Решение от 12 августа 2022 г. по делу № А29-1894/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1894/2022
12 августа 2022 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2022 года, полный текст решения изготовлен 12 августа 2022 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 04 и 05 августа 2022 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Фабрика-Кухня» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Сыктывкарский государственный университет имени Питирима ФИО2» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изменении условий договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 08.04.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фабрика-Кухня» (Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Сыктывкарский государственный университет имени Питирима ФИО2» (Ответчик, Университет) с требованиями:

- обязать ответчика изменить с 01.08.2021 ставку арендной платы путем направления в адрес истца уведомления об установлении, в соответствии с положениями п. 6.4 договора, нового размера арендной платы, в порядке, предусмотренном п.п. 6.4.1-6.4.2 договора;

- в уведомлении отразить новый размер арендной платы в размере 100 605 рублей в месяц без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20% по договору составляет 20 121 руб. в месяц, в том числе:

За пользование имуществом, указанным в п. 1.1.1 договора: 17 123 руб. – размер ежемесячной арендной платы без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20 % по договору составляет 3 424 руб. 60 коп.

За пользование имуществом, указанным в п. 1.2.2 договора: 83 482 руб. – размер ежемесячной арендной платы без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20 % по договору составляет 16 696 руб. 40 коп.

Определением от 02.03.2022 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Коми, привлечены третьи лица, назначено предварительное судебное заседание.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания. Истец своего представителя в суд не направил.

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации в отзыве на исковое заявление от 15.04.2022 № 11/10639 просит отказать Истцу в заявленных требованиях, письмом от 18.04.2022 № 11/10659 представило доказательство вручения отзыва лицам, участвующим в деле.

13.05.2022 от Ответчика поступил отзыв на исковое заявление с доказательствами его вручения лицам, участвующим в деле, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Сыктывкарский государственный университет имени Питирима ФИО2» просит в иске отказать.

Территориальное управление сообщило об отсутствии возможности отреагировать на иск ввиду неполучения искового заявления.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 04 августа 2022 года.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 08 час. 40 мин. 05 августа 2022 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

Письменным заявлением от 04.08.2022, поступившим в суд после процесса 04.08.2022, Истец просил отложить судебное заседание на более поздний срок – на сентябрь 2022 года.

В силу п. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. Суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу по имеющимся в деле материалам. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении ходатайства Истца об отложении судебного разбирательства.

Представитель Ответчика поддержал позицию по иску, просит в удовлетворении требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Ответчика, судом установлено следующее.

Между ООО «Фабрика Кухня» (Арендатор) и ФГБОУ ВО «СГУ им. Питирима ФИО2» (Арендодатель), по согласованию с Министерством науки и высшего образования Российской Федерации от 05.08.2019, 15.08.2019 был заключен договор №12-АР/2019 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО «СГУ им. Питирима ФИО2» (Договор), для целей организации питания студентов и сотрудников Университета (п.1.2 Договора).

Согласно Договора, предметом аренды являются:

- нежилые помещения в здании общежития №2 по адресу: <...> этаж 1 общей площадью 129,5 кв.м. (Имущество №1) и

- нежилое помещение кафе по адресу: <...>, этаж 1 общей площадью 402,0 м.кв. (Имущество №2).

Пунктом 6.2. Договора установлена арендная плата в размере 161 160 руб. 75 коп. (без НДС) (НДС по ставке 20% составляет 32 232 руб. 15 коп.), определённая на основании Отчёта об оценке рыночной стоимости арендной платы (п.6.1. Договора):

- за пользование Имуществом №1 в размере 38 785,25 руб. и НДС 20% в размере 7 757,05 руб.;

- за пользование Имуществом №2 в размере 122 375,50 руб. и НДС 20% в размере 24 475,10 руб. (п.6.2 Договора).

Истец считает данный размер арендной платы, в условиях сложившейся финансово - экономической обстановки, в том числе в г. Сыктывкаре, неоправданно завышенным и подлежащим пересмотру.

Указывает, что с 16.03.2020 по 27.08.2021 на территории Республики Коми был введен режим «повышенная готовность» (Указ Главы РК от 15.03.2020 № 16) для работы организаций, осуществляющих деятельность по услуги общественного питания, что негативно сказалось на деятельности арендованных объектов и повлекло за собой изменение конъюнктуры рынка по аренде недвижимости в г. Сыктывкаре и Республики Коми в целом.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Стороны договора, при заключении договора в 2019 году, не предполагали, что доходы от пользования недвижимого имущества не будут рентабельны и, в связи с распространением коронавирусной инфекции, в значительной степени уменьшатся, а спрос на аренду недвижимости снизится. Учитывая такую ситуацию, договор был бы заключен, по его мнению, на иных условиях.

Истец считает, что в сложившейся ситуации, исполнение договора без изменения его условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет ущерб для Истца.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 6.4 договора, размер арендной платы ежегодно изменяется Арендодателем на размер уровня инфляции. Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в установленном законодательством РФ порядке в связи с изменяющейся конъюнктуры рынка (изменением рыночной стоимости объекта аренды).

В соответствии с п.6.1 договора, арендная плата определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Таким образом, согласно договора, размер арендной платы раз в год индексируется арендодателем на следующий год на уровень инфляции. При этом, данной индексации подлежит ставка арендной платы, которая должна устанавливаться на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Истец указывает, что стороны договора предусмотрели порядок расчета ставки арендной платы путем определения механизма ее исчисления, а именно через оценку рыночной стоимости арендной платы, при изменении конъюнктуры рынка (изменении рыночной стоимости объекта аренды), вол исполнение данного условия Арендатор обратился к независимому оценщику, члену СРО ассоциации российских магистров оценки ФИО4. для подготовки Отчета об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы нежилых помещений.

Согласно Отчета независимого оценщика от 28.06.2021, размер арендной платы, с учетом конъюнктуры рынка, по Имуществу №1 составил 17 123,00 руб., по Имуществу №2 - 83 482,00 руб.,

Письмом от 01.08.2021 Арендатор направил Арендодателю просьбу о пересмотре размера арендной платы по договору с 01.08.2021, согласно отчета оценщика (отчет был приложен к письму).

Ответчик письмом от 20.12.2021 № 15/4911 уведомил Истца о рассмотрении письма от 01.08.2021 и о принятом решении о нецелесообразности снижения ставки арендной платы.

Истец считает, что в данном случае его предложение не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с тем, что стороны согласовали расчет размера арендной платы вышеуказанным образом, размер может изменяться неоднократно в течение срока действия договора при изменении, согласованного сторонами, фактора - конъюнктуры рынка. Со ссылкой на сложившуюся судебную практику Истец считает, что при наличии такого согласования, фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условий договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа арендной платы не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п.3 ст. 614 ГКРФ.

Поскольку, по мнению Истца, изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в порядок исчисления арендной платы, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Последним абз.п. 6.4.2 Договора предусмотрен порядок установления нового размера арендной платы путем направления Арендатору Уведомления об установления нового размера арендной платы, что является достаточным основанием изменения арендной платы и не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

На основании вышеизложенного, Истец просит обязать Ответчика изменить с 01.08.2021 года ставку арендной платы путем направления в адрес Истца Уведомления об установлении, в соответствии с положениями п. 6.4 договора, нового размера арендной платы, в порядке, предусмотренном п.п.6.4.1-6.4.2. договора, в Уведомлении отразить новый размер арендной платы в сумме 100 605,00 рублей в месяц без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20% по договору составляет 20 121,00 рубль,

в том числе:

За пользование имуществом, указанным в п. 1.1.1 договора: 17 123,00 рубля - размер ежемесячной арендной платы без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20% по договору составляет 3 424 руб. 60 коп.

За пользование имуществом, указанным в п. 1.1.2 договора: 83 482,00 рубля - размер ежемесячной арендной платы без учета НДС. Сумма НДС по ставке 20% по договору составляет 16 696 рублей 40 копеек.

С исковыми требованиями Ответчика Университет не согласен, просит суд отказать Истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Сообщает, что в качестве основания для снижения размера арендной платы Истец приводит результаты независимой оценки рыночной стоимости ставки арендной платы № 28/5778/06, проведенной по заказу Истца. При этом, по мнению Истца, в связи с проведением им указанной оценки у Ответчика возникает обязанность в порядке, предусмотренном п. 6.4. Договора, применить процедуру одностороннего изменения размера арендной платы. При этом Истец указывает на отсутствие у него намерения заключать соглашение об изменении условий Договора, подчеркивая, что не считает исполнение его исковых требований изменением Договора и что изменений Договора в этом случае не требуется.

Университет считает, что из буквального содержания формулировок п. 6.4. Договора следует, что одностороннее изменение размера арендной платы может быть истолковано как обязанность Университета лишь в одном случае: при изменении размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор. Следовательно, изменение размера арендной платы по заявленному Истцом основанию является правом, а не обязанностью Ответчика.

Подписывая Договор в указанной редакции пункта 6.4., стороны пришли к соглашению о том, что для пересмотра размера арендной платы в связи с изменением ее рыночной величины требуется соответствующее волеизъявление арендодателя. Таким образом, арендодатель не может быть понужден к выполнению соответствующих действий.

Также Истцом, по мнению Ответчика, не обоснована дата требуемого изменения размера арендной платы. Ответчик считает, что фактические отношения между сторонами спора не свидетельствуют об отсутствии у Истца исполнять Договор на установленных условиях, так как Истец в период с 01.08.2021 продолжает использование помещений Университета.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 6.4. Договора Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем Договор (п. 6.4.) предусматривает изменение величины арендной платы в трех случаях:

- при изменении размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- в связи с изменением рыночной величины арендной платы с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка (изменением рыночной стоимости объекта);

- в связи с введением в действие нормативных правовых актов Российской Федерации, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

При этом любое из приведенных выше изменений размера арендной платы может быть произведено лишь один раз в год, что следует из буквального содержания абзацев 1 и 2 пункта 6.4. Договора, требований учредителя, изложенных в п. 7 Условий совершения сделки по передаче в аренду (Приложение № 3 к Договору).

По мнению Истца, Университет обязан в соответствии с условиями Договора в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением конъюнктуры рынка (изменением рыночной стоимости объекта аренды), выявленном в результате произведенной Истцом оценке рыночной стоимости арендной платы.

Дополнительным соглашением №1 от 03.08.2020 стороны вносили изменения в Договор, связанные с ухудшением ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Указанным документом согласовано изменение размера/порядка внесения арендной платы в период с 01.04.2020 по 01.10.2020.

Впоследствии Университет и Истец произвели изменение цены на основании Отчета об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы нежилых помещений (отчет от 25.11.2020 № 40/4570/10), путем подписания Дополнительного соглашения №2 от 19.05.2021 к Договору. Рассмотрены вопросы изменения арендной платы в период с 16.03.2020, в том числе установлен размер арендной платы с 01.12.2020. Соответственно, 19.05.2021 состоялось предусмотренное Договором изменение размера арендной платы с 01.12.2020.

Уведомлением №15/2463 от 01.11.2021 Университет уведомил Истца со ссылкой на п.6.4. Договора об изменении арендной платы с 01.12.2021. С декабря 2021 года Университет выставляет соответствующие счета-фактуры и акты об оказании услуг по новой ставке арендной платы.

Соответственно, стороны регулярно осуществляют изменение арендной платы, оформляя данные изменения в установленном Договором порядке. Оснований для иных изменений Истцом не указано.

Подписывая Договор в указанной редакции пункта 6.4., стороны пришли к соглашению о том, что для пересмотра размера арендной платы в связи с изменением ее рыночной величины требуется соответствующее волеизъявление Арендодателя.

Иные существенные изменения, в том числе изменение размера, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями. Арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

При этом Арендодатель не может быть понужден к выполнению заявленных Истцом действий.

Требования Истца сводятся к понуждению Ответчика изменить размер арендной платы путем направления уведомления с указанием в нем нового конкретного размера арендной платы. В силу п. 6.4.2. Договора уведомление об установлении в соответствии с положениями п. 6.4. настоящего Договора нового размера арендной платы, является неотъемлемой частью Договора. Следовательно, способ защиты своего права, к которому прибег Истец, заключается, фактически, в изменении условий Договора по решению суда.

Суд считает, что Истцом не приведено доказательств наличия предусмотренных законом оснований для защиты права избранным способом.

Отсутствие согласия/инициативы Арендодателя на реализацию принадлежащего ему права на изменение размера арендной платы в порядке, предусмотренном Договором, препятствует возможности обращения на него в суд. При этом отказ Арендодателя в направлении такого уведомления не может быть преодолен Истцом путём судебного понуждения.

При указанных обстоятельствах суд отказывает Истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.С. Скрипина