Решение от 26 марта 2026 г. АС города Москвы

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-10463/25-127-70
27 марта 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2026 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассматривает дело по иску рассматривает в открытом предварительном судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРРА ГРУПП" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.09.2020, ИНН: <***>) к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ-ГРАД" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2020, ИНН: <***>)

о взыскании 13.263.351 руб. 97 коп.

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 05.08.2025 г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 01.12.2025 № ДГИ-Д-688/25

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее - ООО «Вереск», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших из договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 630.2 кв. м, расположенного по адресу: <...>. пом. 14Н/2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025, разногласия между ООО «Вереск» и Департаментом, возникшие из договора купли-продажи, урегулированы, пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в следующей редакции: «Пункт 3.1. Цена Объектов составляет 39 891 134 руб. 04 коп. (тридцать девять миллионов восемьсот девяносто одна тысяча сто тридцать четыре рубля 04 копейки) с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений объектов на сумму 17 122 865 руб. 96 коп. (семнадцать миллионов сто двадцать две тысячи восемьсот шестьдесят пять рублей 96 копеек) в соответствии с экспертным заключением, составленным в рамках дела №А40-10463/25-127-70 от 27.06.2025, выполненным Союзом судебных экспертов «Федерация» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 472 489 руб. 70 коп. (четыреста семьдесят две тысячи четыреста восемьдесят девять рублей 70 копеек), и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объект (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2026 решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 по делу №А40-10463/2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что представленное в материалы дела письмо от 21.01.2021 №ДГИ-1-149973/20-1 суды квалифицировали как согласие на проведение работ по переустройству нежилых помещений

При этом судами не установлено, что Департамент утверждал сметы расходов и отчет о выполненных работах и обязался возмещать стоимость ремонта.

Напротив, в ответ на заявление, как установили суды, Департамент направил письмо от 21.01.2021 о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений в МКД в габаритах договора аренды, но за счет средств общества (том 2 л.д. 101).

Применение части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Исследование характера выполненных работ имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку отождествление арендатором результата проведенных им работ по ремонту объекта аренды с неотделимыми улучшениями имущества не согласуется с положениями статьи 623 ГК РФ и части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ.

Судам надлежало установить, в том числе с учетом акта о завершении переустройства и (или) перепланировки (том 2 л.д. 104), связаны ли проведенные работы с улучшением объектов, подлежащих зачету в соответствии с части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ, либо представляют собой затраты на ремонт арендуемого помещения, связанные с деятельностью арендатора (салон красоты).

Арбитражный суд Московского округа указал, что при новом рассмотрении дела суду в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует проверить перечень и характер выполненных работ (работы по ремонту или создание неотделимых улучшений), исследовать обстоятельства, связанные с получением предварительного согласия собственника на проведение работ, результатом которых будут являться неотделимые улучшения, установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

При новом рассмотрении дела, истец заявил об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ в связи с чем, просит суд:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью -ВЕРЕСК» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие из договора купли-продажи нежилого помещений, общей площадью 630.2 кв. м. расположенных по адресу: <...>. пом. 14Н/2.

Пункт 3.1 договора и 3.4 изложить в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объектов составляет 56 812 000 руб. 00 коп.., (пятьдесят шесть миллионов восемьсот двенадцать тысяч рублей 00 копеек), в соответствии с экспертным заключением составленным в рамках дела №А40-10463/25-127-70 от 27.06.2025, выполненным Союзом судебных экспертов «Федерация» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 676 333 руб. 33 коп (шестьсот семьдесят шесть тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки)., и процентов за предоставленную- рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объект (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГK РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Судом уточнения приняты.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили о наличии других доказательств, заявлений и ходатайств, спора у сторон по цене объектов, установленной судебным заключением при первоначальном рассмотрении спора между сторонами не имеется, руководствуясь статьей 136, частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения иска не возражал.

Суд, выполняя указания суда кассационной инстанции, с учётом изложенных истцом обстоятельств и доводов ответчика, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ВЕРЕСК» (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения, находящегося вв собственности города Москвы, общей площадью 630,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 14Н/2, пом. 7Н, на основании Договора аренды.

Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

23.06.2024 Истец обратился к Ответчику с запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношение недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом. 14H/2. пом. 7Н.

В ответ на данное обращение Ответчик предоставил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи ценой недвижимости (нежилого помещения), подал Заявление о подписании договора купли-продажи с разногласиями, составив протокол разногласий с предложением цены Объектов 43 564 662 (сорок три миллиона пятьсот шестьдесят четыре) руб. 00 коп. в том числе Объект 1 - 32 619 549руб. Объект 2 10 945 113 руб. с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений объектов на сумму 14 376 338 (четырнадцать миллионов триста семьдесят шесть тысяч триста тридцать восемь) руб. 00 коп.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.04.2024 №0024H-119, выполненного ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» (далее Отчет) с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 4 220 359 (четыре миллиона двести двадцать тысяч триста пятьдесят девять) руб. 00 коп., приложив Отчет об оценке рыночной стоимости приложив отчет об оценке нежилого помещения от 11.09.2024 № КС-0909/0176, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «КС-Аналитик», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Ответчик на предложение Истца, изложенное в протоколе разногласий, ответил отказом.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено СОЮЗ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "ФЕДЕРАЦИЯ".

Согласно заключению эксперта СОЮЗ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "ФЕДЕРАЦИЯ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 56 812 000 руб. 00 коп.(без учета НДС).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 56 812 000 руб. (без учета НДС).

Поскольку истец уточнил исковые требования и не заявляет к зачету стоимость неотделимых улучшений объектов, обстоятельства наличия или отсутствия согласия ответчика на проведение неотделимых улучшений судом не исследовались и сторонами дополнительные доказательства по указанному факту, не раскрывались.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью -ВЕРЕСК» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие из договора купли-продажи нежилого помещений, общей площадью 630.2 кв. м. расположенных по адресу: <...>. пом. 14Н/2.

Пункт 3.1 договора и 3.4 изложить в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объектов составляет 56 812 000 руб. 00 коп.., (пятьдесят шесть миллионов восемьсот двенадцать тысяч рублей 00 копеек), в соответствии с экспертным заключением составленным в рамках дела №А40-10463/25-127-70 от 27.06.2025, выполненным Союзом судебных экспертов «Федерация» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 676 333 руб. 33 коп (шестьсот семьдесят шесть тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки)., и процентов за предоставленную- рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объект (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГK РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРЕСК» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55 000 руб. 80 коп. и государственную пошлину в размере 50 000 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор