Решение от 31 марта 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-358578/25-62-3368
г. Москва
01 апреля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2026года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2026 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи О.Ю. Жежелевской, единолично

при ведении протокола секретарём с/з Ахметовой Л.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛОЙ КВАРТАЛ СИТИ" (123290, Г.МОСКВА, ПР-Д ШМИТОВСКИЙ, Д. 39, К. 2, ЭТ 1 ПОМ ХV КАБ 6-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.10.2016, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ 24" (119602, Г.МОСКВА, УЛ. МИЧУРИНСКИЙ ПРОСПЕКТ.ОЛИМПИЙСКАЯ ДЕРЕВНЯ, Д. 1, К. 1, ЭТ 2 ПОМ I КОМ 3С, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2019, ИНН: <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору

при участии:

От истца – ФИО1 (доверенность от 03.12.2025).

От ответчика – не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Жилой квартал Сити» обратилось в суд с иском к ООО «Сити 24» с требованиями об обязании заключить дополнительное соглашение к договору управления от 02.09.2022 многоквартиным домом № ЖКС – Хейдлайне 2, расположенном на земельном участке по адресу: Москва, Шмитовский проезд, д. 39, корп. 8, в котором предусмотреть:

- включение в Раздел 1 «Помещения и инженерные коммуникации общего пользования» Состава, характеристик и состоянии общего имущества в строении, содержащихся в Приложении № 1 к договору управления системы ДНС под следующим обозначением: Дренажная насосная станция: 1 компл. (в комплекте с ШР шкаф распределительный и ШУН шкаф управления, труба двуслойная дренажная ПЭ SN16 O160 мм. 497 м (постоянный дренаж), колодцы смотровые дренажные 11 шт., колодец гаситель 1 шт (постоянный дренаж)»; распространение действия указного выше дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом на предшествующие отношения сторон, возникшие с момента заключения договора управления многоквартирным домом.

Протокольным определением суд отказа в принятии заявления истца об изменении предмета иска как не отвечающее условиям тс. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что в договоре управления включен не полный перечень общедомового имущества, который указан в приложении № 1.

Истец, в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик, заявленные требования не признал, по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске срока исковой давности, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Выслушав истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему:

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «Жилой квартал Сити» (далее Истец) является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011216-2023 от 19.01.2023 г.

В целях обеспечения санитарного содержания и технической эксплуатации общего имущества собственников помещений Многоквартирного дома между Истцом и управляющей организацией ООО «Сити 24» (далее Ответчик) заключен договор управления многоквартирным № ЖКС - Хедлайнер 2, расположенном на земельном участке по адресу: <...> от 02.09.2022 г. (далее - Договор управления).

По указанному Договору управления Истцом Ответчику был передан Многоквартирный дом с перечнем общедомового имущества, который указан в Приложении №1 к Договору управления.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что указанный в Договоре управления перечень общего имущества не является полным.

Так, при передаче МКД, б Перечне отсутствовала Дренажная насосная станция, предназначенная для отвода грунтовых вод от фундамента дома, являющаяся общедомовым существом в силу закона и проекта МКД (далее-ДНС).

В ходе эксплуатации МКД Истец обратился к Ответчику о необходимости проведения работ по техническому обслуживанию системы ДНС.

Ответчик отказал Истцу в проведении работ по техническому обслуживанию, мотивировав отказ отсутствием системы ДНС в заключённом договоре.

Для устранения неточности Истец обратился к Ответчику с просьбой заключить Дополнительное соглашение к Договору управления, включив ДНС в Перечень, и принять вышеупомянутое имущество для обслуживания управляющей организацией.

Однако, Ответчик удовлетворить просьбу Истца отказался, мотивировав свой отказ тем, что ДНС не является общедомовым имуществом, а значит расходы на его содержание обязан нести Истец, как собственник такого имущества.

После очередного отказа Истец направил в адрес Ответчика претензию от 01.09.2025г. о необходимости включить ДНС в Перечень общедомового имущества к Договору управления и принять НС на обслуживание, предупредив о намерении обратиться в суд в случае отказа в удовлетворении данных требований.

Отказ Ответчика (письмо от 30.09.2025 г. №13/14) удовлетворить претензию явился основанием для обращения Истца в суд.

Анализируя представленные по делу доказательства, применимые нормы права, суд приходит к следующему:

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором исходя из пункта 1 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении

Положениями п. 1 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес -экого дома.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил держания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за удержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила №491) в состав общего имущества входят объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пп. ж п.2 ст.1).

В силу положений п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Согласно определению «дренажной системы», определенной проектной документацией, она состоит из дренажных колодцев, соединенных между собой дренажными трубопроводами, с установленными в колодцах насосными станциями (ДНС), предназначена для отвода грунтовых вод от :фундамента Многоквартирного дома в дренажные колодцы, с последующей откачкой воды из дренажных колодцев в городскую ливневую систему, и обеспечивает своевременный сбор и отвод грунтовых вод как самого МКД, так и с территории земельного участка, на котором он расположен.

В проектной документации установлено следующее предназначение дренажной системы: для защиты от подтопления инфильтрационными и грунтовыми водами подземной части проектируемого сооружения предусматривается устройство постоянного дренажа. Данные сведения нашли своё отражение в проектной документации - Раздел 5 Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических неприятий, содержание технологических решений. Подраздел 3 Система водоотведения. Книга 14 Проект дренажа. 1431-&.ЛЕ.1.03.&.ДР.

Таким образом, ДНС, как неотъемлемая и составная часть дренажной системы запроектирована и отражена документально, обслуживает МКД, а значит, в силу закона принадлежит на праве обшей долевой собственности собственникам помещений в МКД, является общедомовым имуществом, и только по технической ошибке не была включена в Перечни общедомового отчества к Договорам управления.

Согласно п. 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, ходящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

В силу п. 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом -обеспечивается путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

В свою очередь, пунктом 18 Постановления Правительства №290 от 03.04.2023 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» в качестве работ, выполняемых для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах поименован контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации.

Организация по обслуживанию жилищного фонда, в силу п.4.1.1 Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», должна обеспечить, в том числе, работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Таким образом, обеспечение работоспособности, обязанность по содержанию и эксплуатации системы ДНС, как части общего имущества Многоквартирного дома, лежит на управляющей организации.

В силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Ответчик ООО «Сити 24» является управляющей организацией на основании распоряжения дарственной жилищной инспекции г. Москвы от 22.03.2023 г. № 14029-РЛ ООО «Сити 24» и сведений, держащихся в государственной информационной системе ГИС ЖКХ.

Управляющая организация приступила к выполнению своих обязанностей, предусмотренных нормами управления МКД, однако, отказавшись принимать ДНС - не в полном объеме.

Отказ Ответчика противоречит положениям ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающей, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать

Услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему задержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из положений ч.2 и 4 ст. 162 ЖК РФ и правовой позиции Конституционного Суда РФ Постановление от 02.07.2024 N 34-П «По делу о проверке конституционности статей 426, 428 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО2»), договор управления по своей сути является договором присоединения, то есть таким договором, условия которого определены в «стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом)).

Статьёй 428 ГК РФ предусмотрено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать з вторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В случае изменения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции с момента его заключения (ч.2 ст.428 ГК РФ).

Таким образом, отказ ООО «Сити 24» от обслуживания части общего имущества и включения э перечень общего имущества системы ДНС противоречит как положениям закона, так и разработанной и получившей положительное заключение экспертизы проектной документации.

Более того, оставшаяся без обслуживания система ДНС рано или поздно выйдет из строя и перестанет выполнять свою функцию - защиту от подтопления инфильтрационными и грунтовыми водами подземной части МКД. Это, в свою очередь, неизбежно приведёт в конечном тоге к деградации несущих конструкций МКД и преждевременному выходу из строя самого МКД с необходимостью его сноса.

При этом в характеристиках объекта (приложение № 1) включена дренажная система, сама станция является ее составной частью, что следует из технической документации, однако в ее ремонте и надлежащем содержании, ответчик отказывает, поскольку конкретно ДНС не включена договоров в состав общедомового имущества, что влечет правовую неопределенность в отношении обязательств сторон, и споре относительно состава общедомового имущества.

Ввиду того, что разрешение судебного спора призвано придать правоотношениям сторон определенность и тем самым погасить конфликтную ситуацию между ними, суд полагает правомерным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В части доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, суд отмечает, что вопреки доводам ответчика, о нарушении своих прав истец мог узнать не с момента заключения договора, а с даты отказа ответчика в проведении работ и подписании дополнительного соглашения (30.09.2025 №13/14), с настоящим иском истец обратился в суд 25.12.2025, т.е в пределах срока исковой давности.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьями 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 421, 424, 428 ГК РФ, ст. 4, 8, 9, 41, 64-68, 70-71, 81, 101-103, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ООО «Сити 24» заключить дополнительное соглашение к Договору управления от 02.09.2022 г. Многоквартирным домом № ЖКС - Хедлайнер 2, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, в котором предусмотреть:

- включение в Раздел I «Помещения и инженерные коммуникации общего пользования» Состава, характеристик и состояния Общего имущества в Строении, содержащихся в Приложении №1 к Договору управления системы ДНС под следующим обозначением: «Дренажная насосная станция: 1 компл. (в комплекте с ШР шкаф распределительный и ШУН шкаф управления, труба двухслойная дренажная ПЭ SN16 ?160 мм. 497 м (постоянный дренаж), колодцы смотровые дренажные 11 шт., колодец гаситель 1 шт. (постоянный дренаж)»;

- распространение действия указанного выше дополнительного соглашения к Договору управления многоквартирным домом на предшествующие отношения сторон, возникшие с момента заключения договора управления многоквартирным домом.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ 24" (119602, Г.МОСКВА, УЛ. МИЧУРИНСКИЙ ПРОСПЕКТ.ОЛИМПИЙСКАЯ ДЕРЕВНЯ, Д. 1, К. 1, ЭТ 2 ПОМ I КОМ 3С, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2019, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛОЙ КВАРТАЛ СИТИ" (123290, Г.МОСКВА, ПР-Д ШМИТОВСКИЙ, Д. 39, К. 2, ЭТ 1 ПОМ ХV КАБ 6-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.10.2016, ИНН: <***>) государственную пошлину в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.Ю. Жежелевская