Решение от 20 января 2022 г. по делу № А76-12904/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-12904/2021
20 января 2022 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Магнитогорск, Челябинская область (ИНН <***>, далее – истец, предприниматель ФИО2)

к Администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРН <***>, далее – ответчик, Администрация),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – Управление Росреестра),

о продлении действия договоров,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО3 (доверенность от 26.10.2021 № АГ-02/7489),

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО2 обратился в Правобережный районный суд города Магнитогорска Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Магнитогорск, в котором просит возобновить на неопределенный срок договоры аренды земельных участков № 9725 от 28.12.2016 и № 9747 от 20.01.2017, продлив действие данных договоров аренды на три месяца.

Делу присвоен №2-436/2021.

Протокольным определением от 18.03.2020 (т.1 л.д.155) к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра.

Определением Правобережного районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 18.03.2020 (т.1 л.д.156-158) дело направлено для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Челябинской области.

С учетом имеющегося в материалах дела уточнения к исковому заявлению (т.1 л.д.141-142), истец представил заявление о замене ненадлежащего ответчика (т.2 л.д.6).

Определением от 17.06.2021 (т.2 л.д.55-58) суд в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика на Администрацию города Магнитогорска.

Ответчиком в дело представлен отзыв (т.1 л.д.126-29), в котором он требования истца отклонил. Ответчик ссылается на прекращение действия договоров аренды, в отношении которых заявлен иск.

Истцом представлено заявление об уточнении заявленных требований (т.2 л.д.89-90), которое удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования истца рассматриваются в следующей редакции: обязать ответчика заключить с истцом дополнительные соглашения к договорам аренды: № 9747 от 20.01.2017 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:59 и № 9725 от 28.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, в районе путепровода на цемзавод, предусматривающие увеличения срока действия указанных договоров аренды на 3 месяца.

Требования истца обоснованы ссылкой на Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) и Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее – Закон № 166-ФЗ).

В судебное заседание, назначенное на 19.11.2021, стороны и третье лицо явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом в соответствии со ст.121, 123 АПК РФ, путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети интернет.

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заседании был объявлен перерыв до 29.11.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После объявленного перерыва заседание было продолжено при участии представителя ответчика, который поддержал доводы отзыва. Дополнений не представил, не высказал.

В заседании последовательно объявлялись перерывы до 15.12.2021. Информация о перерывах в виде публичного объявления была размешена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После этого заседание было продолжено в отсутствие сторон и третьего лица.

Дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам в порядке ч. 3, 5 ст. 156, т. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был подписан договор №9725 от 28.12.2016 «аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства)» (т.1 л.д.14-16 , т.2 л.д.30-32).

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 325 кв.м., кадастровый номер 74:33:0121001:7670, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой. Участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 % (п. 1.1, 1.2 договора № 9725).

Срок действия договора установлен по 25.10.2019 (п.2.1 договора № 9725).

В установленном законом порядке договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области (т.2 л.д. 32-оборот).

Также между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был подписан договор №9747 от 20.01.2017 «аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства)» (т.1 л.д.11-13, т.2 л.д.38-40).

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 721 кв.м., кадастровый номер 74:33:0121001:59, расположенный относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод. Участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 % (п. 1.1, 1.2 договора № 9747).

Срок действия договора установлен по 25.10.2019 (п.2.1 договора № 9747).

В установленном законом порядке договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области (т.2 л.д.40-оборот).

Истец обратился с заявлениями о выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) – т.2 л.д.49,50.

Администрация письмом от 30.11.2020 № АГ-09/952 (т.2 л.д. 67) отказала в выдаче разрешения на строительство, исходя из того, что согласно приложенному акту (т.2 л.д.68-69) на участке с кадастровым номером 74:33:0121001:7670 имеется возведенный объект. Также представлен отчет (т.2 л.д.85, 70-84), представленный предпринимателем в дело № А76-2240/2021, согласно которому объект завершен строительством.

Стороны ссылаются на имевшуюся между ними переписку о продлении договора и отказе от договора. Исходя из переписки, следует, что стороны полагали, что по истечении срока действия договоров № 9747 и № 9725 их действие было возобновлено на неопределенный срок.

Однако суд не может согласиться со сторонами исходя из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По смыслу положений ЗК РФ органы публичной власти обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и (или) юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 при истечении срока действия договора положения ст.610, 621 ГК РФ к договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства, не применяются исходя из положений специальных норм земельного законодательства. То есть фактически по истечении срока действия договора он прекращает свое действие.

Земельный участок может быть предоставлен в аренду лишь в порядке ст. 39.6 ЗК РФ.

Исходя из указанных положений действующего законодательства, рассматриваемые договоры аренды № 9747 и № 9725 прекратили свое действие по истечении действия договоров – 25.10.2019.

Земельный участок мог быть однократно предоставлен истцу лишь в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, чем предприниматель уже воспользовался исходя из того, что ранее эти земельные участки предоставлялись для строительства (т.1 л.д.47,48-50,55; 73,74-76,82, 89-91,97).

При этом само по себе прекращение договора, на котором расположен объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, не освобождает от внесения платы за пользование земельным участком.


Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, действующего в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования, опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020.

Исходя из установленных обстоятельств следует, что на момент принятия Закона № 166-ФЗ и Закона № 98-ФЗ, а также ведения каких-либо ограничений связанных с коронавирусной инфекцией, действие договоров аренды было прекращено, в связи с чем к отношениям стороне не могут быть применены указанные выше положения о заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

С учетом этого, к договорам № 9747 и № 9725 не могут быть подписаны соглашение о продлении срока их действия.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на проигравшую сторону.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Т.Н. Бесихина