Решение от 21 июля 2020 г. по делу № А28-3185/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-3185/2020
г. Киров
21 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 21 июля 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску

Прокуратуры Кировской области в интересах муниципального образования Фаленский муниципальный район Кировской области в лице главы муниципального образования «Фаленский район Кировской области»

к администрации Фаленского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 612500, Кировская область, Фаленский район, пгт. Фаленки, ул. Свободы, 65),

сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз имени Свердлова (ИНН4335000289, ОГРН <***>, адрес: 612502, <...>),

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании итоговой величины оценки недостоверной, признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи от 06.12.2019 № 3 недействительным,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3, по доверенности от 31.12.2019;

от ответчиков - не явились, извещены,

установил:

Прокуратура Кировской области в интересах муниципального образования Фаленский муниципальный район Кировской области в лице главы муниципального образования «Фаленский район Кировской области» (далее – истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к администрации Фаленского района Кировской области (далее – Администрация), сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз имени Свердлова (далее – СПК колхоз им. Свердлова), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) о признании итоговой величины оценки, определенной отчетом от 14.05.2019 № 392-А/05-19, недостоверной; о признании результатов торгов посредством публичного предложения на право заключения договора купли-продажи здания детского сада (кадастровый номер 43:36:430101:328) и земельного участка (кадастровый номер) 43:36:430101:174) недействительными; о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2019 № 3 муниципального имущества с победителем продаж посредством публичного предложения, заключенного администрацией Фаленского района Кировской области с сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом имени Свердлова.

Исковые требования основаны на положениях статьи 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы тем, что сделка по заключению договора купли-продажи муниципального имущества является недействительной, торги проведены с нарушением процедуры (в аукционной документации содержится недостоверная информация о предмете торгов, неверно установлена начальная цена аукциона, а также площадь здания).

Определением Арбитражного суда Кировской области от 16.03.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области осуществлять действия по регистрации сделок по отчуждению следующих объектов недвижимого имущества:

- здания детского сада, кадастровый номер: 43:36:430101:328, площадь 500 кв.м, адрес: <...>;

- земельного участка, кадастровый номер: 43:36:430101:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: детский сад, общая площадь 3 400 кв.м, адрес: <...>.

В судебном заседании Прокуратура требования поддержала.

Ответчики явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения которого извещены надлежащим образом.

Администрация в отзыве на исковое заявление указала, что информация о противоречии сведений в кадастре недвижимости правоустанавливающим документам на вышеуказанное здание стала известна только 11.12.2019 в момент проверки Прокуратурой Фаленского района документации по проведению торгов. Администрация не возражает относительно удовлетворения исковых требований, просит освободить от оплаты государственной пошлины и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Остальные ответчики отзывы на исковое заявление не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по предъявленным требованиям по имеющимся в деле доказательствам и в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя Прокуратуры, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.01.2011 серии 43-АВ № 502171 муниципальному образованию Фаленский муниципальный район Кировской области на праве собственности принадлежит здание детского сада, назначение: общественное, 1-этажный, общая площадь 500 кв.м., адрес объекта: <...>.

Также муниципальному образованию Фаленский муниципальный район Кировской области на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровый номер 43:36:430101:0174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: детский сад, общая площадь 3300 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Наименование ориентира – здание, почтовый адрес ориентира – <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2011 серии 43-АВ № 357531).

В целях определения начальной цены аукциона между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества от 30.04.2019 № 392-105/0419. Во исполнение условий данного договора ИП ФИО2 составлен отчет от 14.05.2019 № 392-А/05-19 об определении рыночной стоимости здания детского сада (далее – Отчет № 392-А/05-19) и оформлено заключение от 14.05.2019 № 392-А, согласно которому рыночная стоимость здания составляет 224 700 рублей, земельного участка – 73 300 рублей, в том числе НДС.

Для продажи муниципального имущества организатором торгов (Администрацией) на официальным сайте в сети «Интернет» размещено информационное сообщение о проведении торгов, в котором в указаны сведения об объекте: здание (кадастровый номер 43:36:430101:328), 1981 год постройки, площадь – 245,7 кв.м, с земельным участком (кадастровый номер 43:36:430101:174), площадь 3400 кв.м, место нахождения имущества: <...>.

В извещении о проведении торгов № 221019/1460019/02 указана начальная цена продажи имущества - 298 000 рублей, что соответствует заключению ИП ФИО2

06.12.2019 на основании результатов публичного предложения, оформленных протоколом № 2, между Администрацией (продавец) и СПК колхоз им. Свердлова (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества № 3 (далее – договор).

Из пункта 1.1 договора следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, признанного победителем торгов по продаже муниципального имущества посредством публичного предложения (протокол № 2 об итогах продажи муниципального имущества на торгах 04.12.2019), недвижимое имущество: здание (кадастровый номер 43:36:430101:328), 1981 года постройки, площадь = 245,7 кв.м., с земельным участком (кадастровый номер 43:36:430101:174) площадь = 3400 кв.м., адрес (местонахождение): РФ, <...> (далее имущество), а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную договором.

Цена имущества установлена в соответствии с протоколом № 2 об итогах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 04.12.2019 и составляет 149 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Полагая, что торги посредством публичного предложения на право заключения договора купли-продажи муниципального имущества проведены с нарушением закона, Прокуратура в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями абзаца третьего пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» изложена правовая позиция, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В рассматриваемом случае Прокуратура обратилась с настоящим иском в интересах муниципального образования Фаленский муниципальный район с требованиями о признании результатов торгов недействительными и, как следствие, о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) определено, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из пункта 3 статьи 2 Закона о приватизации следует, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.

В силу пункта 1 статьи 23 названного закона продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (далее - продажа посредством публичного предложения) осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.

Из пояснений Прокуратуры следует, что согласно протоколу от 26.07.2019 № 1 аукцион по продаже муниципального имущества признан несостоявшимся в виду не поступления ни одной заявки на участие в нем.

Администрация данный факт не оспаривает.

Реализуя названные выше положения действующего законодательства, Администрация на основании результатов публичного предложения заключила с СПК колхоз им. Свердлова договор купли-продажи муниципального имущества от 06.12.2019 № 3, предметом которого является передача в собственность последнему здания детского сада и земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Цена договора составила 149 000 рублей (цена отсечения), при начальной цене – 298 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Закона о приватизации цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона.

При этом начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 12 Закона о приватизации).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете, помимо прочего, должно быть указано точное описание объекта оценки.

В материалы дела представлен Отчет № 392-А/05-19, составленный ИП ФИО2

Согласно выводам, изложенным в Отчете № 392-А/05-19, рыночная стоимость 1 кв.м здания с кадастровым номером 43:36:430101:328 составляет 1 214 рублей, рыночная стоимость здания детского сада составляет 298 000 рублей. Данная стоимость сложилась из расчета площади здания, равной 245,7 кв.м (стр. 52, 55 отчета № 392-А/05-19).

Рыночная стоимость земельного участка определена ИП ФИО2 в размере 73 300 рублей (стр. 51 отчета № 392-А/05-19).

Таким образом, исходя из результатов оценки, начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества должна составлять 371 300 рублей (298 000 рублей + 73 300 рублей = 371 300 рублей) вместо 298 000 рублей. То есть извещение о проведении торгов содержало стоимость имущества, не соответствующую отчету об оценке.

Пунктом 3 статьи 15 Закона о приватизации предусмотрено, что информационное сообщение о продаже муниципального имущества должно содержать наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).

В извещении о проведении торгов № 221019/1460019/02, представленном в материалах дела, указана площадь здания с кадастровым номером 43:36:430101:328, равная 245,7 кв.м. Именно из указанной площади экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако из представленного в материалы дела технического паспорта на здание детского сада следует, что общая площадь здания составляет 500 кв.м.

Данный факт подтверждается также свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2011 серии 43-АВ № 502171, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, в извещении содержатся недостоверные сведения о площади продаваемого здания.

Кроме того, извещение о проведении торгов содержит сведения о площади земельного участка – 3400 кв.м. Однако, как следует из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 03.05.2011 серии 43-АВ № 357531, площадь земельного участка составляет 3300 кв.м.

Из пояснений Администрации следует, что на момент проведения торгов (04.12.2019) по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области площадь здания детского сада составляла 245,7 кв.м. Изменения в ЕГРН в отношении площади данного объекта внесены только 12.12.2019, исправив ее на 500 кв.м.

Относительно площади земельного участка Администрация в отзыве пояснила, что торги по продаже земельных участков без межевания проводить не возможно, в связи с чем было проведено межевание земельного участка по адресу: <...>. После межевания площадь данного земельного участка была уточнена с 3300 кв.м. до 3400 кв.м.

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в извещении о проведении торгов был указан иной объект продажи, нежели тот, который указан в правоустанавливающих документах, что повлекло за собой введение в заблуждение потенциальных участников торгов и совершение сделки по цене, не соответствующей действительной рыночной стоимости здания. Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о продаже имущества с нарушением стаей 12, 23 Закона о приватизации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Исковое заявление Прокуратуры подано в установленный законом срок.

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом представленных в материалы дела документов, суд приходит к выводу, что торги посредством публичного предложения на право заключения договора купли-продажи здания детского сада (кадастровый номер 43:36:430101:328) и земельного участка (кадастровый номер 43:36:430101:174), расположенных по адресу: <...> были проведены с нарушением правил, установленных действующим законодательством, что влечет за собой признание результатов данных торгов недействительными.

Таким образом, требования Прокуратуры в части признания торгов недействительными подлежат удовлетворению.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Следовательно, требования Прокуратуры о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 06.12.2019 № 3 также подлежат удовлетворению.

Рассмотрев требование Прокуратуры о признании недостоверной итоговой величины оценки, определенной отчетом от 14.05.2019 № 392-А/05-19, суд пришел к следующему выводу.

В части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определен перечень заявлений и исковых заявлений, с которыми прокурор вправе обратиться в арбитражный суд. Так, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:

с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

В Информационном письме Генпрокуратуры РФ от 22.08.2002 № 38-15-02 «О некоторых вопросах участия прокуроров в арбитражном процессе, связанных с принятием и введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, что указанный в части 1 статьи 52 АПК РФ перечень исков и заявлений расширительному толкованию не подлежит.

Заявление об оспаривании итоговой величины оценки имущества в данный перечень не входит.

Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении требований в данной части.

На основании изложенного требования Прокуратуры подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика (СПК колхоз им. Свердлова) в доход федерального бюджета в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать результаты торгов посредством публичного предложения на право заключения договора купли-продажи здания детского сада (кадастровый номер 43:36:430101:328) и земельного участка (кадастровый номер 43:36:430101:174), расположенных по адресу: <...>, определенных протоколом от 04.12.2019 № 2, недействительными.

Признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества от 06.12.2019 № 3, заключенный между администрацией Фаленского района Кировской области и сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом имени Свердлова.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с администрации Фаленского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 612500, Кировская область, Фаленский район, пгт. Фаленки, ул. Свободы, 65) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза имени Свердлова (ИНН4335000289, ОГРН <***>, адрес: 612502, <...>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья В.А. Киселева