Решение от 22 марта 2023 г. по делу № А04-4779/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4779/2022
г. Благовещенск
22 марта 2023 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 22.03.2023. Резолютивная часть решения объявлена 15.03.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «ВИТЯЗЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на самовольные постройки (в результате уточнений),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>); Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>),

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Амурской области ФИО2,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 23.05.2022, копия диплома ДВС 0986198 от 15.02.2002, паспорт;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.01.2023 № 01-09-15, диплом КЗ № 07204 от 10.12.2012, паспорт; ФИО5 по доверенности от 16.01.2023, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

в арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (далее – истец, ООО «Витязь», общество) с исковым заявлением к администрации города Свободного (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества (рынок) в реконструированном виде, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 28:05:010653:68.

В обоснование требований приводит доводы, что по договору купли-продажи от 20.04.2000 истец приобрел имущество (контору, киоски торговые прилавки).

Полагая, что приобрел комплекс недвижимости, истец обращался в суд общей юрисдикции с требованием вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Решением Свободненского городского суда Амурской области от 10.12.2020 в иске отказано, Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 14.05.2021 решение отменено, иск удовлетворен. Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2021 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 14.05.2021 отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Мотивом суда кассационной инстанции была недоказанность отнесения приобретенных вещей к объекту недвижимости – единому комплексу недвижимых вещей.

Однако истец полагает правильно установленными обстоятельствами и сделанными выводами именно в Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 14.05.2021. В связи с чем обратился с настоящим иском.

Истец неоднократно уточнял требования, изменял предмет от признания права собственности на единый объект – рынок, на признание права собственности на имеющиеся самостоятельные постройки – объекты недвижимости.

В судебное заседание 12.01.2023 от истца вновь поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в окончательном виде просит признать право собственности на самовольные 2 постройки: 1 - контору, Литер А, площадью 33,6 м?; 2- сторожку, литер А1, площадью 18,7 м?, согласно Техническому паспорту на комплекс зданий и сооружений: Зейский рынок от 11.08.2022 АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30.

Судом на основании ст. 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

Определением от 13.10.2022 по делу назначена судебная строительно - техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО6. 14.12.2022 в суд поступило экспертное заключение.

Определением суда от 30.01.2023 в качестве третьего лица привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Амурской области.

16.02.2023 от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Амурской области поступил отзыв, в котором ФИО2 указал, что в случае соблюдения условий, указанных в п.3 ст.222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения с учетом выводов проведенной судебной экспертизы.

Истец с экспертным заключением ИП ФИО6 согласен, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признал, полагает, что данный иск является способом преодоления ранее состоявшегося судебного акта. Также считает, что не представлены надлежащие доказательства по непрерывному сроку владения данными постройками. С экспертным заключением не согласен в полном объеме, считает, что экспертиза является ненадлежащим доказательством и не может быть положена в основу при вынесении решения. Также считает, что в экспертном заключении не содержится конкретных выводов по поставленным вопросам. Доказательств отнесения объектов (в уточнении) к объектам недвижимости в материалы дела не представлено. Земельный участок для строительства объектов недвижимости истцу не предоставлялся. Правила ст. 234 ГК РФ к самовольным постройкам не применяются, прав на них не возникает.

В судебном заседании 15.03.2023 истец настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, привёл доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик просил в иске отказать, привел изложенные в отзывах доводы.

Третьи лица в судебное заседание 15.03.2023 не явились, о месте и времени его проведения извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Постановления главы администрации города Свободного № 317 от 21.04.1997 гражданину ФИО7 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,11 га в районе улиц Зейская-Ленина для организации рынка.

Постановлением главы администрации города № 453 от 16.06.1997 внесено изменение в Постановление № 317 от 21.04.1997, ФИО7 для организации рынка предоставлен земельный участок в районе улиц Зейская-Ленина площадью 1040 м?.

В дальнейшем ФИО7 получено разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора на выполнение благоустройства территории рынка, установку торговых павильонов. Срок действия разрешения с 12.07.1997 по 12.05.1997. Актом государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию от 01.06.1999 принят в эксплуатацию частный рынок по ул. Зейская-Ленина в г. Свободном от застройщика ИП ФИО7

30.04.2001 главным архитектором г. Свободного ФИО8, ЧП ФИО9 и директором ООО «ВИТЯЗЬ» ФИО7 подписан протокол совместных намерений по реализации плана работ по благоустройству рынков ЧП ФИО9 и ООО «Витязь».

15.08.2001 ООО «ВИТЯЗЬ» Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 15/09-2001, согласно которому должны быть проведены работы по реконструкции рынка, включающие в себя: замену старого покрытия на бетонное, изготовление открытых рядов, замену ограждения, устройство ограждения и газона, покраску рядов, строительство и ограждение туалета.

Администрацией города Свободного по акту приёмки выполненных работ по ремонту рынка от 05.09.2002 работы приняты.

21.11.2001 составлен технический паспорт на строение - Рынок Центральный <...>.

Истцом после изменения предмета иска в отношении самостоятельных объектов контора, Литер А, сторожка, литер А1, в качестве правоустанавливающих представлены:

- договор купли-продажи от 01.01.2008, согласно которому ФИО10 (продавец) продал ООО «Витязь» имущество: торговый павильон, расположенный по адресу: <...> - Зейская на территории участка ООО «Витязь», квартал № 46, общей площадью 36,6 м?.

- разрешение Отдела архитектуры и градостроительства администрации города Свободного № 48 от 26.02.2003, которым согласовано установка торговых павильонов на территории рынка в квартале № 46 по ул. Ленина - Зейская.

Истец указывал, что с момента регистрации ООО «Витязь» - 24.12.1997 и на протяжении более 25 лет истец арендует земельный участок, расположенный по адресу: <...>, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1136 м? с кадастровым номером 28:05:010653:30, с разрешенным использованием под торговый рынок.

Так постановлением главы администрации г. Свободного № 395 от 26.04.2000 прекращено право аренды земельного участка, площадью 1134 м? по ул. Ленина, 76 предпринимателя ФИО7, указанный участок предоставлен на правах аренды сроком на три года ООО «Витязь» для дальнейшего функционирования продовольственного рынка. Договор аренды № 75 от 28.04.2000 заключен администрацией г. Свободного с ООО «Витязь» на период с 01.05.2000 по 01.05.2003, дополнительным соглашением от 15.03.2006 срок аренды продлён на период с 01.01.2006 по 30.06.2006.

По договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 38 от 29.03.2006 администрация г. Свободного передала земельный участок для эксплуатации торгового рынка на срок с 29.03.2006 по 28.02.2007.

По договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 130 от 04.08.2007 администрация г.Свободного передала земельный участок для эксплуатации торгового рынка на период с 04.08.2008 по 03.07.2008.

По договору субаренды земельного участка № 14 от 15.05.2016 МУП «Спецавтохозяйство» передало в аренду ООО «Витязь» земельный участок для эксплуатации торгового рынка сроком с 15.05.2016 по 15.04.2017.

По договору аренды земельного участка № 11 от 01.04.2018 МКП «Дорожник» г.Свободного передало в аренду ООО «Витязь» земельный участок под осуществления торговли и предоставления услуг населению сроком на 6 месяцев.

Вместе с тем судом установлено, что доказательств предоставления истцу земельного участка для целей, связанных со строительством спорных объектов, в материалы дела не представлено.

Доказательств нахождения на вещном праве, в пользовании на законных основаниях земельного участка на момент обращения с требованиями по ст. 222 ГК РФ у ООО «Витязь» не имеется.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 18.08.2022 по делу №А04-9184/2020 на ООО «Витязь» возложена обязанность возвратить муниципальному казенному предприятию «Дорожник» города Свободного земельный участок, расположенный по адресу: <...> из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 1 026 кв.м., кадастровый номер 28:05:010653:30, разрешенное использование - под торговый рынок поакту приема-передачи в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.09.2022 по делу №А04-3919/2022 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Витязь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании Администрации города Свободного заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Витязь» договор аренды земельного участка площадью 1 136 кв.м., с кадастровым номером 28:05:010653:30, расположенного по адресу: <...>, отказано в полном объеме.

Судом установлено, что права ООО «Витязь» на вещи (предметы), входящие в состав рынка, возникли на основании договоров купли-продажи (основания, приведенные к уточненным требованиям).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

20.04.2000 между ФИО7 и ООО «Витязь» заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО7 продал, а ООО «Витязь» купило в собственность контору, размером 3,0x8,25 м., общей площадью 24,8 м; киоски торговые в количестве одиннадцать штук; открытые торговые прилавки в количестве пятнадцати штук; забор металлический длиной 34,63 м - все расположено по адресу: <...> на земельном участке мерою 0,11 га. Указанные торговые ряды, киоски, контора принадлежат ФИО7 на праве личной собственности, на основании технического паспорта БТИ г. Свободного от 28.03.2000 и постановления главы администрации города № 317 от 21.04.1997.

27.04.2000 указанный договор зарегистрирован в органах БТИ.

Рынок расположен на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, площадью 1136+/-12 м?, с разрешенным использованием -под торговый рынок.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 10.12.2020, оставленным в силе определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-6540/2021 от 27.06.2021, в удовлетворении требований ООО «Витязь» к ФИО7 о государственной регистрации прав отказано.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, т.к. он не является результатом строительства и не имеет капитального фундамента, а факт его первичного технического (кадастрового) учета не свидетельствует об отнесении к недвижимости, наличие ранее возникшего право ФИО7 на спорный объект не подтверждено, кроме того, представленный договор от 20.04.2000 г. не подтверждает переход прав ООО «Витязь» на спорное имущество в виду его недостатков (несоответствия в части даты и содержания технического паспорта, отсутствие указания на лицо, действующего от имени ООО «Витязь»).

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 14.05.2021 суд кассационной инстанции в определении от 27.07.2021 также указал, что сведений о предоставлении земельного участка в целях возведения каких-либо капитальных строений, постановление главы администрации г. Свободного от 21.04.1997 № 317 не содержит.

Акт государственной комиссии по приемке рынка в эксплуатацию от 01.06.1999 утвержден постановлением главы города от 08.06.1999 № 473, то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, предполагаемое право собственности на сооружение рынок подлежало государственной регистрации. Вместе с тем, до заключения договора купли-продажи такое право в установленном законом порядке не было зарегистрировано, с требованиями о признании права собственности на объект недвижимости в судебном порядке ФИО7 также не обращался.

Договор купли-продажи от 01.01.2008, согласно которому ФИО10 (продавец) продал ООО «Витязь» имущество: торговый павильон, расположенный по адресу: <...> - Зейская на территории участка ООО «Витязь», квартал № 46, общей площадью 36,6 м?.

В отношении указанного договора суд приходит к выводу, что в нем не содержится сведений о купле-продаже недвижимого имущества, торговый павильон такими признаками не обладает. Предмет данного договора не соотносится с объектами, о признании права собственности на которые заявлено истцом.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ. Данная норма также содержит указание на возможность применения иных способов защиты прав, предусмотренных в законе.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления от 29.04.2010 № 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, возможно признание права собственности на объект, возведенный на арендуемом земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земельного участка предполагает наличие документов, подтверждающих права на данный земельный участок.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, суд учитывает условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 ЗК РФ, Законом об организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Возведение объекта без разрешения на строительство капитальных строений на земельном участке, не отведенном для этих целей, по общему правилу не может служить основанием для приобретения права собственности на недвижимость в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Суду также необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

При этом положения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В материалах дела не содержится доказательств наличия всех условий для применения способа защиты, выбранного истцом, о признании права собственности на самовольные постройки. Земельный участок не предоставлялся для целей, связанных со строительством, не находится на законных основаниях во владении и пользовании истца, разрешение на строительство заявленных объектов не получалось истцом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации исходя из объективных технических характеристик.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Данная позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденном его Президиумом 13.04.2016.

Проведение в отношении сооружения технического и кадастрового учета также само по себе не может служить основанием для признания объекта недвижимостью, поскольку является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества.

С целью проверки соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, иным обязательным нормам и правилам, создания сохранением построек угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца была назначена строительная экспертиза, определением от 13.10.2022 по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО6.

Перед экспертом на разрешение поставить следующие вопросы:

1. Относятся ли объекты: контора, ЛитерА, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка ЛитерА1, общей площадью 18,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30 к недвижимому имуществу?

2. Соответствуют ли объекты: контора, ЛитерА, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка ЛитерА1, общей площадью 18,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством?

2. Создают ли спорные объекты: контора, ЛитерА, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка ЛитерА1, общей площадью 18,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30 угрозу жизни и здоровью граждан?

Представленное заключение эксперта № 05-12/22 от 13.12.2022 содержит следующие ответы:

1) по первому вопросу: Контора, Литер А, общей площадью 33,6 кв.м. и сторожка Литер А1, общейей площадью 18,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, наружные стены которых выполнены деревянными, каркасного типа. Конструктивные решения таких сооружений позволяют при высокой энергоэффективности создать комфортную внутреннюю среду для работы и обеспечить достаточную долговечность конструкций, технологичность строительства и относительно невысокую стоимость.

Преимущественная область применения данной системы - отдельно стоящие или пристроенные друг к другу здания или сооружения.

Оба сооружения стоят на железобетонных ленточных фундаментах, рассчитанных на нагрузки от каркасных деревянных зданий.

Каркасная деревянная конструкция, по своим конструктивным особенностям, не предназначена для разборки и перемещения объекта на другое место. При разборке здания больше половины деревянных конструкций придут в негодность, поэтому здания переместить без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2) по второму вопросу: Во время экспертного обследования экспертом было проверено соответствие объектов: контора, Литер А, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка Литер А1. общей площадью 18,7 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством.

Расположение обследуемых объектов не противоречит требованиямградостроительных норм и Правил землепользования и застройки муниципального образования города Свободного, утвержденных Постановлением Свободненского городского совета народных депутатов Амурской области.

По результатам визуального осмотра: контора, Литер А, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка Литер А1, общей площадью 18,7 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, экспертом сделан вывод, что построенные объекты не противоречит требованиям следующих строительных норм и правил. соответствуют требованиям примененных Строительных Норм и Правил при строительстве, противопожарным нормам и требованиям, санитарным нормам и правилам, не нарушает экологических норм и правил.

3) по третьему опросу: Во время осмотра объектов: контора, Литер А, общей площадью 33,6 кв.м., сторожка Литер А1. общей площадью 18,7 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010653:30, каких-либо повреждений зданий, в целом или конструкций в отдельности в виде прогибов, крена, выгибов, перекосов, разломов, трещин и так далее, которые могут или могли бы повлиять на несущую способность не выявлено.

Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций конторы и сторожки, таких как фундаменты, наружные и внутренние несущие стены, перекрытие, крыша и кровля, полы, которые влияют на безопасность, после проведения экспертного обследования, экспертом оценивается как работоспособное. Построенные здание и сооружение соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

С учетом представленных ответчиком замечаний на экспертизу по ходатайству ответчика определением от 12.01.2023 в соответствии со ст. 86 АПК РФ эксперт вызвал в заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании 16.02.2023 судом установлена личность эксперта ФИО6, разъяснены права и обязанности, а также ответственность за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний согласно ст.ст. 307, 308 УК РФ, о чём отобрана расписка.

На вопросы суда эксперт пояснил, что спорные два объекта стоят на фундаментах. Здания каркасные деревянные. Эти здания строились в 2000 годах, доски прибиты гвоздями и если мы начнем разбирать эти здания сейчас, то назад их уже будет невозможно собрать. Стены обшиты оргалитом. Здания являются деревянными. В заключении вывод об отнесении к недвижимым вещам сделан через указание, что их переносить их невозможно. В случае попытки разобрать эти здания, доски и оргалит полопаются, поскольку здания эксплуатируются уже 22 года. На фотографиях показать обшитые оргалитом стены не смог, пояснил, что здание обито листами железа.

На вопросы истца эксперт пояснил, что он не производил расчет ущерба, такой вопрос не ставился, досудебную экспертизу не изучал.

На вопрос суда эксперт пояснил, что под линолеум также стелется оргалит. Оба сооружения стоят на железобетонных ленточных фундаментах (в ходе пояснений указывал и на монолитные фундаменты). Из-за того, что здание находилось в эксплуатации 20 лет, его нельзя перенести.

А 20 лет назад здания можно было разобрать, поскольку доски были свежие, не высохшие. Также эксперт пояснил, что есть объект, а есть благоустройство (тротуары, площадки и тд.). У него стоял вопрос о соответствии нормам объекта, а не территории. Для ответа на вопрос о соответствии объекта санитарным нормам, эксперт использовал нормы СанПиН. Указать, на соответствие каким нормам СанПиН, СП проверялись здания, каким критериям должны соответствовать, эксперт не смог.

Дал пояснения сначала про общественные здания и требования к ним, затем про административные здания, в которые входит контора. В санитарные нормы входят требования к внутренней отделке помещений, требования к микроклимату, требования к искусственному и естественному освещению. Именно из этих критериев исходил эксперт.

На вопросы истца, эксперт пояснил, что контора является незавершенным объектом строительства, а сторожка завершенным. Объект не закончен, поскольку у объекта отсутствуют окна, двери, отделка и тд.

Каким образом незаконченный строительством объект может соответствовать приведенным требованиям к внутренней отделке помещений, требованиям к микроклимату, требованиям к искусственному и естественному освещению, к окрасочным материалам радиаторов отопления (при полном отсутствии указанных элементов), эксперт не ответил. На вопросы ответчика о том, каким образом подтверждено наличие фундаментов, если на фотографиях снег по периметру не убран, периметр зданий засыпан полностью, эксперт ответил, что визуально. При этом пояснил, что наличие фундаментов проверяется производством шурфов, что было невозможно сделать зимой.

На вопросы ответчика, эксперт пояснил, что подтверждения тому, что фотографии были сделаны именно в день проведения экспертизы, нет. То, что фундамент является ленточным, определил визуально, снег при этом разгребал, на фото не отражено. Также пояснил о том, что здание является недостроенным, незавершенным. Размер бруса измерял рулеткой, что составило 150 мм. Построенные здания не нарушают градостроительных, строительных, пожарных, санитарных, экологических и иных норм и правил установленных действующим законодательством.

Ответчик задал вопрос по используемой литературе в экспертном заключении и сообщил о том, что некоторые источники давно утратили силу. Эксперт пояснил, что когда строились здания, эта литература была действующая, следовательно, может использоваться при проведении экспертизы.

Аудиозапись с допросом эксперта размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

С учетом пояснений эксперта суд приходит к выводу, что экспертным заключением не доказано отнесение спорных объектов к объектам недвижимости, как и соответствие их обязательным требованиям.

Выводы эксперта не содержат пояснений, каким образом сборные объекты (один из которых незавершен строительством из-за отсутствия дверей и окон), возведенные более 20 лет назад, которые возможно было разобрать, на момент экспертизы стали объектами недвижимости. Каково назначение объектов, имеется ли самостоятельное назначение (общественное, административное), и, следовательно, каким требованиям они должны соответствовать. Эксперт не дал пояснений, каким образом определял наличие фундамента под снегом, при представленной фотофиксации занесенных снегом сооружений и подходов к ним.

Намерение истца ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы процессуально не выражено, доказательствами не подкреплено, внесение денежных средств на депозитный счет суда не подтверждено.

С учетом разъяснений эксперта, данных в судебном заседании, суд признает, что представленные в материалы дела доказательства достаточны для разрешения спора по существу без назначения дополнительной судебной экспертизы.

Представленное истцом досудебное заключение не принято в качестве доказательства существования спорных объектов как недвижимого имущества, так как оно содержит лишь вывод о соответствии объекта требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к зданиям организаций торговли, что не свидетельствует о его возведении как того требует закон в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми к объектам капитального строительства, и предоставлении ответчику земельного участка под строительство капитального объекта.

Кроме того, после уточнения предмета спора в качестве самовольных построек рассматриваются контора, сторожка.

Судом доказательства по делу оценены в совокупности, с учетом рассмотренных споров и вступивших в законную силу судебных актов. Досудебное заключение не опровергает выводов о том, что состав приобретенных ООО «Витязь» вещей не образует объект недвижимости.

Ответчик указал, что согласно действующим муниципальным правилам земельный участок, на котором расположены спорные объекты, по правилам землепользования и застройки находится в зоне ОД-1 (многофункциональная общественно-деловая зона).

Согласно установленному градостроительному регламенту в правилах землепользования и застройки, в данной зоне отсутствует вид, как основного, так и условно разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства с наименованием «Торговый рынок», «Контора», «Сторожка».

При определении соответствия спорных объектов противопожарным нормам эксперт ссылается на нормы ст. 52 Федерального закона № 123-ФЗ, которые содержат требования по проведению необходимых мероприятий в целях обеспечения пожарной безопасности. Экспертом установлено, что мероприятия по пожарной безопасности разработаны на основании и в соответствии с требованиями Федерального закона 123-ФЗ, СНиП и СП.

Согласно п. 4.3 свода правил СП 4.13130. 2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4-4.13.

Экспертом установлено, что спорные объекты имеют IV степень огнестойкости.

В соответствии с данной таблицей минимальное противопожарное расстояние между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями с IV степенью огнестойкости составляет 10 м.

Вместе с тем, экспертом не разрешен вопрос о соответствии спорных объектов противопожарным нормам и правилам, регламентированным п. 4.3 указанных правил, по расположению к соседним зданиям.

В опровержение указанных возражений ответчика ООО «Витязь» представлен по запросу истца от 31.01.2023 ГУ МЧС России по Амурской области предоставило ответ (письмо № 9-25 от 06.02.2023) с информацией о том, что по адресу <...> (Зейский рынок) нет гидрантов. Ближайшие гидранты: Зейская – К.Маркса (50 м), Инженергная, д. 67 (100 м), К.Маркса, д. 19 (100 м).

Свод правил 4.13130.2013 Системы противопожарной зашиты «Ограничение распространения пожара на объектах защиты». Противопожарные расстояния между жилыми зданиями следует принимать в соответствии с Таблицей № 2 СП 4.13130.2013 и допускается уменьшать на 50 %, при условии устройства на территории застройки наружного противопожарного водопровода согласно требованиям СП 8.13130 и создания на территории застройки пожарного депо, оснащенного выездной пожарной техникой.

При этом доказательств соблюдения расстояний в 50% от нормативных, исцом не представлено, в экспертизе не содержится.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (пункт 29 Постановления N 10/22).

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция, согласно которой на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано право собственности, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать, что одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Исследовав и оценив все предоставленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что спорные объекты возведены на земельном участке, который не предоставлялся в целях строительства капитальных объектов недвижимости. Доказательств внесения изменений в договоры аренды о предоставлении арендатору права возведения на земельном участке каких-либо капитальных строений и сооружений в материалы дела не представлено.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2022 № Ф03-2689/2022.

Доводы истца о том, что по настоящее время рынок является действующим, не имеет правового значения для разрешения спора. Как указывает сам истец, администрация города Свободного отказывает в продлении договора аренды земельного участка, согласно условиям которого последний предоставлен обществу именно для осуществления торговли, а не для строительства объекта недвижимости.

Суд также пришел к выводу о несоответствии спорных объектов конторы и сторожки, исходя из их технических характеристик (стены - деревянный каркас с обшивкой стен оргалитом) признакам недвижимого имущества по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 статьи 234 ГК РФ предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), согласно которым приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения не подменяет собой иные предусмотренные в пункте 2 статьи 218 ГК РФ основания возникновения права собственности.

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости – контору и сторожку, истец указал на его приобретение у ФИО7 наряду с другим имуществом, входящим в состав рынка по договору купли-продажи от 20.04.2000, после чего все это время он добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным.

В пункте 16 Постановлении № 10/22 разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Доказательств того, что земельный участок площадью в установленном ранее действующем законодательном порядке отводился для целей строительства капитального объекта, в материалах дела не представлено. При этом установлено, что первоначальному владельцу - ФИО7 земельный участок был предоставлен для организации рынка - размещения торговых павильонов, которые не относятся к объектам недвижимости.

Право собственности ФИО7 на спорные объекты зарегистрировано не было.

Таким образом, оснований для применения статьи 234 ГК РФ не имеется.

Иные доводы истца и представленные пояснения, доказательства оценены судом, не влияют на разрешение спора, поскольку не образуют круга достоверных доказательств наличия всех условий для применения пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

На основании изложенного отсутствуют условия для удовлетворения предъявленного иска по заявленным основаниям.

Госпошлина по иску в силу ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 12 000 руб. (по 6000 руб. за каждый объект).

ООО «ВИТЯЗЬ» была уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (платежное поручение № 122 от 22.05.2022).

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определением от 13.10.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО6

ИП ФИО6 представлено ходатайство об оплате услуг и перечислении денежных средств по указанным им реквизитам.

При назначении по делу экспертизы истец для последующей оплаты услуг эксперта внёс на депозитный счёт арбитражного суда 90 000 руб. (платежное поручение № 139 от 01.07.2022). Указанная сумма подлежит выплате эксперту - ИП. ФИО6.

В вязи с отказом в иске судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб. и оплате стоимости услуг эксперта в размере 90 000 руб. отнесены судом на истца.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в иске отказать.

Выплатить индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средства за проведение экспертизы в размере 90 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВИТЯЗЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья М.В. Сутырина