Решение от 21 сентября 2021 г. по делу № А12-13410/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«21» сентября 2021 года Дело № А12-13410/2021

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности № 18 от 28.04.2021,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 11.12.2020, представителя ФИО3 по доверенности от 11.08.2021, представителя ФИО4 по доверенности от 11.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску акционерное общества «Текскор» (ИНН <***>,ОГРН <***>)

к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО5,

о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка,



УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Текскор» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик, комитет), в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229 в размере 1 160 000 руб., установленную в отчете об оценке № 183/12/20 от 18.12.2019, выполненном ИП ФИО5, и установить действительную рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18.12.2019 для целей исполнения договора аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз с 09.06.2020 в размере 552 000 руб., в частности, на основании отчета № 81-20 от 05.11.2020, выполненного ООО «Медиатор»;

- признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230 в размере 5 750 000 руб., установленную в отчете об оценке № 184/12/20 от 18.12.2019, выполненном ИП ФИО5, и установить действительную рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 18.12.2019 для целей исполнения договора аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз с 09.06.2020 в размере 3 054 000 руб., в частности, на основании отчета № 81а-20 от 05.11.2020, выполненного ООО «Медиатор»;

- обязать комитет установить арендую плату по договору аренды земельного участка от 06.11.2002 № 1437аз с 09.06.2020 за земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:020203:229, 34:35:020203:230 – из расчета их действительной рыночной стоимости, установленной решением суда.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете размера арендной платы за земельные участки, арендованные истцом, применяется рыночная стоимость, установленная на основании отчетов, не соответствующих нормам действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, пояснила, что, по её мнению, рыночная стоимость земельных участков подлежала определению по состоянию на 18.12.2019.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 06.11.2002 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 1437аз земельных участков с кадастровыми номерами 34:35:020203:229, 34:35:020203:230, срок аренды с 13.11.2001 по 13.11.2050.

31.07.2020 в адрес арендатора поступило уведомление № 14/8947 от 10.06.2020, в котором сообщалось об изменении с 09.06.2020 порядка расчета арендной платы и об установлении нового размера годовой и месячной арендной платы по договору.

При определении рыночной стоимости земельных участков комитет руководствовался отчетами № 183/12/20 от 18.12.2019 и № 184/12/20 от 18.12.2019, выполненными ИП ФИО5

С учетом выявленных обществом недостатков в отчетах, истец обратился к независимому оценщику ООО «Медиатор» с заданием на оценку, аналогичным заданию на оценку по отчетам № 183/12/20 от 18.12.2019 и № 184/12/20 от 18.12.2019; согласно полученным отчетам об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:36:020203:229 по состоянию на 18.12.2019 составила 552 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером 34:36:020203:230 – 3 054 000 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, комитет начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

При определении рыночной стоимости земельных участков арендодатель руководствуется отчетами № 183/12/20 от 18.12.2019 и № 184/12/20 от 18.12.2019, выполненными ИП ФИО5

Судом установлено, что величина рыночной стоимости земельных участков является для ответчика обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Определением от 22.06.2021 суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу по разрешению вопросов:

- соответствуют ли отчеты об оценке земельного участка № 183/12/20 от 18.12.2019 и № 184/12/20 от 18.12.2019, подготовленные индивидуальным предпринимателем ФИО5, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229, площадью 2 667 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230, площадью 14 933 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 09.06.2020?

В экспертном заключении № 109/06-2021 указано на то, что отчеты об оценке земельного участка № 183/12/20 от 18.12.2019 и № 184/12/20 от 18.12.2019, подготовленные индивидуальным предпринимателем ФИО5, не соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229 по состоянию на 09.06.2020 составляет 845 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230 по состоянию на 09.06.2020 составляет 4 898 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям, ходатайства о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявил.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При определении даты оценки рыночной стоимости земельных участков суд считает исходить из того, что данная стоимость подлежала применению при расчете арендной платы именно с 09.06.2020.

Таким образом, установление рыночной стоимости участков по состоянию на 09.06.2020 не нарушает прав истца, напротив, позволяет определить её в наиболее полном соотношении с действующей конъюнктурой рынка.

При этом, в силу абзаца 2 пункта 1.5.7 Порядка № 469-п рыночная стоимость земельных участков изменяется не чаше одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

При этом суд отмечает, что при подаче настоящего иска обществом было уплачено 24 000 руб. государственной пошлины, однако заявленные требования о признании недействительной рыночной стоимости земельного участка и установлении новой рыночной стоимости участка. а также об обязании ответчика использовать новую рыночную стоимость участка, по сути, представляют собой одно требование неимущественного характера, в связи с чем по двум самостоятельным требованиям подлежала уплате государственная пошлина в сумме 12 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229 в размере 1 160 000 руб., установленную в отчете об оценке № 183/12/20 от 18.12.2019, выполненном ИП ФИО5

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230 в размере 5 750 000 руб., установленную в отчете об оценке № 184/12/20 от 18.12.2019, выполненном ИП ФИО5

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:229, площадью 2667 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 845 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020203:230, площадью 14933 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 4 898 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Текскор» (ИНН <***>,ОГРН <***>) 50 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить акционерному обществу «Текскор» (ИНН <***>,ОГРН <***>) из федерального бюджета 12 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев