Постановление от 21 января 2020 г. по делу № А07-1949/2019



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8226/19

Екатеринбург

21 января 2020 г.


Дело № А07-1949/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2020 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дирекция программ развития г. Уфы» (далее – общество «Дирекция программ развития г. Уфы», общество, истец)на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу № А07-1949/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель общества «Дирекция программ развития г. Уфы» - Коньков К.А. и Белова Е.Б. (доверенность от 09.01.2020 № 1).

До рассмотрения кассационной жалобы по существу обществом «Дирекция программ развития г. Уфы» заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения апелляционной жалобы общества «Дирекция программ развития г. Уфы» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2019 по делу № А07-15388/2013. Данное ходатайство судом округа рассмотрено, в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество «Дирекция программ развития г. Уфы» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) с иском об обязании продлить договор аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 на новый срок, направить в адрес общества проект дополнительного соглашения о продлении на 5 (пять) лет договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в 30-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу (с учетом уточнения предмета требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Дирекция программ развития г. Уфы» просит указанные решение, постановление судов первой и апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению истца, суды неверно определили заявленный иск как направленный на понуждение Управления заключить с обществом «Дирекция программ развития г. Уфы» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 договор аренды для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на новый срок без торгов, между тем как иск общества был направлен лишь на изменение срока действия ранее заключенного на торгах договора аренды от 30.12.2011№ 38/Т-11 (продление срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 на 5 лет) в связи с тем обстоятельством, что общество в течение срока действия обозначенного договора не могло приступить к освоению земельных участков ввиду незаконного противодействия Администрации и её функционального органа – Управления. В этой связи истец считает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми руководствовались суды при рассмотрении дела, судам следовало применить положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Как полагает истец, им доказана совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 названной выше статьи закона, и, соответственно, наличие оснований для изменения условия договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 о сроке аренды.

Излагая хронологию событий, связанных с исполнением им условия договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, истец указывает на немотивированность действий Администрации по отклонению проекта планировки и проекта межевания территории севернее улицы Воздушной в п. Некрасово в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, инициирование Управлением дела № А07-10581/2013 о расторжении договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 и освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, в рамках которого было сделано заявление об обеспечении иска, направленного на запрет строительства на данных земельных участках, удовлетворенное судом, отмечая, что при таких обстоятельствах общество «Дирекция программ развития г. Уфы» было лишено возможности осваивать арендованные земельные участки в пределах установленного договором срока и не может нести соответствующие риски, связанные с прекращением арендных отношений, поскольку это было обусловлено неправомерным поведением органов местного самоуправления.

Истец также отмечает, что законность постановления Администрации от 16.07.2013 № 3556 «Об отклонении и о направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории севернее улицы Воздушной в п. Некрасово в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» оспаривается им в рамках дела № А07-15388/2013, по состоянию на настоящее время судебное разбирательство по делу№ А07-15388/2013 не завершено, находится на стадии апелляционного производства, настаивая на невозможности рассмотрения настоящего дела до завершения рассмотрения дела № А07-15388/2013. Отказ судов в приостановлении судебного разбирательства по настоящему делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу№ А07-15388/2013 истец считает необоснованным.

Помимо этого истец отмечает, что настоящий иск не мог быть им заявлен до разрешения дела № А07-10581/2013, что не было принято судами во внимание.

В итоге, по утверждению истца, рассматриваемый случай является исключительным, позволяющим судам изменить условие договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 о сроке аренды, продлив его на 5 лет, на основании положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вне зависимости от требований статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации от 11.11.2011 № 6543 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на территории севернее п. Некрасова в Ленинском районе городского округа города Уфы Республики Башкортостан» проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020), расположенных на территории поселка п. Некрасова в Ленинском районе городского округа города Уфы Республики Башкортостан, - для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с поступлением для участия в аукционе только одной заявки от общества с ограниченной ответственностью «Проектно-инвестиционная компания «Башкиргражданпроект» (далее – общество «Башкиргражданпроект») аукцион был признан несостоявшимся.

Согласно протоколу о подведении итогов аукциона обществу «Башкиргражданпроект» предложено в течение 10 дней заключить договор аренды по начальной цене и на условиях информационного сообщения о проведении аукциона.

В итоге Управление заключило с обществом «Башкиргражданпроект» договор аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 в отношении обозначенных земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства с указанием срока аренды с 30.12.2011 по 30.12.2018.

Договором аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 были предусмотрены в числе прочего следующие обязанности арендатора: осуществление разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в течение 12 месяцев со дня заключения договора аренды, и представление её на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 5.4.14 договора); оплата цены права на заключение договора аренды земельного участка в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (пункт 5.4.15 договора).

Вышеуказанные земельные участки переданы арендатору 30.12.2011 по акту приема-передачи к договору аренды от 30.12.201 № 38/Т-11.

Впоследствии общество «Башкиргражданпроект» передало права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 по договору от 30.12.2011 № 38/Т-11 обществу «Дирекция программ развития г. Уфы» на основании договора уступки.

В пункте 3.2 договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 № 38/Т-11 было оговорено условие о том, что по истечении срока, указанного в пункте 1.3, договор может быть продлен по соглашению сторон; арендатору при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 1.3 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Общество «Дирекция программ развития г. Уфы» 27.09.2018 обратилось в Управление с уведомлением о намерении продлить договор аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 № 38/Т-11 на новый срок (вх. от 27.09.2018 № 31207).

Письмом от 26.10.2018 за исх. № 31207 Управление сообщило обществу «Дирекция программ развития г. Уфы» об отказе в продлении аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 № 38/Т-11 на новый срок, указав на отсутствие оснований для предоставления земельных участков без проведения торгов.

Ссылаясь на незаконность такого отказа, несение убытков в связи с исполнением договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 № 38/Т-11 (на оплату права на заключение договора в сумме 100 000 000 руб., оплату арендных платежей по договору) и невозможность освоения в течение более 5 лет арендованных земельных участков по вине Администрации, немотивированно отклонившей разработанный проект планировки и проекта межевания территории севернее улицы Воздушной в п. Некрасово в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и Управления, инициировавшего дело № А07-10581/2013, в рамках которого были приняты обеспечительные меры о запрете строительства на земельных участках, общество «Дирекция программ развития г. Уфы» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А07-10581/2013 по иску Управления о расторжении договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 и освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 констатирован факт прекращения обозначенного договора с 31.12.2018 в связи с истечением срока его действия, на общество «Дирекция программ развития г. Уфы» возложена обязанность возвратить земельные участки Управлению по акту приема-передачи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия в рассматриваемом случае совокупности условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с обществом «Дирекция программ развития г. Уфы» нового договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов.

Суд округа не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебного решения и постановления апелляционного суда, которым данное решение оставлено без изменения, по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования подлежат рассмотрению арбитражным судом исходя из их предмета и основания.

Материальная направленность требований общества «Дирекция программ развития г. Уфы» состоит в возобновлении с Управлением арендных отношений, возникших из договора от 30.12.2011 № 38/Т-11 с установленным сроком аренды - по 30.12.2018, и установлении срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 ещё на 5 лет.

В связи с тем, что спорные правоотношения носят гражданско-правовой характер, заявленные требования правомерно рассмотрены судами в порядке искового производства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является новым договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что предметом договора от 30.12.2011 № 38/Т-11 является предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в обусловленный договором 7-летний срок аренды земельные участки не были освоены истцом, объекты незавершенного строительства на данных земельных участках не возведены.

Факт отсутствия на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 возведенных в рамках договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 объектов недвижимости, требующих завершения строительства, истцом не оспаривается, подтверждается постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу№ А07-10581/2013.

Указанное позволило судам, руководствуясь статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о случаях предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, сделать вывод об отсутствии у истца права на продление аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 предоставлены первоначальному арендатору (обществу «Башкиргражданпроект») в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на торгах, поэтому в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Указанный вывод судов заявителем кассационной жалобыне опровергнут.

Для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения спора. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Рассматриваемый случай не относится к предоставлению земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с указанными выше нормами законодательства договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Доводы истца о невозможности освоения в рамках спорного договора аренды в течение более 5 лет арендованных земельных участков по причине недобросовестного поведения Администрации и её функционального органа – Управления и необходимости применения в связи с этим пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основаны на нормах земельного законодательства. Фактически истец указывает на дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отклоняя данные доводы, суд округа руководствуется правовой позицией, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 и включенной в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Учитывая изложенное, оснований для приостановления производства по настоящему делу до разрешения дела № А07-15388/2013, в рамках которого обществом «Дирекция программ развития г. Уфы» оспаривается законность постановления Администрации от 16.07.2013 № 3556 «Об отклонении и о направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории севернее улицы Воздушной в п. Некрасово в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» по пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на чем настаивал истец, у судов не имелось.

В связи с указанным судом округа отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства по настоящему делу до разрешения дела № А07-15388/2013.

Ссылки истца на необходимость применения в рассматриваемом случае положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, вне зависимости от требований статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку последующее возобновление арендных отношений с обществом «Дирекция программ развития г. Уфы» возможно только с соблюдением процедуры проведения торгов, в удовлетворении требований об изменении условия о сроке действия договора отказано правомерно.

В случае, если общество полагает свои права нарушенными в связи с невозможностью использования арендованных земельных участков в течение срока действия договора аренды от 30.12.2011 № 38/Т-11 по вине органов местного самоуправления, оно не лишено право воспользоваться иными установленными способами защиты.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу № А07-1949/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дирекция программ развития г. Уфы» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.




Председательствующий Л.А. Суспицина


Судьи Т.В. Сулейменова


С.В. Лазарев