ответчик не представил, суд полагает, что ущерб подлежит возмещению ответчиком, в полном объеме, с возмещением истцу оплаты стоимости услуг по проведению экспертизы в размере 30 000 рублей (платежное поручение и договор на проведение экспертного исследования истцом представлены в материалы дела).

Доводы ответчика о том, что после начала осуществления ИП ФИО2 эксплуатации арендованного нежилого помещения посредством размещения и работы в нем магазина строительных материалов «Домикс», им были допущены существенные нарушения архитектурно-строительных норм и правил при осуществленном возведении и размещении в данном помещении стеллажей и иного торгового оборудования с учетом значений статической нагрузки на одну опору стеллажа, не находятся в причинно- следственной связи с указанными истцом недостатками, поэтому во внимание судом не принимаются.

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, в части уменьшения исковых требований государственная пошлина подлежит возврату истцу на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3, (ОГРНИП 313420502200099), г. Кемерово, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 318547600198036), <...> 000 рублей за проведение внесудебного экспертного исследования, 28 219 рублей 50 копеек причиненного ущерба, 678-00 рублей государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ОГРНИП 318547600198036), 10 887-00 рублей государственной пошлины из дохода федерального бюджета.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова