Решение от 26 февраля 2025 г. по делу № А03-18889/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-18889/2024
г. Барнаул
27 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 18 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Энтус О.В., при ведении протокола секретарем Щербаковой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лига", г. Бийск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора субаренды земельного участка от 14.11.2023.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 15.10.2024, паспорт, диплом

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 09.01.2024, удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Лига" (далее – истец, ООО "Лига") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1), которым просит расторгнуть договор субаренды земельного участка от 14.11.2023, заключенный между ИП ФИО1 и ООО "Лига", указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 22:21:030008:1 от 26.01.2024 за № 22:21:030008:1-22/121/2024-20 и основанием для освобождения ООО "Лига" от обязательств по внесению арендной платы.

Исковые требования со ссылкой на 309, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы представлением аренду земельного участка с недостатками, которые препятствуют пользованию, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору.

ИП ФИО1 в отзыве указала, что наличие на территории земельного участка трех отдельных участков размер 10х10 м на которых имеются кротовые кучи не свидетельствует о невозможности использования истцом земельного участка на условиях договора, особенно с учетом наличия у него права выбирать фактическое положение арендованной площади. Кроме того, заявленные истцом недостатки не относятся к тем, которые не должны были быть обнаружены при заключении договора, исходя из периода его предварительного согласования (более подробно доводы изложены в отзыве).

Представитель истца поддерживал требования искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований искового заявления.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лига" (арендатор) 14.11.2023 заключен договор субаренды (далее - договор) земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, Краснощековский район, вблизи с. Куйбышево, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 110 447 369 кв. м., кадастровый номер - 22:21:030008:1, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с правом использования площади до 45 000 000 кв.м., зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 26.01.2024 г. за № 22:21:030008:1-22/121/2024-20.

В результате совершенной сделки ООО "Лига" приобрело право использования частью земельного участка с кадастровым номером: 22:21:030008:1, площадью до 45 000 000 кв.м., сроком на 11 лет с даты регистрации договора, разрешенный вид использования - для сельхозобработки и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Как указал истец, в весенний период 2024 при выезде на арендуемый участок было обнаружено, что земельный участок имеет существенные недостатки - большое количество кротовых кочек размером до 60 см в диаметре и до 30 см в высоту, которые делают невозможным проведение подготовительных работ - обработку средствами защиты растений имеющейся у ООО "Лига" техникой. Также истцом установлены наличие травостоя и наличие кротовых куч мешающих проезду и работе техники.

Краевым государственным бюджетным учреждением "Алтайприрода" проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером: 22:21:030008:1, подтверждающее неудовлетворительное состояние указанного участка в связи с его необрабатываемостью сроком 10-15 лет, для обследования установлены площадки, размер которых составлен 10 на 10 метров, на двух площадках установлено наличие кротовых нор, на третьей наличие нор не установлено, ввиду высокого травостоя.

Согласно ответу Администрации Краснощековского района Алтайского края от 25.02.2024 установлено, что в период с 2016 года по 2022 года включительно информация по использованию данного участка отсутствует.

В связи с тем, что земельный участок был передан по договору субаренды в зимний период - 14.11.2023 , обнаружить недостатки, которые были выявлены в дальнейшем, не представлялось возможным, истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с наличием недостатков имущества, препятствующего пользованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора

Договор, в соответствии со статьей 8, частью 1 статьи 307 ГК РФ является основанием возникновения обязательств.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества,

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора,

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии со статьей 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, из которой следует, что согласно статье 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, на основании статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основной обязанностью арендодателя является обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из протокола осмотра доказательств от 25.12.2024, составленного нотариусом ФИО4, а именно осмотра переписки между истцом и ответчиком, следует что переписка сторон относительно заключения договора аренды в отношении спорного участка началась с 10.07.2023 (летний период), договор заключен 14.11.2023, то есть переписка велась в течении 4 месяцев, до установления снежного покрова, в связи с чем истец, действуя разумно и осмотрительно, приобретая право на земельный участок, осуществляя свои права разумно и добросовестно, имел реальную возможность осмотреть земельный участок и определить наличие либо отсутствие препятствий в использовании приобретаемой части земельного участка, не сделав этого, истец принял на себя риск возникновения неблагоприятных последствий.

В рамках договора аренды земельный участок передан истцу, доказательства, что при приеме-передаче земельного участка, истцом были указаны какие – либо замечания относительно состояния земельного участка не представлено, при подписании договора аренды земельного участка, действуя добросовестно и разумно, истец должен был знать о состоянии принимаемого в аренду земельного участка и при наличии препятствий в пользовании участком отразить данные обстоятельства в передаточном акте.

Таким образом, доводы истца в обоснование заявленного требования не подтверждают создание ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; доказательства того, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, не представлены.

Неустранимые обстоятельства, препятствующие пользованию участком, существенное нарушение арендодателем договора, существенное изменение обстоятельств с даты заключения договора не установлены.

Надлежащих доказательств, подтверждающих, что истец не может использовать земельный участок, не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка истца на акт осмотра от 16.06.2024, составленного главным агрономом ООО "Лига" ФИО5 и ИП ФИО6, является несостоятельной, поскольку составлено лицами, не имеющими профессиональной квалификации специалиста по проведению исследований, доказательства наличия квалификации в отношении указанных лиц не представлено.

При этом, суд критически относится к указанному акту, поскольку данный акт составлен сотрудником ООО "Лига", то есть заинтересованным лицом в отсутствие представителя ИП ФИО1, следовательно соответствующих обстоятельств безусловно не подтверждает.

Односторонне составленный акт достаточным доказательством не является. Заключение независимого специалиста / эксперта истец не представил.

Определением от 05.02.2025 суд предложил истцу рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по вопросу определения возможности ведения сельскохозяйственной деятельности на спорном земельном участке, предоставленном по договору от 14.11.2023. Ходатайства о назначении судебной экспертизы истец не заявил. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд установив, что арендатором не доказано наличие в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих использованию, отказывает в удовлетворении требований искового заявления в полном объеме.

Также суд отмечает, что договор аренды заключен в отношении части земельного участка, что не исключает право истца осуществить выбор части земельного участка.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца, поскольку решение принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Лига", г. Бийск (ОГРН <***>, ИНН <***>) из Федерального бюджета сумму излишне уплаченной государственной пошлины в размере 34 887 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Энтус